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事关数亿中国人!楼市20年最重要的事要来了

一点资讯06/12 13:55

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

据报道,自然资源部网站发布消息显示,日前,《自然资源部2019年立法工作计划》印发。在2019年立法工作安排中,出台类项目共10件,《土地管理法实施条例》赫然在列,且归属于“拟报国务院发布”子版块。

这意味着作为土地管理法一项重要的配套法规,《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台!届时,有关集体建设土地入市的一些细则将得到明确:我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程,而是可以直接入市!

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎认为,土地是极其重要的要素,城乡高质量发展涉及到好多体制机制的障碍,现在都跟土地密切相关。如果集体经营性建设用地直接入市,而不需要像过去那样先收归国有,将产生多种效应。第一,它增加了产业用地;第二,增加农民收入,原先集体经营性建设用地收归国有,大部分收益会由政府获得,农民分得的比较少,以后有望改变;第三,改变了原先地方政府通过土地财政增收的做法,他们需要更多地考虑转型,这也是增量效应。

《城乡中国》作者,北京大学国家发展研究院周教授所说,征地制度的改革将是中国经济的下一个增长极!

1、数亿农民,为了这一刻等了20年!

1987版土地管理法中,曾有允许城镇居民用集体土地盖住宅的内容,但前提是需要政府批准,且补偿相关费用。

1999版土地管理法,不但删除了87版中允许城镇居民使用集体用地盖住宅的条款,而且明确规定:从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地。

其后,2004年《土地管理法》三修,关于集体建设用地征地流程,“先国有,再入市”的内容不曾有实质变化。

1999版土地管理法修改之前一年(1998年),恰好是中国住房商品化元年。从1998年开始,中国楼市(包括住宅和土地市场)开启了20年黄金期。

20年后,住房不炒,一城一策,传统楼市往日光辉再难重演,相信数亿农民将会享受到新的制度红利!

事实上,自2015年开展至今的农村“三块地”改革试点,可为此提供更直观的数据。

自然资源部部长陆昊去年12月表示,33个试点县(市、区)集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元,办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。

“集体经营性建设用地入市进一步显化了集体土地价值,试点地区共获得入市收益178.1亿元。浙江德清已入市集体经营性建设用地183宗、1347亩,农村集体经济组织和农民获得净收益2.7亿元。”陆昊说。

而在此之前,耕地征用之后土地增值部分的收益分配中,投资者和当地政府拿大头,村级组织留下两三成,农民拿到的往往不到10%。这种征地制度,很大程度上将不少农民排斥在土地增值收益分配体系之外。

由此可见,可以入市的集体建设土地确实“值钱了”,已经有不少农民率先享受到了制度变化带来的大礼包!

2、北京首批集体土地已入市!

去年12月28日,中国证券报报道,北京市近日有7个共有产权房地块入市。引人关注的是,其中有3个地块是大兴区瀛海镇3宗集体建设用地,这是北京市首次将集体建设用地纳入到共有产权住房的供地中。

分析人士指出,本次集体土地参与共有产权房供地,对于将来北京共有产权房的供应方式都是一个探索和变化。

由于减去了土地征收等环节,起始楼面地价明显低于周边国有土地,这意味着开发商在同等销售价格外有了更大的利润空间,有助于吸引更多更好的开发商加入到共有产权住房的开发和建设之中,有望实现多方共赢。

3个地块总建筑规模达34万多平方米,预计一共可以提供约4000套共有产权房。3个项目的销售均价都是29000元/平方米(含全装修)。部分项目还配套了幼儿园、机构养老以及残疾人托养所。

这次集体土地入市是以往政策试点的延伸和突破。2015年2月,北京市大兴区等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。大兴区是北京唯一的改革试点区。

分析师表示,此举整体缓解了刚需市场供需结构。共有产权房售价远低于商品房总价。这一政策如果全面试点,将会带来大量的土地供应。这个政策的变化,可以说是集体土地使用的重大探索,意义非常大。

3、住房不炒指日可待?

中国经济转型,核心要素就是摆脱地产依赖,住房不炒。要做到这一点,需要土地供应做支撑,但不仅于土地供应。因为根据过往经验,面粉贵过面包,土地价格走俏,成了住宅价格走高的助推器。

现在,农民集体用地,用于租赁或者共有产权,在供应住宅用地的同时,也在从价格因素上,直接控制房价起落,一石二鸟。

另一方面,由于卖地来钱多且快,我国不少地方政府因此“上瘾”,严重依赖土地财政,对推动产业升级的热情不高,导致我国经济结构转型的障碍重重。而集体用地必须“国有化”方能入市,等于多了一个“中间商”。作为“中间商”的地方政府可以通过“赚差价”的方式,在其中获取巨额的土地出让金。这种利益分配的矛盾给拆迁、城中村改造带来巨大的冲突。

此外,一旦“非农建设用地不再必须国有”、“集体经营用地允许入市”,不仅农民受益,而且意味着土地供应垄断制将失去根本支撑。

那么,房价会因此跌吗?

业内普遍认为,即便房价短期内不会显著下降,但是改革对实业、租赁住房的发展,却是实实在在的利好。

这些集体经营性建设用地在交易后虽然不准建设商品房,却给租赁住房建设提供了巨大助力。从2017年8月首批13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,放开了农村集体土地建设租赁房,到今年1月再批准福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市开展试点,这方面的工作已经在大踏步推进。

随着集体经营土地直接上市,后续公租房、廉租房市场的供给会增加,特别是丰富一二线城市的租赁市场供给结构,降低租赁供给成本。

这次“土改”,给房价快速上涨的城市提供了通过发展租赁市场对冲高房价的可能性。

4、市场博弈期,这类房子不要碰了!

未来,当中国越来越多的城市有条件的时候,可能都会模仿深圳,重组楼市,真正进入,住房不炒,居住要住的新时代。

因此,在市场博弈期,失去流动性的房子就不要再碰了。那么,哪些房子未来将失去流动性?

第一类是没有二手市场的区域。

没有二手市场,就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱,新房想要进行变现,就会存在极大困难。

符合这一特征的,一是绝大多数的县城。二是二三线城市的远郊区。

第二类是非商品住宅及小众需求的房产。

这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区,以及部分发展中国家的海外房产。

第三类是政策锁死的流动性。

这一轮楼市调控,不再只是用限购限贷来控制供给需求,而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等,限售越久,房子的流动性就越弱。

所以,相比于房价,我们更应该关注的是房子的流动性。

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