北京市住建委：业主欠缴物业费名单可公示
房天下综合整理2011/11/23 07:58
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（来源：京华时报）昨天，市住建委就《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》（征求意见稿）和《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》（征求意见稿）开始在北京建设网向社会公开征求意见。今后，业主大会将作为实体组织，收缴小区公共部分、物业费，同时代表全体业主与物业公司签署服务协议，缴纳物业费，发放业委会成员工资、津贴等。为保证其透明，《暂行办法》要求业主大会必须建年度公示和审计制度。
■物业费收缴
业主大会负责收取
现状：市住建委表示，当前物业服务企业通常是与每户业主签订单独的物业服务合同。造成物业服务合同主体的错误，为物业服务欠费纠纷的解决埋下隐患。
变化：《资金管理暂行办法》规定，共有资金是全体业主共同的资金。主要包括物业服务资金、住宅专项维修资金、物业共用部分经营、业主依据管理规约约定或者业主大会会议决定分摊的费用、业主大会的其他合法收入。小区业主大会成立并登记后，可到银行开立业主共有资金账户，分类存储业主共有资金。
据记者了解，此前，市住建委已允许业主大会申领组织机构代码证书，刻制印章，在银行开立业主大会账户管理业主共有资金，使得业主大会有了“法人”资格（实体组织），并与物业服务企业签订物业服务合同。因此，以往交给物业公司的物业费，可以以物业服务资金的方式，首先交给业主大会，再划转给物业公司。同时，过去业主们缴存的住宅专项维修资金，今后也能直接划转到业主大会的账户中，使用起来更加方便。
公示欠缴业主名单
现状：据了解，因前期物业交接不到位、物业服务参差不齐，以及收缴停车费等问题，业主常以拒缴物业费与物业公司对峙，拒缴物业费屡见不鲜。
变化：《资金管理暂行办法》明确，如果业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用，业主大会应当及时催缴。业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。全体业主应当在小区《管理规约》中确定业主欠费的追缴办法，包括公示欠费业主名单、限制欠费业主共同管理的权利、收取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体。
去年，市住建委发布的《北京市住宅区管理规约》示范文本中曾规定，长期欠缴物业费的业主，可公示其欠缴费用及门牌号。若仍不缴纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。
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业委会可领取工资
建立年度预算制度
现状：业主大会不能向业委会成员发放工资等福利。
变化：业委会成员在不久的将来，将可以领工资和补贴，这是次以文件形式予以明确。
《资金管理暂行办法》规定，业主共有资金的账户中的资金，可用来支付包括业主大会、业主委员会的费用及人员工资、津贴、福利费用等；财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用。住建委相关负责人表示，业委会成员的福利标准则应当由全体业主来约定。
此外，如果共有部分不够合理支出的，不足部分由业主分摊，存入业主共有资金账户中。
■资金的
现状：多数业主大会财务制度相对薄弱，处于无人的或不够的状态。
变化：《资金管理征求意见稿》规定，业主大会要依法建立业主共有资金财务管理制度，聘请专门的财务管理人员，建立财务档案，从制度和人员上保障资金安全。
此外，业主大会必须建立年度预决算制度、年度公示制度、资金查询制度和年度审计制度，保障业主的知情权和业主共有资金管理和使用的透明。
业主大会还须设立专门机构，监督业主共有资金的使用。业主大会具有法律责任，业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金的，相关业主可以向人民法院起诉。
■印章管理
印章明确用途
《备案登记管理办法》首次明确了业主大会印章使用范围（见下表）。且使用业主大会印章应当经全体业主共同决定。监事会主任应当负责保管业主大会印章，印章使用后，监事会保管全体业主共同决定形成的书面决议或对具体事项的授权委托书。监事会应当按照业主大会确定的职责和监事会工作规程开展工作，监事会成员不得担任业委会委员，不得干涉业主委员会的日常工作。
选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营；申请改建、重建建筑物及其附属设施；申请分立或者合并物业管理区域；改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼；管理规约约定应当使用业主大会印章的其他事项。
