东莞常平房价 东莞房产市场走势剖析
房天下2012/10/11 11:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
主持人：今天我们讨论几个问题，大家手上有相应的资料，首先个问题就是第三个季度二手房的市场走势，甚至可以追溯到季度和第二季度，我们梳理一下今年楼市的脉搏是怎么样的？刘总您先介绍一下。
刘熊：以我的了解和我们的数据总结，今年二手房一季度表现比较平稳，高峰期是在二季度，从二季度延续到第三季度的7月份，是东莞今年表现比较好的结点。另外第三季度从8月份开始到目前为止整个二手房的实际成交在量上面有跌。今年1-8月份整个市场的成交同比去年总计下降了22%多，成交套数下降了14%。今年二手房的成交主力是在中小户型，需求跟置换型的大户型今年表现不是太好，买家从1-6月份有资金入市的欲望，8月份是观望当中，业主的心态是的。
主持人：补充介绍一下这一位是合富置业的总经理肖伟嘉先生。刚才谈的问题就是要回顾过去，刚才刘总对今年1-3季度已经有了一个基本的介绍，也讲得比较深入。
合富置业所覆盖的面也比较不错，在东莞城区、常平和虎门，您大概讲讲我们我们三个季度的情况。
肖伟嘉：按照网签数据来讲每一个月都是2000以上，但是目前来讲还是以刚需为主导，现在大部分公司都在做二手联动，其实也占了业务量的30%左右。开发商目前维持价格，没有上涨的幅度，有一点点调整，但是在9月份，就是国庆之前，有一些楼盘有一定幅度的让利。但是今年市场还是受政策影响比较多一点，之前讲过的一些税，还有东莞前一段时间的公积金和贷款也收紧了一些。以前其他地方的公积金还是可以做，后来有一个阶段是必须要东莞的社保，或者是配偶有东莞的社保，其实这个也是对刚性的买家有一定的影响。
这里面提到回光返照，我觉得不至于，还是有一定的需求量。目前为止，东莞的可选择性比较多，买家不急，早期买的业主空间也不是很大，有一些业主2007年买的房子，算上利息之后还是亏本卖的，也有一部分这样的业主。按照这样的分析，今年年底价格变化不会很大。
主持人：比如说6、7月份开发商试图把价格往上调整，是否有这么一回事儿？
肖伟嘉：应该是有调整的，可以这样说。但是根据每一个开发商的销售策略不同而定，但是调整不会很大，基本上差不多。
主持人：古总，长安的情况如何？
古利明：我们那边跟肖总说得也差不多，今年主要的成交高峰就是6、7月份，个是我们公司，第二个是我们那个。因为在7月份的时候长安的成交量是的，但是在8、9月份反而又降下来了，可能是因为金九银十提前了，反倒是这个月没有什么感觉了。
二手楼降低的原因，个就是被新盘覆盖掉了，因为有两个大的开发商在长安都有项目，一个是万科，一个是万达，他们把客户吸收了一部分。包括现在的楼盘下定的客户都退了，都去买品牌开发商的项目，所以说这方面也会造成一定的影响。而万科、万达这两个楼盘很好卖，销量很好。
主持人：就长安的情况来看，万科和万达都是属于性的品牌开发商，他们在一个比较的开发商的背景下，是否会拉动长安的房价呢？
古利明：会。
主持人：据我听说中原已经退出了长安的市场，相对于是洗牌概念的苗头出现，是否会影响到房价的调整，是否会直接影响到二手房的价格？
古利明：这两个开发商的项目已经出来了，的确带动了周边的房价，这个是不可否认的。万达周边也有楼盘可以开发形成，那边的项目以前是6000元/平方米，现在都是10000元/平方米了。万科最直接到的楼盘就是周边那些很老的老楼盘，比如说的锦江花园(小区网论坛)，这些房子对于长安来说是成交的主流楼盘。
主持人：也就是说像中惠这些楼盘相对来说比较新一些，反而因为受到两个开发商两个大盘的影响，所以很多业主是不放盘的，所以说很少出货，这些盘的出货量对于二手房来说很少？
古利明：对，就是这些原因降低了我们二手盘的成交量。以前那边比如说中惠的楼盘成交率是比较高的，但是今年下降了很多，如果真的转手出去也是业主个人的，价格适中。不过就现有的已经成交的实际价格，跟以往相比真的是增长了不少，反而对长安原来主流的楼盘，近几个月的价格反而没有很大的波动。
主持人：古总您说到了一点，就是受8月份成交量的影响因素之一，就是这两大盘制约了成交量。
古利明：没错。一个是制约了成交量，另外一个就是万达跟三、四市场联动，万科没有，万达的联动几乎就是的市场一起推，不是给独一家的方式。
