最低5元/平方米的“安居梦” 郑州保障房“三房并轨”机制浮现
每日经济新闻2013/03/08 06:51
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在房价逐年上涨，收入房价比越来越低的今天，“住有所居”成为越来越多人的梦想——安居，才能乐业。
中国政府自上世纪90年代起，就致力于保障低收入家庭的居住问题，20年来，越来越多的人圆了“安居梦”。在通往梦想的路上，有着崎岖与坎坷，也不乏探索与坚持。请看《每日经济新闻》今天为您带来的郑州“三房并轨”调查。
经过多年的发展，经济适用房（以下简称经适房）作为一种社会保障性质的房产，解决了千千万万中低收入家庭的住房问题，但由于与商品房的差价越拉越大，亦在实施过程中出现了诸多问题。
对此，有多名政协委员曾呼吁停建经适房，而在地方层面，2012年，福州市、北京市、广东、江西、河南等地先后提出“以租为主”的保障房方式或直言将停建经适房。
其中，为解决公益性和经济性的分离问题，郑州市2013年1月1日起，全面推行实施了廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房 “三房合一”住房保障管理新机制。
《每日经济新闻》记者在河南郑州经过近一个星期的实地调查，通过接触多位行业人士、房地产商，以及房地产相关部门人士，对 “经适房、公租房、廉租房”三房并轨机制的前世今生进行了调查。
多数经适房已售罄
为获得手资料，《每日经济新闻》记者实地走访了在郑州市中原区、二七区、金水区等的十几个经适房小区。
从走访的情况看，这十几个经适房项目几乎售罄，除了紫东河二期等还有少量房源外，大多数售楼处工作人员的大致表述都是：“房子在开盘时就基本已经卖完，现在只有一些商铺仍在销售”。
在这十几个项目当中，开盘较早的经适房小区已基本住满，如位于西区的“鸿基西湖春天”，在2006年就取得预售证开始销售，其一期、二期已少有空置房，情况类似的还有的红河小区。
一些新开盘的经适房小区，尽管房子销售一空，但入住率暂时并不高，小区的物业公司工作人员解释称，“因为房产公司还在办手续，所以很多住户没有拿到钥匙”。比如位于中原区的凯田花园，于2012年8月开盘，即便开始交房的一号楼，已入住的加上正在装修的住户仅占到一半左右，而序号靠后的楼盘几乎没人住，售楼处的一位工作人员称，“公司在陆续交房当中，空置的楼房主要为定向销售给单位或公司的”。
郑州市一位房地产业内部人士对记者表示，现在只要建成的经适房，全部投入了市场用于摇号或轮候，此前市场上流传的房源“消失”现象，更多是经适房政策过渡期产生的现象。
1995年年初，国家提出实施“安居工程”，同年2月，郑州市政府下发关于建设安居工程小区有关问题的通知，初步计划筹建15个小区。
资料显示，当时销售情况不甚理想，安居房的均价在600元/平方米左右，而商品房均价在700元/平方米左右，两者差价仅100元，而且个人购买者很少，绝大部分是单位购买。
这一情况一直延续到1998年，随着商品房越来越多，价格也不断上升，政府对经适房购房者的要求越来越严格。2001年，郑州市政府下发通知，限定销售对象应具备如下条件：市区城镇常住户口，家庭人均收入属于中低水平，未参加过房改或房改面积未达到应享受标准80%的家庭，限购一套。
2005年4月，郑州市实行《经济适用住房建设管理办法》，对经适房购买者提出更多的要求。彼时，郑州市商品房均价已经达到2600元/平方米，经适房的价格也达到了1600元/平方米，两者之间差价1000元，经适房开始供不应求，几乎的经济适用房都是开盘即销售一空。
该办法还取消了 “补差房”政策，并明确提出：禁止改变经适房建设用地的用途，禁止利用经适房建设用地变相进行商品房开发，禁止违反规定利用经适房建设用地建设其他商业用房。
早前政府允许开发商在经济适用房小区建补差房，开发商出售补差房获利，来弥补为建设经适房小区的各种配套设施造成的亏损。新政策施行后，经适房的相关配套设施建设，所需的资金由政府来出。
郑州市房管局相关负责人解释道，“郑州经适房在2006年前还没有商品房好销，因为单价相差不过两百块，好多企业都还需要宣传才能卖出去，为了资源合理配置，政府是允许企业自行销售的。从2006年开始，郑州市商品房和经适房的房价逐步拉大，并且地理位置也开始有了差异等，在这个时候供求矛盾一出来，郑州市就对经适房采取摇号销售。
前述房管局负责人还对记者表示，“2006年前就已经立项建设的经适房小区，因为项目建设的周期比较长，从项目的获得到手续的办理、再到建设，尤其现在的高层小区，一个项目运作下来要花四五年，但企业之前在自己销售时收过人家定金了，从我们的角度来说，这是政策遗留的问题，在项目建成后，只要经过我们核查，这部分人群是交过定金且符合条件的，这部分房源可能也没有通过摇号或轮候销售，这是政策允许的。”
郑州市房管局提供的一份数据显示，目前郑州取得经适房资格证的有4万户，已轮候到13463户，仍有8545户新申请家庭待审核。
