2015包头楼市"狂想曲":"遇冷"or"回暖"
包头日报2015/01/15 08:48
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“理性回归”是2014年中国楼市的关键词，也是市场运行的主线。业内人士普遍认为，在经历了一系列的楼市调控之后，中国楼市告别了 的“时代”，正逐步企稳，走向“白银时代”。我国楼市在艰难地跨过了2014年后，带着各种希望、各种猜想进入了2015年。而作为一个以刚需性购房为主的城市，包头楼市又将何去何从？纷繁复杂的市场现象下，诸多猜测给了2015年包头楼市更多的想象空间。
【现象】利好政策多楼市现回暖
2014年底，随着“930新政”、“央行降息”等一系列利好政策出台，多地楼市出现回暖迹象。就目前的数据显示，一、二线城市楼市将会处于平稳状态，成交量会出现低增长，基本上维持在去年的水平上；三、四线城市去库存仍然是房企的首要任务。
以包头为例，据数据信息统计显示，2014年12月包头市商品房共成交2733套，较11月2226套的成交量相比环比上涨22.8%。总成交面积为322273.95平方米，环比11月235953.56平方米的成交面积上涨36.6%。业内人士表示，成交量增加的原因主要是之前利好房地产市场的三大政策逐渐发酵，市民对房地产市场信心有所回升。尤其是12月商业地产成交量的大幅上升也预示了房地产市场的回暖。
今年以来，截至2015年1月12日，包头市商品房本月已成交1000余套。2015年年初我市楼市开局良好，延续了历年元旦就上年翘尾的行情。各种托市政策的相继落地也促使了商品房成交量上涨。据有关人士称，我市的购房者大多把购房时机安排在淡季之前，因此，在错开了“金九银十”的购房高峰期后，他们很有可能在今年的3月份左右创造出一个购房的小高潮。
【猜想】楼市什么样儿 有太多想象
№1 限购or取消限购？
2014年9月30日，央行、银监会发布房贷新政，限贷开始松绑：不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
从2014年松绑限购的41个城市的反应来看，该政策对一部分城市的房屋成交量有明显的提振作用。但2015年的市场环境和2014年有所不同，现在市场信心有所恢复、需求释放、成交上升、房贷宽松，在这种情况下，松绑限购将会产生锦上添花的效果，改善和 需求会进一步释放，楼市成交将更加火热。房地产市场调控政策仍然以宽松为主已成为大多数业内人士的一致看法。大多数人认为，今年国家房地产调控政策变化不会太大，在货币政策方面预计将有一定程度的宽松，降息、降准都有可能。
№2 房价涨or跌？
对于国家是否出台新的政策或是房地产开发商又在玩什么新花样，其实老百姓并不太关心，他们关心的 问题浓缩成一个就是：房价涨或是跌？作为百姓在街头巷尾议论多的热点话题，有分析人士表示，“如果楼市的成交量继续回升，那么房价就不会持续走低。”因此，多数业内人士认为，我市今年的房价将会保持平稳，不会出现 的情况，有可能会出现的是微涨微跌的态势。
房价变化的一大原因是受到市场供需关系的影响，对于二、三、四线城市来说，供求关系方面存在分化的情况。一些重点二、三线城市，从长远来看需求较为旺盛，在库存去化较好的情况下，此类城市市场逐步回归平稳，价格摆脱下行出现反弹是可以预期的；另一些供应严重过剩的三、四线城市，在2015年仍然难以摆脱市场下行的通道，价格还将进一步下探。
业内人士普遍认为，从需求方面来看，2015年在调控回归市场化、货币政策支持的背景下，我市消费者购房需求正有序释放；从企业策略看，去年12月，房企继续采取低价加推、以价换量策略。在2015年，至少前半年，消化库存仍是市场主基调。
№3 自住or ？
每年年初的1月、2月都是房企前一年结算与下一年预算的节点，加之受到元旦、春节以及住宅市场需求动力萎缩的影响，开发商的供应意愿不足。元旦楼市开盘少新盘入市纷纷推迟，作为一个西部城市，我市的住宅市场需求动力以刚需性购房为主，单纯作为 型住房的相对较少。在目前情况下，由于年底冲量销售透支了购买力，且刚需性住宅的需求几乎已经得到满足，而在楼市风险全面释放阶段，市场成交难度增加，住宅 价值明显下降，人们购房预期更为谨慎。
建议消费者，在年底这段传统淡季，开发商通常会有一定的优惠活动，只要购房者用心，就有可能抓住开发商年末促销的尾巴，取得一个比较合适的价格。但在房源方面，开发商往往以处理尾盘居多，购房者要多比较、多考虑，以期拿到性价比较高的特价房。
【政策】国家宏观调控 努力提振
从去年底到今年初，国家和 都出台了一系列政策，对楼市进行宏观调控。这些政策对2015年楼市产生了不同的影响。
《不动产登记暂行条例》
