2012年5月份北京保障房政策启动自我修复程序调查分析
中国行业研究网2012/10/26 17:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10年间，北京的房价经历了最令人惊心的弹跳，在调控高房价的同时，北京的保障房政策也启动了一连串的“自我修复”程序。
1998年，北京诞生了首批经济适用房，如今，保障房的家族里已经有了廉租房、公租房和限价房。在不断完善的过程中，保障房的政策庇护着越来越多的低收入者和“夹心层”，让他们能够安居乐业，享受到社会进步的成果。
今年5月26日，远洋沁山水(小区网论坛)小区8号楼，4单元一个约47平方米的一居室，阳光照进南窗，房间十分亮堂。
“这床、衣柜、书桌、沙发等等，都是在政府手里租的。”丁郭明大爷环顾四周，指了指墙边的小凳子，“只有这个是自己的。”
老人一家四口去年春节前搬入这个公租房小区，是北京首批通过摇号配租到公租房的家庭之一。就在两天前，老人申请的公租房补贴通过审核，房租的90%将由政府补贴。租金每月200多元，让这个并不宽裕的家庭，看到希望。
来自北京市住建委的数据显示，截至目前，北京已有14万余户家庭，通过公开摇号配租、配售到保障性住房。限价房、公租房，北京不断创造着住房保障的新制度、新模式，像丁郭明这样的城市夹心层也逐渐圆了住房梦。
经适房存短板
1998年10月29日，以回龙观(社区网论坛商铺)、天通苑(社区网论坛商铺)、建东苑(小区网论坛)等为代表的19个首批经适房项目，在北京市房地产交易集中展示，拉开了保障房大规模开发建设的序幕。
北京早期的保障性住房仅有两种，即经适房和廉租房，但制度并不完美。
北京市房地产中介行业协会会长李文杰说，作为早期经适房项目，像回龙观、天通苑等地的经适房，价格每平米2000多元，与商品房价差并不明显，居民购买意愿最初并不高。
加之经适房对于资格审核不严格——家庭年收入6万元以下，开发商直接发售。
由此出现不少140平米以上的大户型经适房，一些并不符合保障标准的家庭，却住进了经适房。
夹心层出现
如何把保障房分配给最需要的家庭？经数年调研，北京在2007年探索出新型住房保障制度。
试点制度中，两种保障房改由政府运作，准入标准也由“一刀切”，改为按家庭人口确定资产、收入、住房面积。申请后还要经“三级审核、两级公示”，并公开摇号配租配售。
至今，已有多个省市“移植”了这套北京经验。
在新制度下，经适房的准入标准更严格，三口之家的年收入不能高于6万元。而此时，北京乃至的房价一路高歌猛进。
新问题再次出现：一些超出经适房收入标准的家庭，在高房价面前望而却步。这些“夹心层”，既享受不了保障房，又买不起商品房。
“之前经适房是面向中低收入家庭，而2007年改革后，基本面向的是低收入家庭。那么，城市中低收入家庭，尤其中等收入的夹心层，就迫切需要一种方式来解决住房问题。”北京市住建委一位官员说。
买房的烦恼
海淀区的林栋就是个例子。2008年，林栋的两口之家即将迎来小生命，没房的烦恼困扰着这个家。此时，他们租住在单位的上地(社区网论坛商铺)。
林栋虽工作了近10年，但每月工资仅两三千元，两口之家一年收入8万出头。
“我们（收入）超过了经适房标准，只能去买商品房。”但探访一遭后，他失望了。“跑了周边10多个楼盘，有新房也有二手房，比如上地佳园(小区网论坛)、清上园。进售楼处一问，每平米要小两万元，我马上就出来了。我们算了一笔账，如果买商品房，每月工资连还贷都悬，肯定买不起啊。孩子出世，心情着急。”林栋说。
而这绝非个例。仅2008年年底，房价就比年初上涨50%。一批夹心层身陷住房困境。
“创新”两限房
设计新的住房模式，摆在北京市面前。
恰值2006年下半年，国务院厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中提出，土地的供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
“市里立即提出搞‘两限房’的要求。由建委、国土等多个部门来制定政策，国土局负责行文。而且要求很紧迫，2007年2月拿方案，3月底前就要供地。”一位负责北京两限房最初政策制定的官员说。
所谓“两限房”，具有“限房价限户型”的特点。两限房的土地出让主要采用“限房价，竞地价”的招标方式出让，户型面积要求在90平方米以下。在土地出让时，两限房项目将来的售价就已确定，开发商无权更改。
2007年3月3日，北京首批推出的3个两限房地块，分别位于海淀、丰台和石景山。
这3个两限房项目的价格比周边商品房低了一大截，每平米只有6000多元。
这位官员说：“北京是拿出好地，政府让利很高。当时定的是比周边同品质商品房均价低15%到20%，但实际上低了30%到40%，因为最终是按周边商品房的价来下调的。
限价房现弃购
