卖房时开发商都有什么套路？有哪些买房谈判技巧？

尽管买房不能像买白菜那样在当时就买下，但还是可以一样的砍价。事实上，买房子和做生意是一回事，买房子谈判的时候，要懂得把握对方的卖房心理，要懂得把握好出手的时机。
那到底该怎么办呢？今日小编就给大家讲讲开发商卖房那些套路，以及买房人可运用的谈判技巧。

一、发展商出售房屋的那些套路。
①那些广告上的套路。
有些开发商为了吸引购房者，用虚假内容作为噱头，宣传各种小区绿化、景观、健身房等美丽的描述，但并没有将其写入购房合同。等待购房者提出要看的书面文件和资料，销售员又谎称还没有打印出来等，进行搪塞。无字的承诺，给购房者埋下了隐患。
②赠送面积也是一个套路。
阳台，二房变三房，书房半赠，送车位，这些常见的购房优惠实在让人心花怒放，仿佛省了几十万，可是赠送面积这么大，真的没问题吗？
问题肯定存在！送出去的面积本来就是你的，比如开放式阳台，本来只算一半面积。而且车位很可能只是使用权，不能写进购房合同和房产证里，开发商何时心情不好，说要拿就拿。
③订金的套路更加复杂。
目前许多楼盘都会提前收取购房者定金，尽管有关部门一再强调，在开盘前收取定金是违法行为，但开发商仍然在“意向金”概念上打擦边球。
原先购房者在签订了认购协议后交付定金，已成行业套路，但由于购房者当时未见房屋买卖合同，甚至在后期发现合同中无法接受的条款，却碍于已交定金，而失去了先机，不仅无法针对合同中的细节进行修改，想要退定金更是难上加难。
④交房同样也是套路。
此前的延期交房问题令不少购房者非常烦恼，几经投诉曝光后，近几年延期交房、延期办证的情况已少了许多。但是，你认为这不会有什么问题吗？没有！
有些开发商明知小区内的一些配套设施，甚至小区内的施工质量都达不到交付使用条件，却为避免赔偿业主的损失，硬要在不合格的情况下交房，等到业主要求开发商整改后，开发商又将延期收房的责任推给了业主。
发展商套路如此之多，作为购房者，买房时如果没有谈判技巧，分都吃亏。所以，有什么谈判技巧能让每个人都马上get，并付诸实施呢？小编给大家一一列举。

二、聪明的购房者的谈判技巧
①了解房地产项目实际销售情况。
唯有提前了解楼盘详情及房价走势多做了解，才能更准确地判断出卖房是为了争取一定的议价空间而要涨价。就像知己知彼百战百胜一样，买房子要想砍价成功，首先要对开发商、销售商和购房人的情况有尽可能多的了解，这是砍价成功的前提。
具体了解渠道可以是房产广告、售楼书、入住购房者、房地产行业等等。需知的内容包括开发商、销售商(有时是不分的，有时是两个或几个)以及房地产的情况，包括其背景、经济实力、资质和信誉，必要时还需实地考察。
②不要轻信美好的诺言。
买房子的时候要注意选择证件齐全的房地产企业开发的楼盘，不要轻信路边乱贴的小广告。进售楼处后，要注意楼盘是否有开发商的营业执照及《国有土地使用权证》等。要注意其土地证上的使用年限，避免购买产权年限严重缩水的房产。
此外，看房时，应保留该房产的宣传广告单，以备日后查验。对销售员的口头承诺，好可以留下书面证据，或者对录音，留作以后维权的证据。
③不要轻易被看穿。
到了销售楼，可以先看一下，比如户型图，楼盘沙盘，项目介绍等，销售人员会来找你。绝不要一进卖场就急急忙忙拉着售货员坐下来杀价，那样会让人一看就知道你是铁心买的，不宰你都不好意思。
要想深入了解你的背景，并获得信任，销售人员通常需要了解一些信息，例如你过去的购房经历，家庭背景，经济实力，购房关注点，决策行为类型等。他们更专业固然好，但要掌握主动权，也不能轻而易举地和盘托出。
④做一个挑剔的购房者。
商谈中，购房者要多暴露房屋的各种缺点、毛病，稍加夸大就会造成危害。买家还需要流露出担忧的表情，注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。
您需要装扮成买房子的行家，并参考购买的房子周围的房产情况，计算出所选房子的价值，做到心中有数。谈判时，可以读懂对方的一两个“花招”，向销售员暗示“你很专业”，这样就可以把价格降到理想。
⑤和销售进行心理战。
为避免顾客掌握主动权，销售商往往会拒绝顾客的个建议，购房者不受销售手段的影响，要尽量争取优惠和折扣。
讨价还价时，为了避免尴尬的局面，销售员常常会采用“一个唱红一个唱白”的方式互相讨价还价，目的就是想有效地给你压力，这个时候一定要保持冷静。
当不愿让步时，为了证明自己确实无能为力，销售人员往往会推卸责任，借助高层的力量拒绝，但大多数情况下，这只是一个谈判技巧。
⑥不要期望一步到位。
买房子要砍价，但是不能光指望一步到位，比如，4500的房子，有的直接是一次砍价到4000元，这不仅让开发商很难在心理上接受，也容易被人认为没有购物诚意，这样就很难成交。
因此，降价要层层递进，逐步把价格压下来。例如买房的人可以尝试咨询低售价，比如一次付款可以优惠几点，或者通过找“关系”咨询房子的低价格。
此外，在砍价过程中要始终看着置业顾问的表情，如果置业顾问表现得毫无耐心，或许价格基本上见底了。一般而言，慢慢来是比较合理的砍价方法，也是容易成功的方法。
⑦合同尽可能详细。
交房期、精装修等内容，必须在合同中明确说明。
发展商未按照约定交付房屋，依照有关法律规定，交付使用房屋的，在一定期限内，出卖人应按日向买受人支付房价款万分之几(具体见合同条款)的违约金(该违约金应由出卖人承担)，超过合同规定的期限，买受人有权要求赔偿。对收房时不到位的细节，开发商必须进行整改，如果因整改而导致收房，开发商仍然要负责。
购置精装房时，要签订详细的合同，合同中要着重明确精装标准。尽可能避免使用含糊不清的字，如“高档”、“相当于”、“不低于”。协议内容应尽可能详细，包括地板、厨卫用具等材料的品牌型号，如有赠送电器，还应落实到具体品牌型号。