2014年12月22日，中国 网全文公布了《不动产登记暂行条例》，并宣布该《条例》将从2015年3月1日起施行。根据《条例》，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。从政策层面看， 政策以“稳”为主，《不动产登记暂行条例》的正式出台，意在完善房地产长效机制建设，短期对市场影响有限；从需求方面来看，在调控回归市场化、货币政策支持的背景下，购房需求有序释放；从供应情况看，年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平。
《个人缴存者缴存住房公积金管理暂行规定》
为了进一步扩大包头市住房公积金制度覆盖面，针对包头市个体工商户、自由职业者较多的实际情况，市住房公积金管理 制订了《个人缴存者缴存住房公积金管理暂行规定》，个体工商户、自由职业者被纳入市住房公积金缴存范围。《暂行规定》于2015年起开始实施，个人缴存公积金可享受同等公积金贷款。
凡具有包头市户籍，男性未满55周岁，女性未满50周岁，在包头市领取营业执照的城镇个体工商户、自由职业者、进城务工人员、与单位解除劳动关系自谋职业的各类人员(统称个人缴存者)可以缴存住房公积金。在新出台的个人公积金缴存规定中，个人缴存公积金者享有与 机关、企事业单位缴存职工相同的权利与义务。为了有效防范贷款风险，个人缴存者在办理住房公积金贷款后停止缴存住房公积金的，将对其剩余贷款本金改按当期同档次商业银行个人住房按揭贷款基准利率计息。此次，将个人缴存者纳入包头市住房公积金缴存范围，开创了包头市住房公积金缴存业务的新模式。
从2015年1月1日起，在包头市房地产产权管理处已取得房屋 权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局“包头二手房交易服务平台”网上签约系统签订《包头市二手房买卖合同》，并委托市房地产置业担保公司实施资金 ，以保证买卖双方的合法权益。
兴麟、德邦系合同诈骗案在2014年掀起了轩然大波，也正因如此， 开始更加注重对二手房市场的 ，从资格考试，到人员备案都愈发的严格。使得整个程序更加规范化和专业化，加强对二手房公司资格的审查，力图将安全的房屋中介提供给广大的购房者。在这样的市场 力度之下，我市的二手房市场愈发的正规化。
【回看】包头房地产开发 分为五个阶段
近日，市统计局发布报告，梳理了我市房地产开发进程。 报告显示，1998年以来，我市房地产市场经历了五个发展阶段。
● 阶段是1998年-2002年。我市印发了《包头市人民 关于包头市直属机关事业单位职工住房货币化分配暂行办法的通知》，明确了自1999年开始，市直机关、事业单位不再安排资金建设福利住房。同时期，新开工面积年均增幅约5.5%，5年间全市房地产开发 累计完成41.4亿元。房价在941.8元/平方米。
●第二阶段是2003年-2006年。2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文”），首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”，极大地刺激了房地产的发展，项目新开工面积的年均增幅达26.9%，项目竣工面积的年均增幅在10.3%。房地产市场火爆，这期间，全市房地产开发 累计137.99亿元，房屋施工面积1477.8万平米，房价在1600元左右，占全社会固定资产 的比重8.3%。
●第三阶段是2007年-2008年。2007年，由于金融危机的突然爆发，房地产市场骤然下行，房价下跌。这期间，全市房地产开发 累计221.45亿元，房价在3148.1元/平方米。
●第四阶段是2009年-2011年。2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，居民购买首套房低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”政策的刺激，到2009年，房地产市场再次回归到旺盛增长的局面，房价快速上涨，新开工面积的增幅则达13%，2010年4月，调控搂市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；2011年下半年，二套房的低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍。三年间，我市房地产开发 达577.4亿元，全市房地产销售面积累计1898.4万平方米，房屋价格4087元/平方米。
●第五阶段是2012年至今。2012年，一些企业贷款困难，资金出现紧张，一些房地产企业持观望态度，放缓楼盘上市的速度，竣工面积明显减少。当年，房地产开发 158.6亿元，同比下降32.3%，房屋施工面积1633.8万平米，同比下降17.9%。我市将房交会延至年底，并将公积金贷款的高额度由30万元调至40万元，公积金的担保费、评估费减半收取，购买首套房的居民契税全免,购买二套房的居民契税收取一半。这些政策的出台，部分恢复了房地产企业信心。2013年我市完成房地产开发 964.1亿元。
【延伸阅读】