2008年3月26日，北京市出台《限价商品住房管理办法（试行）》，“两限房”正式更名为“限价商品房”，政策浮出水面。限价房的准入门槛比经适房有所放宽，保障房覆盖面扩大。
不过，很快，限价房就遇到波折。由于调控见效，2008年下半年起，房价大幅下滑。限价房的“低价”受到冲击，与广州等城市一样，北京也出现了弃购现象。
当年首批1.4058万户限价房配售家庭的选房签约过程中，2794户弃选，弃选率20%。
当时，常营的商品房已跌破1万元/平方米，的接近7000元，而常营限价房房价则为5900元。
“我怕这些所谓政策房在买入后，损失惨重，穷人们的钱来得太不容易，一点点损失可能就是三五年的血汗钱啊。”一位限价房弃购者说。
对于逐渐失去价格和地域的限价房，SOHO中国董事长潘石屹当时用“上不着天，下不落地”来形容这种尴尬，认为限价房是房价上涨过快时的临时产品。作为北京市代表，他甚至还提出取消限价房的建议。
但到次年，随着房地产市场转暖，商品房价如火箭般上蹿。前一年还被人挑三拣四、弃购比例很高的限价房，却成了不少购房人的不二选择。
住房梦半年成真
林栋说自己是幸运的，听说北京推出了限价房，他抱着试试看的心态提出了申请。而从申请到参加首批摇号，不到半年，就梦想成真。
2009年3月5日，林栋拿到了新家的钥匙。他成为北京配租到限价房的人。
新家是金隅美和园限价房的一套80多平米的三居室，明厨明卫，窗户都是真空双层隔音窗，南北通透的板楼。“感觉和商品房品质一样，而且离我单位，走路去城铁站也就10。要不是限价房，我很难有自己的家。”
美和园小区，配建了一所公立幼儿园。“孩子上的就是小区里的幼儿园，很方便。而且，今年小区门前的两片绿地要改造成街心公园。在这里住得越来越方便。”林栋说。
目前为止，北京已有数万家庭配售到限价房。而限价房也在2009年被住建部正式列入保障房范畴。
市住建委一位官员认为，虽然全社会对该发展何种类型的保障房还有争议，但无可非议的是，限价房在北京的住房保障中起到重大作用。解决了很大一部分中低收入、是中等收入夹心层的住房问题。
新夹心层遇良机
又是一年，随着城市发展，新的夹心层浮出水面。
“经适房和限价房，准入条件中都有年龄限制，须年满29岁。一些刚毕业的大学生和刚就业的人群，成为夹心层，他们的住房问题怎么解决？再有，之前的三种保障房，都侧重于北京户籍，但一些在京长期工作的外地人，也要解决住的问题。”市住建委委员、市住保办常务副主任邹劲松说。
公租房由此摆上桌面。
2008年初，北京表示将推出新的政策性住房——政策性租赁房。供暂时买不起房的人过渡性居住。对于政策性租赁房的覆盖人群，副市长陈刚表示，其覆盖范围较宽，包括毕业大学生、外来人口等。
2009年5月，按住建部统一要求，北京“政策性租赁房”改称“公共租赁住房”。“公租房”这一新词汇，正式走进人们的视野。
当年8月1日，北京正式出台《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》，由此成为推出公租房的城市。
与限价房一样，公租房在国内几乎没有前车之鉴。
北京公租房实施细则终于在2011年10月出台。公租房准入人群确定为三大类：保障房轮候家庭；三口之家年收入10万元以下，四口之家13万元以下，不但收入标准比限价房放宽，而且无申请年龄限制；在京连续稳定工作一定年限的外地人。
“可以说，当时是先把政策的架子搭起来。”邹劲松说，这个办法起到了把公租房推开的作用。从2009年的8000套公租房，两年后突破6万套。今年公租房已占到摇号保障房的60%。
争论中的政策摸索
“公租房的具体政策从2010年就制定了，为什么到2011年才出台？可以说，每条规定都是个凝聚共识的结果。”邹劲松说。在公租房政策制定中，曾有过不少争论。比如对外来人口申请公租房的准入标准，有的意见是在京稳定工作1年，也有意见是3年，还有5年的。最终大家认为，不应该一刀切设置一个门槛，还是让各区县根据本区县实际情况和对外来人口的需求来定。
再比如，对于公租房租金，当时也有多个意见。有人认为，应该低租金，但这面临着不可持续的问题，银行不愿贷款，社会单位不愿建设；也有人认为，应该是市场租金，但这面临着承租家庭租金负担问题。最终，北京在创新推出了市场定价，分档补贴的方式，公租房租金略低于市场租金，中低收入家庭承租可根据收入不同，政府给予不同补贴。解决了租金问题。
今年1月中旬，首批海淀区家庭经公开摇号，入住远洋沁山水公租房小区。丁郭明大爷就是其中一员。
2009年，丁大爷老两口随女儿军转迁入北京，老两口没收入，平时去街上卖贴膜，勉强维持生计，无奈一直寄居朋友家中。去年9月，作为限价房轮候家庭的丁大爷参加了公租房摇号。
如今，丁大爷一家四口，丁大爷睡在沙发上，老伴则与女儿、外孙女睡床。虽然空间紧凑，但毕竟住进了自己的家，老人很满足。“除了感谢，真的不知道说什么。”
