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当下楼市,关于买房的两个诚恳建议,即使不买房也要看!

大胡子说房08/15 11:44

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

一.现在真的不适合买房吗?
回望历史,房地产最不被看好的是哪一年?

是2008年。

2008年世界经济危机,中国经济增长放缓,北上广深出现巨量库存,汇率一再失手,出口重重受阻,产业升级出现瓶颈,地方正府债台高筑,房企降价打折引发“房闹”,要求退房补差价,全国房地产一片哀嚎,感觉天都要塌了。

是不是感觉和最近的形势有点像?

经济遭遇下行压力,全国百城库存飙升,人民币破7,股市狂泻,黄金疯涨,房企融资难,一大波打折特价房已蠢蠢欲动,新一轮的“砸售楼部”又要上演了,有房者焦虑重重...

2008年和2019年,从经济、金融、购房需求、市场变化来看,都何其相似。

可是,现在回望这十多年,最适合买房的就是2008年了。

即使在2008年那么难的时候,全国核心城市的房价基本跌15%就回暖了。

还有2018年下半年的楼市回调期,一二线城市的郊区,大概跌个10-15%就迎来预期回归了。

回望历史,核心城市核心片区的房价跌幅在触及15%之后,基本都会上演预期回归。

所谓的严厉调控,最根本的目的从来不是为了降房价,而是稳房价。

15%,基本成了房价涨跌的锚。

在15%这个大前提下,我想跟大家分享两个观点。

二.看清这两点,你才能更懂当下楼市
 1.房价低点比时间低点更重要

近期引起最大的骚动的,或许就是广州番禺大盘祈福缤纷汇新房房价从4.7万/平直接降到了一次性付款3.4万/平,按揭3.6万/平,更扎心的是之前这个项目的房价接着炒作地铁22号线和学位一度怼到5.2万/平。

而现在叠加特价房、员工专场等各种优惠,变相降价20%左右,一降价直接拉低了这个大盘甚至整个片区的二手房价格。

祈福缤纷汇之后,广州不限购的偏远郊区增城,9个大盘出现2000-5000元/平的降价,其中之前炒作名校加持的碧桂园云顶,竟然直降5000元/㎡,而这个项目的楼王单位,曾在2018年8月冲高到近4万/㎡。

还有之前引来业内一片哗然的郑州北区融创项目,从平销期的13400元/㎡,直接降价到10000-11000元/㎡,打了对手一个措手不及,而融创一晚实打实卖了近200套房子,迅速回笼了3亿资金。

这些郊区大盘拿地早地价低、库存量大,行情好的时候,借着地铁名校炒作,价格虚高。现在楼市稳定下来,降价只是回归合理价位,挤泡沫罢了。

对于开发商来说,之前拿地价低,算上建安成本、税费、营销费用,即使现在让价走量,也完全是有利润空间的。

对于购房者来说,降价是个好事,捡漏的机会来了。所以近期更要多多关注你所在城市的项目动态。

其实哪里有什么最佳买房时机,只是你刚好有房票有资金,遇到合适的价格就可以入手了。

按照现在楼市“稳”的大势,已经没有所谓的踩准哪个时间低点去入手了,关注价格比关注时间更重要。

价格才是真正与你所付出的首付和房贷相关的。

至于时间低点,普通人真的抓不准的。如果有谁和你准确地说什么时间低点,你要警惕的是,他是不是想收割你?

 2.不要想着瞎折腾降维打击,要恪守主场优势

回顾这一波房价上涨,我们会发现一个规律,越来越多城市的房价不是由本地人购买力决定的,而是和临近城市形成了房价协同化。

这一切都归因于——降维打击。

2016年,已经经历过房价上涨的北京人跑到天津及环京买房,降维打击。

2016年,已经经历过房价上涨的上海人苏杭宁及环沪买房,降维打击。

2016年,已经经历过房价上涨的深圳人降维东莞惠州中山买房,降维打击。

除此之外,还有郑州人降维打击西安,合肥人降维打击长沙。

至此,房价全线暴涨。

而现在,降维打击的机会越来越少,以往那种汹涌而来的暴涨潮不会再有,普通人不要瞎折腾比什么都重要。

在这一刻,如果你是在一线城市、强二线城市,别瞎折腾,别想着降维打击,恪守主场优势,先在自己所在城市买够3套房再说。

你对各片区的居住舒适度和租金收益更加清楚,更能挑选到适合自己持有长周期的房子。

如果你是在弱二线、三四线城市,留足自住房产之后,更建议将多余资金置换到一线、强二线城市,特别是一线城市。

不论房价上涨还是下跌,其实都是符合房价轮动的。

在房价上涨,一线涨到二三四线,那么就是要去买还未上涨的低量级城市。

在房价回调,一线回调到二三四线,那就应该拿着二三四线城市的涨幅去买已经完成回调的高量级城市。

一线城市经历了长达两年的横盘,现在基本都已经达到了价格低点了,而二三四线城市还要经历一段很长的横盘期,现在置换算得上是个好时机。

三.全国还有没有“真洼地”?
苏州的上涨,教育了购房者:原来除了普涨,还有补涨。

今年的这波苏州上涨,其实真的没有多少人可以完美地踩准时间点。

网上口口相传的例子:2018年初买入苏州,然后2019年4月顺利卖掉,然后投资上海。

这样完美的操作,很难发生在大部分普通人身上。

更多人都是在全国暴涨潮中,看到了苏州相比特殊的“根据地价限房价”,压抑了苏州与同量级城市的涨幅空间。

规律只会迟到,不会缺席。

放眼全中国,这一刻,有哪个城市像2018年的苏州?经济发展后劲强劲,但被特殊的政策压抑,导致房价严重滞后于其他城市。

唯有长沙。放眼960万平方公里的中国,唯有长沙。

写完这篇文章,从深圳北站开往长沙南站的G6032,也已到站了。我望向窗外,高铁站外,正值盛夏,树木郁郁葱葱,房子密密麻麻。

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