北京首个限价商品房项目"出师不利" 抑制房价障碍多

国五条北京实施细则中指出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”，引发普遍关注。北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，管理政策将很快出台，商品房限价时代即将到来。

早在3年前，北京市就开始了个限价商品房项目的建设。山线长阳站是房山区长阳镇起步区，是房山规划的CSD(休闲购物区)的核心。中国铁建、中粮万科、北京城建、首开、首创等多家开发商都在这个区域拿地开发。2009年下半年开始，这个区域就成为北京楼市一个著名的地区。在这个区域建设了北京市个限价商品房项目中国铁建长阳国际城(小区网论坛)(以下简称长阳国际城)。

限价商品房能否调控周边房价

按照北京市的设计，推出限价商品房是为了稳定房价，同时解决夹心层买房难的问题。

2009年9月之前，房山区的房地产均价为每平方米6000元左右，出让的土地楼面价在每平方米2000元左右。但是，就在2009年，北京市的南城计划推出，、CSD概念相继推出，房山一下子成为开发商角逐的热点。2009年9月，万科在长阳拿下地块，楼面价一下拉升至每平方米近6000元。地价的骤升造成该地区房价的大涨。从整个房山区来看，2010年年初，房山区二手房价还不到每平方米10000元。2011年4月15日，长阳国际城正式开盘，周边楼盘的价格再次上涨。长阳国际城的价格确实低于周边楼盘，但是这个项目是否拉低了周边的房价？从数字上无法得到体现。

2011年2月16日，北京市出台房地产调控措施--著名的京15条，对房地产限购措施进行了细化。2011年10月以后，北京楼市整体进入萧条期，全市房地产交易量大减，多个区域的楼盘开始销售。长阳区域也不例外。

长阳区域的大多数楼盘在2011年10月至2012年5月之前都选择了不销售。正是从2012年4月开始，北京楼市开始复苏。今年3月，这个区域的楼盘价格已经普遍达到每平方米近20000元。

资格

2012年年底，长阳国际城竣工交付使用，业主们陆陆续续搬了进来。让长阳国际城业主不安的是子女的问题。距离长阳国际城200米左右，尚未完全建设完工的--。从2010年开始，这所就成为这个区域楼盘销售的活广告。

当时来这个区域看房，楼盘的销售人员都肯定地向看房人保证，将来子女都可以进入这个著名的读书。2010年，中国铁建长阳国际城开始排号，当时很多买长阳国际城的人都图的是孩子能进房山，因为这个距离长阳国际城只有200米，按照北京市教委的规定，是就近原则。

2012年11月，长阳半岛的业主接到开发商的短信，说受房山区教委委托，统计适龄儿童。这条短信让长阳国际城的业主紧张起来：为什么自己没接到这样的通知？长阳国际城的业主开始找开发商、物业公司、房山区教委、长阳镇教委。开发商拒不露面，物业公司告诉业主，这个小区的孩子只能去村里的就读。

按照规划，最近的就是现在的。那个村里的根本就不是规划中的。与房山区教委取得联系，得到的答复是不是专属，其设计办学规模为24个班，竣工后要移交教委使用管理。原则是“免试就近”。目前，正在进行后期工程建设，尚未移交教委管理，因此，范围还未划定。最近教委正在开展区域生源调查登记工作，届时，将就该地区学生问题进行统筹考虑，力争让更多的孩子享受到。

分配问题

作为北京个限价商品房项目，长阳国际城从拿地之初就颇受关注。按照规划，这个楼盘共有2394套房源，2011年4月15日，排号的购房人却发现，少了800套房源。不只对这800套房源颇有争议，最初销售的1594套房源也存在诸多疑问。时至今日，入住率的居然是后期销售的那800套，最初销售的那1594套入住率低。

按照规定，这个限价商品房楼盘的业主拿到房产证起两年内不得销售，也不得出租。但是，业主们发现，租出的房子已经不止一套两套。出租房屋的事根本就没人监督。

出现在保障房分配中的问题似乎也在这个限价商品房项目中逐渐显现。不过，今年北京市的房地产调控政策中还提到要推广这种模式。把房子卖给谁，以什么样的价格卖，开发商根本没有动力去监督。如果政府没有足够的能力和手段对此进行监督的话，一定会出现保障房分配中出现的种种问题。　　

推广限价商品房模式的政策大有问题。商品房是要用市场化的手段、机制配置资源，但政府现在要从价格上进行限制。企业参与这样的项目面临很大的市场风险，很有可能不赚钱，甚至赔钱。而从实际操作来看，如果大面积地进行限价管理，政府有能力把每一个楼盘的价格都合理确定吗？这显然不是政府能做到的事。

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