3年后北京房价会涨幅惊人吗？说说你的看法

提问：首付210w，请问东四十条附近接近10W单价总价不到500的小一居是否有投资价值，顶层朝南带学位，90老公房。只能接力贷用老人的名额。2022通地铁三号线。谢谢！

回答：东城区学区在下行趋势。单价10w老破小的价值是纯上学，和投资是背离的。一居在北京市场的投资上是几大忌讳之一，后面我会写文章说说这个问题

提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您

回答：你好，这套房精装修溢价严重在售的有单价5.5左右的加上房龄偏老，性价比并不高自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。

提问：房姐你好，sfsd，首付预算180w内，买个两居，主要自住期望保值。目前主要考虑的是：霍营地铁旗胜家园，首付178左右；褡裢坡地铁福盈家园，首付165左右。麻烦房姐帮忙点评下这两个盘。首付预算180w内的两居房姐有什么推荐吗？

回答：你好，自住需要结合你的生活圈。旗胜家园属于两限房，交易会产生差额出让金，如果综合单价在4万左右，可以考虑入手。褡裢坡不如常营，不如青年路，五环出头的中间地段。你这个首付可以买到常营次新，双井老破大了。

提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！

回答：沿海赛洛城市价略贵，6万已上都属于溢价。金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的

提问：SFSD自住为主，投资为辅，三年内换房升级。自筹100万-150万，100万不上征信信用贷，共200万到250万首付。明年中旬可回款50万左右，用于还信用贷。工作地点在四惠，想入东恒时代二期一居490万或远洋天地CBD总部公寓一居。想听下建议，感谢

回答：东恒时代房子还行，。主要的缺点是位置好地势略不好，去四惠要走一段，去六号线十里堡就比较远。东恒经历过一波快速拉伸，想投资就需要好好淘一下远洋天地房子也没问题，属于轻微溢价。250万首付能买到500＋的标的，不推荐买一居

提问：姐，接上一个问题，tty顶复无电剃a，现在评估价能到多少？另外面积有无上限（300m左右是否太大）？其他条件接近情况下，与同等面积的（电梯塔楼顶复b，电梯塔楼平层c），以上3种房型优先顺序如何选，盼复［抱拳］

回答：TTY板楼无电梯顶复的单价低于塔楼电梯顶复和平层。一房一价，不好说有其他条件接近的3套房来做对比。综合考虑，优先级上，无电梯顶复更值得关注，其次有电梯顶复，再其次是电梯平层。

提问：房姐您好：我有个困惑，我觉得涿州和高碑店高铁附近的房子应该有价值，离北京高铁仅需不到半，不限购，价格便宜，涿州一万五六，高碑店一万左右，对于上班族来说，住在高碑店或涿州高铁附近、在北京上班通勤，理论上讲完全可行的，可能比有些住在回龙观、望京的同事通勤时间还短。可是为什么这两个地方的房价普遍不被看好呢？是我哪里没有考虑到，还是大佬们纷纷看走眼了？谢谢解惑。

回答：外地人来北京，是为了北京的城市化，是国贸，东三环，望京，中关村，是酒醉灯迷，是大城市生活。而每天开车60公里，上下班几个只为回到河北农村，我还有什么大城市生活呢？那和我住在五线城市有什么区别呢？房产投资不是看现在的价格或交通便利，看的是未来潜力做为投资这种地方是一定要避开的，环京线只有燕郊有价值

提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有SFSD资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！

回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。

提问：房姐您好现在手上有500现金有年化10％-15％的保本理财渠道请问是投资房产还是投资理财更高？

回答：年化10以上的保本是要打问号的对于cf职业玩家10左右的资金都是可以利用的，和理财不是一个维度再来说点干货，分析下买房利润的高低，其实取决于三块因素：1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积；2.杠杆的高低；3.最后才是融资的成本（利率）。为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6％的信用贷和抵押贷还是12％的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9％的按揭了。买房的利润＝（卖出单价-买入单价）＊面积＊杠杆倍数-融资成本

提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。问题1：请推荐二三流小学（一流小学没户口怕进不去）问题2：能否考虑共有产权问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区：陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久共有产权自住可以，想有投资属性就别选望京＞回龙观＞tty＞西三旗可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：房姐好！近日看了四惠＼／四惠东附近：（1）都会华庭1＼／20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24＼／26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4＼／26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14＼／16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教房姐，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好，盼复。多谢！

回答：大面积不建议买太老的楼盘，城市之光(户型图)先排除都会1楼而且大部分溢价排除白领整体比较均衡，楼层尚可，这个面积流动性上也不错

提问：房姐好！坐标北京，在保定有房产，看了精华帖和评论，计划卖掉保定房产，在京购买第二套房。请问：1、保定房产何时挂出好？是否有靠谱中介推荐。2、抵押在京首套房（位于老宣武）用于支援全款买二套是否合适？3、二套房主要考虑好出租，用租金补月供，也是在您推荐的投资区域选房么？老宣武和丰台有没有推荐的区域？4、出租的话主要考察哪些因素？靠近高校？产业区？大体量小区好租还是小体量小区好租？谢谢！

回答：1.保定现在可以挂出来，把附近5公里的中介都挂一边，想快速出手，可以承诺中介大。2.尾款少于30％，可以抵押融资3.投资和租售比更推荐朝阳东三—东五环之间的洼地板块。4.靠近产业区，商圈，交通便利的租金更高。