房地产市场在转跌后如何发展 拐点后的房地产市场

地市转冷、销售降温、投资下挫等多重信号过后，房价数据将这次市场变动的最后确认章推上台面。

国家统计局十月二十日公布了70大、中、小城镇9月份房价数据，52个城市二手房价格指数环比下降，70个城市二手房价格指数环比下降0.2%，在此基础上，连续16个月房价上涨，8月二手房价格涨幅为0后首次出现明显下跌。
并且房价的下降完成了从二手房市场到新房市场的转换，据测算，9月70城新房价格指数在9月同比上涨-0.1%，这是2015年5月以来首次出现上涨，房屋价格下跌的城市有16个，较上月增加16个。
中指研究院首席分析师指出，相关数据显示，房地产市场多年来首次普遍下跌，市场拐点基本确立。
追寻房地产长效机制可以发现，这一轮稳中有降的市场趋势，是由多方面原因造成的，其中信贷紧缩发挥了最重要的连环作用，但随着近期央行密集表态，政策底部或已明确，未来一段时间内政策趋于平静。

房价降温
个城市的房价作为每一个周期的“底线”，其新房价格在9月底已经上涨。
根据国家统计局测算，9月份一线城市新建商品房销售价格比上月上涨0.3%，比上月回落了0.3%。包括：北京环比上涨0.2%，广州下跌0.1%，与上月一样；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅分别为0.2和0.8个百分点。
二手住宅销售价格同比下降0.4%，一线城市二手住宅销售价格同比上涨0.2%。另外，北京、上海和广州的月度环比分别上升0.4%、0.2%和0.5%，分别下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
二线城市的房价比上月上涨0.2%，与“稳中向好”的情况相反，二手房价格同比从上月上升0.2%转为平淡；二手房价格同比从上月持平到下降0.1%。三线城市的新房价格同比上涨了0.2%，环比上涨了0.2%，同比下降了0.2%，比上月下降了0.1个百分点。
BEIH首席市场分析师许小乐表示，股价的下跌受到销售状况的影响，也与整体预期趋冷有关，中指研究机构的数据显示，9月份重点城市二手房交易量跌至历史低点，9月新房成交面积亦创2016年以来历史新低，此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性下降，市场预期下降，交易量的减少也导致了价格的下跌。
众多分析师指出，房地产信贷紧缩是此次调控效果明显的主要原因。
受制于“三道红线”、住房贷款集中管理等审慎管理机制的影响，21世纪财经报道记者调查发现，房企资金紧张，许多有规律性的房企都表示，开发贷额度受到限制，而且按揭贷款额度紧张，回款周期空前延长，影响了原本已经拉紧的现金流，在收定投的情况下，投资规模出现普遍收缩。
但另一方面，信贷紧缩也表现为个人抵押贷款周期的延长和房贷利率的提高，多家银行向21世纪经济报道记者透露，其房贷周期因额度紧张而无限拉长，这更是导致个人换房需求受到抑制。

二手住宅市场的放款难已全面抑制市场活跃。分析人士指出，尤其是一二线城市，二手房比例较高，而且置入客户几乎都需要在手中出售二手房来获取资金，此时贷款周期已超过3个月，在年内难以放款的情况下，市场交易量会不断减少，包括深圳等城市的交易量已经达到多年来的水平。
中信证券则指出，二手房置换需求流入新房市场的空间已不多，二手销售下降又影响了置换需求，在调控初期，二手住房需求部分是由于新房和二手房价格差涌入新房市场，但随着改善置换链的逐步断裂，定向限制二手房市场已不再能给新房市场带来增量需求。
房屋价格在多因素综合因素作用下，表现为“质变”。

政策回稳
而市场预期也不必悲观，在楼市长效机制的基调下，一切调控措施的最终目的都是保持房地产市场的健康长期发展。
近日中央银行频繁表态，整体透露将长期坚持房地产金融审慎管理机制不变，对部分银行执行中的过度紧缩现象进行“纠偏”，预计未来企业资金链紧张问题将得到有效缓解，边际改善将对市场信心产生促进作用。
九月二十八日，中央银行货币政策委员会例行会议就房地产问题提出“双管齐下”，即保持房地产市场的健康发展，维护购房者的合法权益。此为中央银行在调控之后首次提到房地产业。
受到中央银行“双管齐下”政策的影响，一些烂尾工程已陆续开工，局部地区房地产抵押贷款利率也在近期下调。一些国有大行和股份行，如广州、佛山等，已经开始调降房贷利率，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等贷款利率都已降至过去的5.60%，其中光大银行的首套房利率已降至5.60%。
十月十五日，中央银行在2021年第三季度的一场记者招待会上，部分金融机构对30家试点房企的“三线四档”融资管理规定存在一定的误解，规定“红”企业的有息负债余额不得增加，错误地认为银行不能再发放发展贷款，企业销售回款偿还贷款后，本应合理支持的新开工项目无法贷款，还部分企业资金链紧张，针对这些情况，人民银行、银监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，引导各大银行准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷的平稳、有序投放，保持房地产市场的平稳健康发展。
人们将此理解为中央银行对金融机构在政策执行层面上遇到问题及时“纠正”。
一家性房地产企业地区负责人告诉21世纪经济报道记者，此前房企因将销售回款归还银行，但无法再一次获得合理开发贷款的情况预计将得到有效改善，合理合规性的资金诉求得到缓解，整个产业链条才能回归正常。
十月二十日，中央领导人在2021金融街论坛年会上指出，当前房地产市场存在个别问题，但整体风险是可控的，会议上，中央银行副行长潘功胜还进一步指出，合理的资金需求得到满足，房地产市场健康发展的总体态势不会改变，"金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐渐得到纠正"。
对此，中指研究所企业事业部研究负责人刘水博士对此分析认为，房地产信贷政策会边际放松，房地产信贷的投放将加快，在未来数月内，房地产市场将明显趋稳转暖。在需求方面，合理的住房贷款需求可以满足，缩短信贷审批的时限，降低利率，房地产需求释放，市场销售回暖。在供给方面，房企合理的融资需求将得到满足，融资难得到缓解，销售的回暖，也将加快房企的销售资金回笼。
另外，近日，张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超15个城市相继发布了“限跌令”，稳定房地产市场预期。
分析人士说，房价的大幅上涨将放大金融风险，价格的快速下跌同样会影响稳定。他认为，防止房地产市场过快降息很有可能成为未来的政策趋势，如果10月后的房价下跌加速，也许会出现房地产价格下跌。
广东住房政策研究中心的首席研究员预测，四季度的下行惯性依然存在，但是下降或下降幅度将缩小。