拖欠物业费 小区业主被告上法庭
（来源：齐鲁晚报）表面上是一种服务和被服务的关系,但在各个居民小区里,物业和业主之间仿佛总是矛盾多于和谐,如何改进二者的关系,是一个难解的课题。这不,雅致经典小区的业主们最近陆续收到调查问卷,调查了解大家对物业的评价。而嘉瑞苑小区的居民则因欠交物业费,被物业告上了法庭。
因为对物业服务质量不满意,天桥区纬十二路嘉瑞苑小区的居民选择了拒交物业费来表达不满。为了讨回被拖欠已久的物业费,嘉瑞苑小区的物业将部分业主告上了法庭。
业主抱怨:
防盗门有问题等了两年物业也不管
薛先生家住纬十二路18号嘉瑞苑小区,两周前他被小区的物业告上了法庭,理由是拖欠物业费。和他同时接到起诉书的还有同区的近10户居民。
“不是我们不愿交费,而是物业的服务质量太差了。”薛先生表示,他在小区住了三年,但有些问题一直都没有得到很好的解决。“当时住进来以后,我家的防盗门有点问题,因为房屋是由物业进行交接的,所以向他们反映希望能进行维修,结果等了两年,物业也没管,最后还是我自己今年7月修好的。”
10月21日下午,记者来到嘉瑞苑小区,六七位居民正聚集在6号楼的广场上聊天。谈起小区物业,居民们表达着不满。一位李姓老人告诉记者,小区路灯晚上有些昏暗,老人晚上出来根本看不清路。另一位姓唐的女士告诉记者,她所在单元的门口杂草长了很高也没人管。
业主董女士表示,业主们对物业的意见一直很大,除了有些房屋的质量问题物业没给处理好之外,对在小区绿地种菜的人也没管理好。“有些业主拔了绿化植物,自己在绿化带里种菜。物业为了调解,就给种菜的业主每户200元钱,让他们不要种。这样一来,没种菜的人反而吃亏了。”
“小区绿地不少地方都长了荒草,却一直没修剪。”在6号楼的南侧,小区居民宋女士指着楼前有些发黄的杂草告诉记者。虽然就在处,一些绿化工人正在修剪草丛,但宋女士表示,这也仅仅是物业在起诉业主后才开始的,“不少业主在法庭上说自己不交费主要是因为服务质量差,其中就包括小区绿化问题。现在物业觉得这个证据对他们很不利,所以才开始修剪绿化带。”
物业回应:
有做不到位的地方但绝没有业主说得那么严重
在物业人员看来,有些业主的做法并不合适。小区保安王先生告诉记者,前一段时间,物业出于安全考虑更换了小区铁门,并给业主免费发放了门禁卡。但过了没多长时间,门就被一些业主给踹坏了。
“有些业主从2009年就开始欠费了,因为欠费的人多,时间又长,现在公司已出现亏损,要是再不把钱要回来,我们就没法维持日常运行了。”在嘉瑞苑小区的乐盈物业,崔经理告诉记者。
崔经理说,小区居都是重汽集团职工,此外还有部分回迁户。居民们反映的房屋质量问题确实存在,但并不是由物业负责维修的,“当时和居民签订房屋质量保证书的是开发商,我们只能在中间进行协调、催促,最后到底能不能维修还要看开发商的态度。问题积累下来,我们反而成了业主的出气筒。”
对于居民们普遍反映的物业服务质量问题,崔经理表示他们确实有做不到位的地方,但绝没有业主们说得那么严重。
崔经理告诉记者,7月份的时候,一些居民在绿地种菜,经过协商给了这部分居民每户200元钱,最后全部拔掉。对此,“很多不种菜的居民都觉得不平衡,导致本来不种菜的人也开始种菜了,这件事我们处理得确实不到位。”此外,小区内的卫生每天都有人巡查,不可能存在长时间不打扫的现象。
“小区居民提出的要求有些超出了物业的服务范围,我们不能满足,这可能也是不少人觉得我们服务不到位的一个原因吧。”崔经理认为,现在拿服务质量说事已经成了小区里一些业主不交物业费的借口了。
事情进展:
部分业主集中协商,收集证据准备投诉物业
“其实我们也不愿意把业主告上法庭,这样一来大家都伤和气。”崔经理告诉记者,为了让欠费的居民能够及时、主动地交费,今年六七月份,他们曾和居民做过沟通。6月份的时候,物业方面还举行过一个“感恩月”活动,在明确房屋质量问题不属于物业管理的前提下,拿出4万元为房子有问题的业主服务。“只针对已经交过物业费的用户,500元以内我们出钱,超出的部分用户自己负担。”7月份则针对居民反映强烈的公共绿地种菜问题,进行了集中清理。
但一些居民对此并不认同,“物业说解决了161户的房屋质量问题,为什么不把这个名单公示出来呢?这样才能让大家心服口服。”居民刘女士表示。
与此同时,物业也给100多户欠费的业主下发了交费通知单,但效果并不明显。“很多拖欠物业费的居民还是不交费。”崔经理表示。因为有些业主从2009年就开始拒交物业费,物业先对这部分业主进行了起诉,同时给其他欠费业主留出时间赶紧交费。“民事诉讼的有效期是两
年,要是过了这个时间,我们还不追回欠款,恐怕就很难再要回来了。”
而在小区居民看来,物业为了催交欠费,分批起诉业主,每次都是十几个人,“就是怕欠费的业主联合起来和他们闹。”业主宋女士表示。
为了应对物业起诉,部分业主在10月25日集中起来进行了协商,“主要是把物业服务不到位的证据一条条地搜集起来,我们总共整理出50条相关材料,都有证据。下一步,打算到重汽翡翠物业进行投诉。”居民刘女士表示,“我们现在主要是没有业主委员会,不然早就把物业炒了。”(记者 任志方 实习生 毕倩倩)
