北京楼盘预售证解禁? 自住型商品房助力“松绑”
财经网2014/02/27 09:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
开年以来，随着北京自住型商品房的逐渐入市，近期不少豪宅项目如愿获到预售许可，市场关于预售证松绑的讨论渐起。
北京住建委网站显示，截至2月23日，位于大兴区天宫院板块的中国水电·云立方和鑫苑·鑫都汇住宅项目分别于2月19日和21日获得预售证，批准售价分别是为每平米21810元和21893元。而就在此前一周，该区域的保利首开·熙悦春天一期刚刚以每平米2.3万元的均价开盘。
沉寂了近一年的大兴楼市，终于开始开闸放量，开盘均价已经全部突破2万元/平方米。而年初，包括近10万元/平方米的大望京绿地在内的三个项目入市，引得市场普传预售证或将解禁。
对此，北京亚豪机构市场总监郭毅认为，相比去年年底完全不允许的拿证规则而言，今年可能有一定的适度放宽，“但也不是说开发商计划销售多少钱，北京住建委就会审批多少钱，还是会对价格做一定的控制和管理”。
大兴区开闸与豪宅入市
2014年2月21日，北京鑫苑万众置业有限公司开发的鑫苑·鑫都汇终于通过审批，拿得预售证，批准售价达21893元/平方米。开盘当天，该项目首推的一期416套房源几乎售罄。
同时，距离鑫苑·鑫都汇的中国水电·云立方自2012年12月9日取得云立方二期294套房源预售许可以来，经过一年余的漫长等待后，终于在本月19日获得预售许可。即使云立方三期开盘521套房源均价已经达到21810元/平方米，相比二期开盘均价涨幅近30%，但22日开盘当天亦被全部认购。
从市场看，这是自去年2月国五条出台以来大兴区次出现如此密集的拿证现象。对此，市场分析认为，受去年国五条预售证窗口指导制影响沉寂了近一年的大兴天宫院板块终于在马年解禁。
翻查历史，2013年4月10日，北京市住建委主任杨斌强调，政府将不再为定价高于此前成交和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证，使得2012年成交明星区域大兴生物医药基地-天宫院板块迅速冷却。而在2013年年底，北京建委迫于房价上涨的压力推出的预售证窗口指导制，更使该板块成为严卡预售证的重灾区，该板块可说是基本处于断供状态。
对于大兴区商品房再次获得预售证的现象，不少业内指出，这是北京预售证松绑的信号。但亚豪机构市场总监郭毅持保守态度，“相比去年年底那种完全不允许的拿证规则而言，今年可能有一定的适度放宽，但也不是说开发商计划销售多少钱，北京住建委就会审批多少钱，还是会对价格做一定的控制和管理。”
事实上，在大兴区预售证“开闸”前，北京今年已有不少项目入市，也引得市场观点认为这是北京预售证政策松动和房价即将的信号。
市住建委官网显示，2014年以来，已有3个高价房项目获得预售许可。其中，大望京村绿地的单价高达9.5万元/平方米，此前还有7万元/平方米左右的泰禾北京院子和阅园两个高价住宅项目获批。
“三个高价盘的入市仅仅是个开端。”中原地产市场研究部总监张大伟此前分析，按照常规的操盘节奏，2012年至2013年入市的“”项目，大多将于2014年入市，是去年年末自住型商品房政策出台以来，整体土地供应格局中保障房用地约占70%，商品房用地约占30%，且由于要承担整盘利润，这30%多趋于豪宅化，未来市场将逐步开闸放量。
多家机构监测，今年3月北京商品住宅市场预计有35个项目入市销售，其中包括大望京绿地、福熙大道、五矿万科如园、望京o金茂府、御墅等豪宅以及别墅项目，而中赫万柳书院、保利海德公园等一系列楼盘也纷纷加紧了入市计划。可以看出，这其中不乏豪宅，如香河园地块、万柳地块(万柳书院)、夏家胡同地块以及融创农展馆地块等。
自住型商品房是推手？
市场看好北京项目预售放松的同时，链家地产市场研究员张旭则认为，节后预售证并未有所放松，“在年后压力相对小的情况下，部分项目也会拿到预售证，但是预售证限价并没有完全放松，还是有一定限制”。
另一方面，对于项目预售放松，今年7万套的自住型商品房的供应被认为是预售证逐渐放松的一大诱因。单从定价上，“自住型商品房”推出时就曾规定，此类住房价格比周边商品住房低30%左右。
“自住型商品房大量入市，相应缓和房价，而开年以来北京推盘量减少，市场存在观望态度。”张旭对观点地产新媒体如是表示。
北京亚豪机构市场总监郭毅表示，自住房大量入市对购房者的心理形成比较大的影响；“这种自住房本身的地价，位置相对比较好，也吸引了一部分购房者把关注重心放在了自住房上面。”
到目前，金隅两自住型商品房项目--金隅.汇星苑和金隅.汇景苑自开通网上申请以来，5390套房源对应的申请人数已经超过20万；北京自住房项目恒大御景湾，2000套房源对应的申请人数也到达了15万。
据其分析，早期没有自住房推出时，刚需盘的供需比相对来说低，基本上开发商推货的量和购房者摇号的比例大概是1:4至1:5，但是年初应为自住房，导致客户有所分流，整个刚需盘的供需比例在1:2左右，总的客户基数有下降和分流的趋势。
“自住房对北京楼市起到了一定调控作用，”郭毅解释称，参与摇号的人群分流，客户基数没有那么多，实际上对开发商的预期也是有一定影响的，是对后期定价上有影响，有助于抑制开发商大幅的冲动。
2月21日，朝阳区来广营乡地块重新挂牌出让，其自住型商品房均价首次突破2.2万元/平方米，达到2.8万元/平方米，为目前北京最贵的自住房项目。分析认为，这是北京市场严格的“限价限售令”松绑的迹象。
而在郭毅看来，这只是北京住建委早前规划的一个表现而已，“前期较低价的自住房只是尝试，未来自住房的定价还是会逐渐和市场接轨，然后达到市场价的七折的价格定位。”
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