郑州市保障性住房室一位负责人对此称，“自郑州市建立经适房制度已近20年，每一次大的制度变迁都带来了一些遗留问题，而国家对于保障性住房的顶层制度设计也应继续完善。因此，郑州市历年来出台的诸多住房保障政策，往往是随着一些问题的出现而逐步完善。”
郑州市保障性住房室提供的数据显示，近年来郑州市政府为规范经适房的秩序，连续出台了1个政府令和13个规范性文件。
经适房机制趋严
“目前郑州市经适房的机制已越来越严，从郑州市经适房发展的历史和近年出台的多个文件可以看出这一点。”一位当地房地产商对《每日经济新闻》记者表示。
从2006年前后这一过渡时期的面向“中低收入家庭”到面向“低收入住房困难家庭”，再到2010年后，郑州市政府对购房者采取的 “三级审核、两次公示”到“四级审核，两次公示”，再到逐步引入家庭净资产联合核查机制。
上述负责人介绍称，“郑州市保障性住房申请家庭净资产联合核查机制已经初步建立，市住房保障、民政、公安、社保、地税、金融、工商、证券、公积金等9个部门将对自2012年10月1日之后申请经适房的家庭资产信息，根据各自职责进行联合核查。”
此外，郑州市相关部门还对新建的经适房项目建立了电子楼盘表，对房源进行了严格控制，经适房的保障性质得以进一步明确。
郑州市房管局公布的数据显示，2011年和2012年，郑州市共有2404户家庭被取消经适房购买资格，5462户家庭被取消了廉租房保障资格。
另外在经适房的交易上，2012年8月郑州市政府颁布的《关于进一步加强保障性住房准入退出管理的通知》，建立了调节机制，经适房交易时，按照评估价与原购房价价差的70%缴纳土地等价款取得完全产权，减少了投机钻营的逐利空间。
为进一步明确经适房的交易细节，2011年9月28日，郑州市房管局公布了 《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》的实施细则，明确了经适房政府回购、补缴差价具体标准，规定所购买的经适房满5年上市交易的，购房人应缴差价款。
对于经适房的违规转让问题，上述房管局负责人对《每日经济新闻》记者解释道，“2006年政策变化前确实存在这种状况，当时只要手续没办，购房合同什么都没签，买卖双方可以换，自从出现摇号情况后，名字不让换了，转让情况就不存在了，现在新的项目全部做了电子楼盘表和合同联机备案，新上市的房源全部在我们控制范围内，企业一套房都销售不了。”
郑州市保障性住房室副主任李保宪向记者表示，“（如果有倒卖经适房的情况）会交给房管局的监察部门，一经查实后会从严从重处理”。
“三房并轨”机制浮现
去年，多个省份宣布将停建经适房，河南省也是其中之一。政协委员、中国保利集团公司董事长贺平就认为，“就经适房……来说，也不是很完善，比如谁能入围购买，公布了以后，往往是搞不清楚哪些人可以住进经适房里面去。经济适用房以后还能不能在市场上继续周转，也不好说。”
他认为，应当适当修改建设经适房的决策，而扩大廉租房建设、棚户区改造和灾区的保障性住房建设，则应由政府去。
贺平提到的保障房政策，正是郑州经适房下一步发展的方向。郑州市房管局一个内部报告指出，“由于社会诚信体系尚未完全建立，保障房申请、审批、监督、后续管理困难多多，尤其是经适房分配不公平现象频发，究其原因是福利性与经济利益未完全分离，加上退出机制无法从根本上做到及时和公平公正，甚至部分人群将申请到的保障房转手出租、出售，谋取经济利益，没有起到真正的住房保障作用。河南省政府提出了重点发展公租房，大力推进棚改房，限时退出经适房，有序推进廉租房与公租房并轨运行管理的总体构想。为稳步扩大住房保障覆盖面，简化住房保障品种，满足更多住房困难群体的住房需求，实现保障房的可持续发展，郑州市于2013年1月1日起，全面推行实施了廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房‘三房合一’住房保障管理新机制。”
上述郑州市保障性住房室负责人称，“‘三房合一’住房保障新机制的内涵就是全面停止新的项目选址建设廉租房、经适房，新建保障房统称为公租房。符合公租房保障条件的廉租房、经适房与公租房对象统一纳入公租房保障范围，经适房、廉租房资格申请并入公租房资格申请。”
数据显示，截至2012年底，郑州市已建设（含在建）公租房项目53个63126套，已实现入住近30万人，极大地缓解了来郑务工人员住房困难。
按照郑州市拟定的 “三步走”发展战略，目前已面向入住园区的来郑务工人员建设公租房项目27个50709套，其中21个项目39081套已形成实际供应；面向社会公开供应建设的公租房项目26个12417套。
相对于仍然居高不下的房价和人们的“安居梦”，2012年12月，郑州市物价局、房管局、财政局联合下发了 《关于公布郑州市区公共租赁住房租金标准的通知（试行）》，其中将郑州市按地段分为五类区域，公租房市场租金每月为15元/平方米（一类区域电梯房），为5元/平方米（五类区域非电梯房）。同时规定经郑州市住房保障部门批准纳入政府统一管理并面向社会供应的公共租赁住房，承租人按照通知规定缴纳公共租赁住房租金，实施分级补贴。
“加上政府补贴，一个家庭只需要付几十元到五六百元的价格就可租到一套房，更大范围地实现了民众的安居梦”，房管局上述负责人表示。
