住宅产权年限到期了怎么办 需要“再重新买一次”吗
腾讯网2013/11/19 13:48
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“70年产权”跟房屋开工、交房时间都没关系
北京市盈科律师事务所姚志明律师在接受采访时指出：“其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋权年限，而是房屋所在该地块的土地使用权的年限。”
1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。各种不同用途的土地(住宅用地、工业用地、商业用地等等)在出让时，政府部门(一般当地土地管理部门被授权行使职能)作为出让方，出让时与受让方签订出让合同，会因为土地用途、实际使用条件和现实情况不同，规定不同的使用年限给受让方，这里提到的70年指的是居住用地(即住宅用地)，且住宅用70年指的是出让年限，出让时只能低于或等于年限，不得超过。
另外，出让年限的期限(或起算时间、终止时间)如何计算，这需要参考出让方与受让方签订的《国有建设用地出让合同》，条款中有出让年限和终止年限，也明确指出起算日。这跟什么时候盖房子，没有直接关系。
“房地产商出售房子时明确向购房者说明了70年的期限，如果囤房时间长，自然房子的价格也应该会降低。用最简单的话说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用价值相对较小，价格也就相应较低。好比二手房，与新楼盘相比，除个别原因外，价格自然比同地段、同户型的房子。”姚志明说。
房屋产权的定义、分类及相关规定
房屋产权是指房屋者对于房屋的占用、使用、和处分的权利。房屋产权分为房屋权和土地使用权。产权的获得主要有四种方式，分别是购买取得（我们买房子获得产权就是这种方式）、建设取得（开发商投入资金建造房屋取得的产权就是这种形式）、受赠取得（捐赠人将房子送给受捐赠人，受捐赠人获得房屋产权的方式）、抵押取得（抵押人出于一些原因将房屋抵押出去，抵押权人在合同期内获得的房屋产权就是这种方式）、继承取得（父母将房子传给后代，后代获得房屋产权就是这种方式）。
房屋产权主要分为大产权和小产权两种，简单的来说大产权的房子有商业建筑、住宅、经济适用房等；小产权的房子主要是像农村拥有的自建房。国家法律规定了住宅、商业、综合用地的产权年限分别是70年、50年和50年。
产权到期后的三大设想
①重签合同，续缴出让金
土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。
正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主房屋，都是个未知数。
②房随地走，国家补偿
由于我国的土地权除了集体的以外，都是国家享有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地权与个人房屋权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。
这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。必须找到国家和业主“共赢”的方式。
③政策持续调整，法规适时完善
众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。
网友热议：七嘴八舌神预测
网友 刘大白活 ：不会真的让我们用原价再买一次吧？！
网友 让时间别走m ：是140年以后再交一次吗？ 还是一次性！
网友 ploveg ：应该继续使用。因为在中国土地的权是属于国家的。。。中国境内取得的都是使用权。。但国家会在70年到期后换证，，使用权仍然是你的。。会有一些费用。。但很少的。。。具体的收费标准国家尚未出台。。。 一般高层房屋一套只分摊几个平方的土地，所以交不了几个钱。
网友 阴天 ：放心，现在质量问题这么多，还总地震，房子不会坚持70年的！
网友 山中走兽 ：其实这里面存在这对房屋产权年限的错误理解。以住宅产权年限为例，国家规定的70年权限是指购房者对土地使用权只有70年，但是对于自己购买的房子拥有无限期的权。
根据国家现行的法律规定：土地是国家的，个人只拥有对土地的使用权，所以便产生了房屋产权年限的相关问题。对于这个问题的解决，只要等到住宅年限到期之后，房屋拥有者依照法定程序像当地土地管理部门申请土地使用权续期，交土地使用权出让金即可。
网友 王伟 ：如交纳使用金续期，按那时侯地价还是以前地价?按房子价格增长速度过30年，房子5%价格也比现在整个房子都贵！
网友 荡叶回枫 ：不是有房产税么，70年以后就可以推行房产税了，房产税代替土地出让金。
网友 人生怡蓝 ：40年50年的房子大部分都是新建的，而那些70年产权的房子很多都是已经二三十年了，看着这些已经年过半百的旧房子的破旧样子，我个人觉得，它们再继续坚持三十多年的可能性不大了，坚持住的都是保护对象了，也许会国家给你钱租你的房子展出哦。
网友 呵呵你妹 ：国家法律现在规定只有70年使用权限，但是建国到现在都没有70年，70年后是什么情况谁也不知道，说不定那时使用年限远远超过70年呢。
网友 未知等待 ：小产权都能生存 50年更可以了 就是不知道到时候怎么收费续期？
：房屋产权可调整为200年或永远使用
国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”，按计划该政策会于2014年上半年试行推广。
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。“以房养老”是对当前养老模式的一种探索，但不是一定要通过银行反抵押的形式，老人也可以通过出租房屋获得租金，用来养老。除此之外，还有养老保险、养老金等各种养老形式。目前来看，子女养老是最为普遍的一种形式。
从中国人的传统文化上来讲，资产有一个继承的文化观念。把房屋抵押给银行，养老完成后房子被拍卖，子女可能不同意，老人自己也感觉不合适。
现在是契约经济，银行是要以证抵押。房产证是由房产管理部门和土地管理部门颁发，《土地法》以及其他相关法律规定房屋产权为70年。当老人年迈将房产抵押时，大部分房屋已经使用了50年，房子剩下的20年价值怎么计算？银行把房屋反抵押给老人15年，剩下的5年，银行怎么把它卖出去？如果赎不回的话，银行怎么实现房屋的价值？
虽然有人指出《物权法》有“自动续期”的规定，但是仅凭《物权法》不能发证。《物权法》里并没有说明由哪些相关部门去发证，让房屋可以被使用。银行看证件，抵押房屋需要相关文件、契约以及证明财产的证件，在这个阶段，《物权法》没有实际作用。如果不在房屋产权期限上进行调整的话，“以房养老”将很难运作。
如果不解决70年房屋产权的问题，这项政策于理、于法都无法操作。我觉得必须改革房屋产权只有70年的制度，是永远使用。如果永远使用不合适，可以调整为200年或500年，当然也会有人问200年以后怎么办？那只能到时候再说。但是，当前的问题需要马上解决。
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