2020年后房地产市场开始分化，再也不能闭着眼睛买房了

咔咔今天要跟大家谈一个话题，在房价继续上涨的今天，我们还应该买房吗？该如何下手。

首先，咔咔来跟大家说一些情况。

1.过去中国经济增速一直保持在10％以上，但近两年已经下降到5％了，未来还会下降吗？我不清楚，但人均可支配收入一定会下降。

2.人口下降，土地供给关系会逐渐朝平衡方向走去。

3.5G时代的到来，或许会带来各种新型的产业和不同的投资渠道。之前大多数老百姓投资无非就是股票，保险，房地产。但近两年股票不好的情况下，大家都把钱投入房地产中。造成了房价的上涨。

所以，房地产投资，一定要擦亮双眼，房地产的风口很大几率不会回到09年和15年了。政府现在就是想以稳为主。从政府2018年一年出台关于房地产调控的政策就有423条的情况可以知道，过快过高的房价上涨是政府不愿意看到的。

如果现在还有谁跟你说买房子能翻几倍的，基本都是骗子，通过买房子一夜暴富的时代过去了，以后房子相当一种理财方式，温水煮青蛙似的上涨。

讲了这么多，咔咔就是希望大家对于买房这件事情一定要慎重。明白自己要的是什么产品？

咔咔认为，以后想在房地产获得红利的话，一定要买稀缺类的产品，这样的房子才拥有抗跌性，溢价高，流通性快等特点。

1.优质地段和物业才是人们最爱。

要挑选到优质产品，还是那句话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。买人口多的地方，未来房价才有有支撑点。很多人可能会问，1-2线我们都买不起，买3-4线城市可以吗？

咔咔知道，每个人都有恋乡情结，在1、2线城市奋斗，买不起这里的房子，就想着去自己的家乡购买。如果从投资的角度，我会建议不要，因为3、4线未来没有国家棚改支持，没有人口，没有产业。房价上涨的空间有限。当然，你要回乡自住的，那就买吧。

在挑选城市和地段后，就要侧重考虑物业的品质，一个好的房子，可以住50年左右，买到物业品质差的，漏水，外墙老旧快的。且不说你要和物业吵架，就房子以后来卖都难卖，现在动不动买个几百万的房子，谁希望买个小区物业看起来很差劲的。（在这里我就不说那个物业好了，我还记得上次我有篇文章提到了万科，差点没被人打死！）

2.永远是硬通货。

在中国，永远是老百姓最关心的，毕竟再苦不能苦孩子，孩子不能输在起跑线上等耳熟能详的语句我们听的太多了。深圳、上海、北京的，只要能让孩子上重点学校的，多少钱都愿意花。比如：深圳的国城花园，96年的房子，44平方卖1000万，单价相当22万一平方。可见学位带来的超高涨价。

而且还有具有抗跌性和流通性快，因为学校就那么少，上学的人却有那么多。供需关系很难平衡，这种不平衡造成带学区的房子拥有独特的稀缺性，不愁卖。（关于更多情况，可以去看咔咔上一篇文章，有重点阐述，我就不在这里多讲了）

所以，拥有这些独特品质的房子，才值得你们长期持有，才能跑赢通货膨胀。

1.老破小的房子不要动。

虽然老破小的房子便宜，但是他的流通性太差，很难变现，而且涨价空间有限，是能买新年房或者近8年内的房子。

因为老破小存在的问题太多了：产品旧、贷款年限不长和贷款少、社区氛围差，资源很难聚集。

举个例子：去年是上海二手房急速萎缩的时候，价格下滑最厉害的正是那些老破小。

老破小现在正在被替换，在这种小区里面，会留下来的，不会是有头有脸的人物，有能力的人一定会卖了他，继续换更大更新的房子。

2.郊区的大坑，踩中的话恭喜你。

我在之前的文章讲过，郊区的大坑，谁买谁头疼。你以为是价值洼地呢，听着销售人员跟你讲，未来的生态，旅游或者是百万大城有多棒多棒，地铁一通过来，蹭蹭蹭的房价上涨，赚个几百万不是梦。

通常抱着这种想法的，不是被忽悠，就是消息灵通，眼光毒辣的人。或许以后真能成为新区或者旅游业特别发展，但是如果没成功呢？你的钱套在里面怎么办，别说要卖了，想找个租你房子的人都找不到人。亏本卖都很难卖，增加你的持有成本。不值得！

咔咔认为，以后换房的人一定会增长，房产在一个家庭的资产份额配比越来越大，不管有钱的，还是暂时没钱的，都希望拥有自己的一套房。

普通人每买一次房，可能要拿出所有的积蓄和背上未来几十年的债务。因此，在挑选的时候，一定要理性看待楼市，很多人都抱着投资和自住的心理来购买一套房子。 这会加大你们的购房难度，因为像之前楼市大涨的风口已经过去了。所以，我想告诉准备买房的你们一个观点：

刚需客户，套房子一定不要打乱顺序，想着投资，一定是奔着自住的问题。按照我上面说的，能买品质小区和买新房，就别买老破旧。能靠近城区的，就别买郊区，这样会增大你们成本。

投资客户，一定要优先考虑地段，能够出租，而且高的。不要想着抄新和抄底。是买，流通性大，在资金紧缺的时候，这套房子是能随时变现的。而且别买太多，要学会整合，买对比买多更重要。

记住，买房要考虑持有成本跟运营。未来房子变现，不是那么容易的，现在不是以前，你一挂到中介去就很多人来买来看。现在已经进入惨烈的二八时代了，做对的人比做多的人能获得更多的。