教你怎样还贷款更划算

对于大部分工薪族来说，买房免不了要按揭，于是是否提前还房贷便成为市民们茶余饭后时时思量的问题，该不该提前还？若是准备提前还，应当怎样还？记者进行了采访。

视具体情况而定

在采访中记者发现，不管是仍处家庭筑巢期的年轻小俩口还是处于家庭收获期的中年夫妇，对于房贷基本上都抱着“能早还就不迟还”的态度。不过，我市某商业银行的理财师张先生告诉记者，该不该提前还房贷是要视自身情况而定的。

张先生介绍说，因为近两年的房产政策在不断调整，所以就造成利用商业贷款购房的这部分市民因自己买房时间的不同而有着不同的房贷利率，赶上好时机的可以享受低至7折的利率折扣，也有部分市民则完全未能享受折扣优惠。房贷利率的不同便要求市民在还房贷时需要具体情况具体对待。

张先生举例说，部分享受7折房贷利率优惠的市民就不需要考虑提前还房贷的事了。以目前五年期以上房贷的基准利率7.05%(由于房贷利率是一年一调整，所以不考虑今年以来央行的调息幅度，仍以去年五年期以上贷款利率为准)计算，7折利率则享受的是4.93%的房贷利率，纵观今年以来发行的几期电子式国债，其五年期债券的利息都比这个房贷利，所以大可以把钱用来做理财用，不需要考虑提前还房贷的事。

不过，并不是每一位市民都能享受到如此美妙的折扣，还有一部分市民买房赶上了八五折的末班车，甚至恰好赶上房贷利率不打折。如果房贷利率享受的是八五折，则现在享受的是5.99%的房贷利率，这个利率已经远远地高于目前五年期存款利率4.75%，更不要说未能享受到房贷利率折扣的市民了。张先生说，这部分市民应当把眼光放远一点，考虑一下是否可以利用理财产品获得更高的 ，不过近期各银行所发售的理财产品的年化 率都不是太高，很难与房贷利率形成对冲，所以市民可以考虑把储蓄下来的钱用在提前还贷上。

别忘了时间因素

记者从采访中了解到，决定是否要提前还房贷的家庭因素很多，并不单单是看房贷是否享受了折扣利率，时间因素也相当重要。市民丁浩于2006年和2007年分别贷款买了两套房，目前他每月需要还贷近5000元，感觉压力很大。“如果加上房贷的话，目前我每月的固定花销至少需要8000元，压力太大了，所以我在考虑提前还贷，以缓解每月支出的压力。但是我又觉得提前还房贷似乎不划算，因为考虑到通胀等因素，钱是不断贬值的，而工资等收入却是越来越高的，如果把房贷的钱用来做别的，是不是会划算一些呢？”丁浩的疑问代表了不少“房奴”的心声。

对于提前还贷的问题，记者咨询了市区某银行的理财师，该理财师告诉记者，在某些情况下，提前还贷还真不是一个明智的选择。“贷款越早还，支付的利息就越少，所以越早还款就越划算，但等额本息的还款方式和等额本金的还款方式是有区别的。等额本息的还款初期几乎是在本金的基础上计算利息，随着贷款本金的减少，利息也就减少，到了还款中期以后，每月还款的数额中本金的比例会高于利息，这时候再提前还款的意义就不是很大了。而等额本金的还款方法在初期时还款的主要是利息，大约在还款期到了四分之一的时候，每月还款的数额中的本金就开始比利息多了，这时候提前还款的意义也不大，所以等额本息 在还款周期的中期之前提前还贷，而等额本金 在四分之一还款期之前提前还贷，这样的提前还贷才是 明智的。”

同时，对于上述购房者丁浩的疑问，该理财师也给出了自己的意见。“这的确是一个需要思考的问题，我想提醒购房者的是不要忘了贷款中的时间因素，提前还款从某种意义上说也是降低借款的时间，部分购房者可以抓住一些机会或者稳健的项目，将手中多余的资金用于，没准会发现比提前还贷带给自己的利益更大。”

择对方式可省息

实际上，银行都不喜欢市民提前还贷，因为这意味着他们从客户那里赚取的利息变少了。这是否就意味着提前还贷对于贷款者更划算更有利呢？其实不然，只有根据自身情况选对提前还贷方式，才能够真正达到省利息的效果。

我市某银行房贷部门职员郭先生表示，一般来说提前还贷分为提前全部还贷和提前部分还贷两大方式。提前全部还贷即贷款人一次性将剩下的全部贷款还清，这样可以 限度的节省下利息，但是由于提前全部还贷对贷款人经济条件有很高的要求，所以选择这种提前还贷方式的人并不多，更多时候贷款人还是会选择提前部分还贷。目前来说，提前部分还贷可以细分为四种方式，贷款人可以根据自身情况进行选择，以使得在保证正常生活支出的情况下 限度地节省利息。

为了更直观地显示各种提前还贷方式的特点以及它们之间的区别，郭先生举了个例子，假设贷款人的贷款余额为25万元，剩余期限10年，准备提前还款10万元(为计算方便，贷款利率采用当前利率)。以部分提前还贷为例，若贷款人选择剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，剩下的15万元贷款，贷款人依旧需要每月还款2845.06元，那么大概需要不到5年的时间还完，利息约为25674.08元。假设贷款人换一种方式，依旧是部分提前还款，但是若把剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，那么剩余的15万元分10年还清，每月需还款1707.04元，利息为54844.58元。以贷款人的贷款情况来看， 为适合他的则是 种方式，它与方式二相比总共省下利息近3万元。

但根据贷款金额和贷款年限的不同，选择不同的提前还款方式所能节省的利息就会有所差异，郭先生表示，在确定提前还款方式之前需要仔细计算、慎重考虑。此外，划算与不划算不能只考虑数字，还要考虑利率走势等多方面的因素，并且在向银行申请提前还款时要注意咨询银行对此是否收取违约费等费用，综合考虑后方可确定是否要提前还款和如何还款。