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40年产权的房子并非“一无是处”不值得购买

知了找房2019/08/15 13:42

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

对于没有买房的人来说,可能对房子产权这个问题并不是很了解。大多数人比较熟悉的是70年产权房,殊不知还有40年产权房。如果只是比较产权年限,可能很多人就会下意识地认为40年肯定比不上70年,虽然在某些方面确实如此,但40年产权房并非“一无是处”。与70年产权房相比,40年产权房既有劣势也有优势。

为什么有的房子产权是40年

土地性质是在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展,政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质,如新开区域的商业配套用地,是为区域居住提供的未来生活配套。

但现实却是:在新兴区域发展初期,由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围,如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节,销售艰难;而住宅价值明显较高,且易于销售变现。因此,开发商大多都会采取变通方式——部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制,在功能上偏向住宅功能,结合市场效应,从而出现了综合用地、商业用地上的住宅项目,也就出现了40年产权的住宅。

40年产权房和70年产权房有何不同

除了前面提到的土地性质不一样:40年是商用性质,70年是住宅性质,二者在其他方面也有着差别。

1、房屋价格不同

由于40年产权的房子和70年产权的房子的土地性质不同,所以它们的建筑成本、拿地成本也是不一样的。70年产权的房子的拿地成本,40年产权的房子的拿地成本相应的就会低一些。

也因此,70年产权的房子的房价要比40年产权的房子的房价高一些。即使是同一区域的房子,它们的价格也存在很大的差异,所以有些暂时可利用资金不是很充裕的购房者会选择购买40年产权的房子。

2、落户政策不同

按照各个城市的有关规定,只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户。因此,只有普通住宅才可以落户。

简单来说,70年产权的房子是住宅属性,可以落户;40年产权的房子是商业办公属性,则不能落户。如果你是为了孩子未来上学的问题而买房的话,那么就要好好比较这两类房子了。

3、货款要求不同

70年产权的房屋可以选择商业贷款、公积金贷款、组合贷款,且可贷款30年;而40年产权的房屋则只能选择全款或使用商业贷款,且只能贷款10年。由此可见,70年产权的住宅可贷款年限长于40年产权的房屋。

4、水电收费标准不同

40年产权的住宅水电费是按照商业用水、用电的标准来缴纳的,70年产权的住宅水电费是按照民用水电的标准来缴纳的。长远看来,70年产权的住宅水电费支出会比40年产权的住宅水电费支出少。

5、交易税费不同

40年产权的房屋税费比70年产权的房屋税费高,拿个税来说,70年产权的房屋如果同时满足家庭住宅、购买时间超过五年,则免交个税,但如果所售房房产是40年产权,则不管什么情况都要缴纳个税。

40年产权房的优势

1、地段好:这类项目往往处在市核心较好的位置,地段少有。周边居住氛围成熟,交通便利。一方面,有的项目本身立项是写字楼,因而可以注册公司;另一方面,可以将房子出租给小公司,租金远大于普通住宅。

2、门槛低:低总价的门槛,是“40年、50年产权住宅”受客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元,面积主要集中在30平方米-90平方米之间,特别是一些30平方米-50平方米的户型,对于许多初次置业的青年人或投资者,门槛较低,接受度高。

40年产权房的劣势

1、生活费用不确定:按商业用途规定,水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,与政府协商,承诺能按民用水电标准收取,但具体怎么交法还是交房了才真正知道。

2、税费无优惠:普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策,而40年、50年产权的住宅,契税按全额缴纳。

3、贷款限制:买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能贷五成或六成;利息也不同,公寓楼要高1%左右的利息,每个月要多交利息费用。

4、产品结构受影响:受朝向、采光、进深等限制较少,居住舒适度较普通住宅低,一般没有露台、空中花园等。

总之,40年产权房并不是“一无是处”的,但是和70年产权房确实有着很大的差别,买房时一定弄清楚不同产权房子的差别,因为这会对以后的居住和生活都产生很大的影响。

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