百科全说:商业地产自持物业比例应当高还是低？
房天下2014/02/06 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
【事件】
去年8月中旬，潘石屹的SOHO（房价户型二手房租房）中国对外宣布将结束“散售”时代而步入自持商业为主的“成熟时代”。近几个月，家乐福（房价户型二手房租房）、万科等均宣称未来将提高自持物体在商业项目中的占比，一些综合体新秀如杭州万达广场（价格动态户型图论坛）、成都双流润驰国际广场（房价户型二手房租房）等，这一比率甚至达到了70%-80%。
SOHO中国自持物业前门大街
【疑问】
在商业地产中，为什么开发商自持物业占比有增加的趋势？这一比率是高好还是低好？
【自持物业】
自持物业，即开发商拥有产权，投资者（不一定是开发伤自己）以长期租赁或股权、基金等形式进行投资的物业。
49年建国后的很多年里，商业的国有化是常态。改革开放后，虽然不断有企业将部分商业面积外租，但自持物业仍然占据主导地位。而近年来，不仅国有企业、外资企业自持商业物业，连一些民营企业如万达也开始从销售向自持转变。
【利弊浅析】
利：对出售的商业地产来讲，由于未来经营者构成复杂、对客户的把握与投资预判存在偏差、后期维护难以保质保量等原因，容易给经营者带来损失，还会因此损害开发商形象。而自持物业因为头统一的规划、招商、经营、管理模式，存活率要高上许多。此外，对开发商来说，如今商业地产中自持物业的回报长期来看往往是高于出售物业的，还会带来增值效应，风险也相对低一些。而自持物业也能为企业融资提供资本，起到所谓的“资金杠杆”作用。
弊：众所 ，销售能很快回笼资金。对规模小、资金相对紧张的开发商来说，自持物业比例偏高就不一定是什么好事儿了——它们的自身实力很难保证日后持续、稳定的经营，风险较高。
【如何选择】
总体来说，商业地产是自持还是销售为主，关键是看开发商的规模和资金实力，看其对回报及周期的需求，看团队的经营与维稳能力。也有人认为，租售比例与项目构造、面积等有一定关联。
在实际情况中，开发商的确日渐倾向于提高商业地产中的自持物业占比，一些实力较弱的企业，往往选择先租后售的方式，在物业口碑上去后再抛售，既规避了不少风险，又保证了资金回笼的速度。
【专家声音】
中国企业资本联盟副主席、北京馥铭炫房地产开发有限公司执行总裁王岩：“在大的市场环境下，赚钱容易的时代已经结束了，房地产企业更需要练内功，投资模式改变和创新势在必行。过去由单一的生产型，从增量中赚利润的方式将会发生改变。纯投资型企业、物业自持型企业会越来越多；盘活存量，向存量要，资产经营向证券化和资本运营转化等模式的比重会越来越大。”
内蒙古佳程房地产顾问有限公司董事总经理向锦程：“从长远看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的，远远高于一次性分割销售，开发企业持有商业物业，是一种理性的选择……今后几年，在商业地产开发中‘卖掉就走’的房地产营销策略将会减少，商业地产开发‘金融产品化’是商业地产发展的长远趋势……”
成都某地产业内人士：“无论是前期的仁恒置地，还是现在的来福士广场、明宇金融广场、中海国际中心，开发商自持物业的租金一直以来都比较稳定，比相同位置业权分散物业高出一倍。究其原因，主要是因为较高的配置和统一管理。”
家乐福大中华区总裁唐嘉年：“我们目前在中国区共有228家门店，分布在大约70个城市。大部分门店都是租赁模式。从现在开始，我们计划加大力度拓展自持物业的门店。这是因为我们对中国市场的长远发展有信心。与其他零售商转型商业地产投建购物中心不同，家乐福的门店业态仍为大卖场。”
【延伸阅读】：
【成功案例】
由大连万达集团投资开发的一系列万达广场（价格动态户型图论坛），无疑是商业地产中自持物业占比逐渐提升并取得杰出业绩的代表，目前已遍布五十多个城市。
万达的代产品很多都是纯商业，规模不大；第二代则走向了商业和住宅、写字楼、酒店的“混搭”。作为万达如今实时热门门、分布最广的产品，其“第三代”普遍体量较大，而自持物业占比也有所增加。从实践经验来看，“万达模式”硕果累累，其自持物业的资金回流量要远远高于销售。
据万达内部人士透露：其实在销售阶段，万达就已经将开发成本尽数收回，其主要则是来自自持的大型商业的。此外，万达的资金还来源于经营性抵押贷款和银行授信，这里我们也看到了自持物业的利好。
毋庸置疑，正是万达出色的品牌价值、成熟的经营管理方式、完善的运作结构，让其自持物业及销售物业备受欢迎，进而使其“万达广场”整体丰收。
【明日之星】
在成都也不乏将商业地产中“自持-销售”这对关系玩转得顺溜的企业，主打商业开发的的润驰实业集团便是其中的佼佼者。
润驰在双流新城的新项目——润驰国际广场（房价户型二手房租房）以东升板块居民家庭型消费为核心，形成华润超市、精品百货、天幕步行街、四星级酒店、影院、商务公寓，实现“游乐购一站式消费”。其自持物业占比超过70%。
润驰集团董事长杨启宏在接受房天下采访时这样说：“我认为商业地产开发的关键，是否能处理好持有与销售的关系，是否能保持现金流的平衡，是否能保证持有物业的永续经营。”他指出：“实际上，开发商持有70%以上资产，是的物业受益人，开发商团队没有理由不把项目经营管理好。”【润驰专访】
去年12月下旬，润驰国际广场内的华润万家超市、舍舍购物中心相继开业，火爆非常。“自持物业高占比”再一次显示出魅力，一枚商业明日之星正冉
成都双流润驰国际广场
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