“商转公”遇现实门槛，评估价下调有申请人需交30万元差价，业内：可创新组合模式
华夏时报03/02 09:58
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“商转公”正在成为购房者降低成本的得力工具。近两年，越来越多的城市执行“商转公”政策。不过，“商转公”的操作实际上并不简单，不仅需要多个前置条件，还要对房子的现价进行评估。
值得关注的是，近两年，伴随着市场的调整，房价波动较大，不少申请人在“商转公”时需要补缴价差，有申请人需要补缴30万元的价差，这让“商转公”落地难度更大。《华夏时报》记者了解到，评估体现了公积金贷款的审慎性。业内认为，后续可以通过稳定市场，以及创新组合工具来打通“商转公”的难点。
大额补缴愁坏买房人
“如果想转为公积金贷款的话，要自己补30万元。”2月25日，业主陈琳（化名）对《华夏时报》记者说。陈琳直言：“我不懂这些，听到要自己补这么多钱的时候懵了。”何为“商转公”？简单来看，就是将尚未结清的商业性个人住房贷款余额全部或者部分转为住房公积金贷款，从而降低利息支出，减轻还款负担。
陈琳表示，房子买在惠州，当时并不能使用公积金贷款，只能商业性贷款，贷款利率在3.7％左右。彼时，房子的总价为120万元，首付30万元，而贷款的本金加利息总额则有144万元。目前，惠州首套房5年以上的公积金贷款利率为2.6％，若能将余额转为公积金贷款，则可以省去一大笔利息。
“不算利息的话，现在还有80万元的房贷本金没有还。”陈琳对《华夏时报》记者说。2024年5月份，惠州发布了“商转公”操作细则。关于贷款额度方面，惠州规定“商转公”贷款额度不得超过原商贷本金余额。若转为纯公积金贷款，额度为“原商贷本金余额－夫妻双方公积金账户金额”；若转为组合贷款，额度为“原商贷本金余额－剩余商贷贷款金额”。
陈琳表示：“我看文件上要求申请人提供的材料只有购房合同、抵押合同等，所以就直接去指定银行咨询了。银行方面说，因为房价跌了，现在公积金可贷款额度比我们还没有还的商贷本金额度要低，我们要自己补缴30万元。”
陈琳坦言，如果要补缴这么多，那真的就没必要转成公积金贷款了。
评估价如何确定？
“银行那边说，是因为房价波动比较大，所以评估价上不去，只能补缴。”陈琳对《华夏时报》记者说。记者从房产交易APP上了解到，与陈琳房子相同的户型目前二手房的挂牌价在80万元左右。
“商转公”卡壳的不止陈琳一位。“我是2025年想要办理‘商转公’。房子的原价是190万元，当时评估的价格在140万元左右。银行表示，需要等商业贷款未还额度为总房价的80％时才能办理相关业务，那就是要等到110万元左右的时候才能办理。但那时候，我们的商业贷款还有150万元没还，所以也没有办成。”2月26日，另一位购房者对《华夏时报》记者说。
“没办过这个业务，不知道还要评估，看到评估出来的价格时有点接受不了。”包括陈琳在内的三位购房者对《华夏时报》记者表示。记者了解到，不少申请人还会通过第三方评估机构来对房价进行评估，从而可以提高公积金贷款额度。
“转公积金贷款的话额度大部分是评估价的70％至80％，我们操作了很多个类似的业务。”2月26日，一家评估公司的工作人员对《华夏时报》记者说。该工作人员表示，住宅评估不需要上门，客户线上提供房产证等资料便可，报告一般3个工作日就可以出来。“我们有资质，报告都是银行和公积金管理中心认可的。房价的评估是根据最近3个月周边房子成交价来计算，我们有系统，可以看到数据。”这位工作人员说。
不过，到底评估价能够提高多少，任何评估机构都不能打包票。“会比银行高，但肯定不会高得很多，也是要根据行情来。”评估公司的工作人员对《华夏时报》记者说。
多地发力公积金新政
2月27日，上海易居房地产研究院副院长对《华夏时报》记者表示，“商转公”这一惠民政策在实际执行中，因市场周期变化而演变为一道“高门槛”，这类问题的确需要关注。公积金贷款遵循“三价取低”原则，以当前评估价作为授信标准，体现风险防控的审慎性，因此，公积金贷款偏谨慎是可以理解的。
“‘商转公’政策非常好，但确实出现了因为价差导致的减负‘最后一公里’遇堵。”副院长说，“要持续做好房价预期管理，当评估价企稳回升，评估价与买入价的倒挂幅度将逐步收窄，所需的资金缺口自然缩小。”
另外，副院长提到，可以创新组合模式。例如，允许“商转公”时，超出公积金可贷额度的部分保留为商贷，或者转为其他低息贷款，无需申请人一次性补齐价差。也可动态优化公积金贷款参数，在市场调整期可以阶段性提高公积金贷款最高成数，比如提升至85％，或者引入专业担保机构，对评估价低于买入价的差额部分提供阶段性担保，降低公积金中心的风险敞口。
《华夏时报》记者注意到，近期，多城加大“商转公”力度。2月24日，贵阳市住房公积金管理中心发布公告表示，自今年3月份起正式实施流动性风险三级响应措施，优先支持从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭办理“商转公”贷款，今年该业务规模设定为5亿元。此前，贵阳的“商转公”业务曾因资金流动性紧张而长期处于暂停状态。
以贵阳为例，此次“商转公”业务重启，其采用线上预约排队、线下分批受理的模式。申请人家庭需在全国范围内从未使用过住房公积金贷款，原本的商业贷款需为纯商业性贷款且已经正常还款满1年，申请前12个月内无逾期记录，抵押房产要位于贵阳或者贵安新区并取得不动产权证书。目前，贵州一共有14家银行支持办理该业务。
同日，郑州住房公积金管理中心发布通知，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行已与郑州住房公积金管理中心签订《商转公贷款业务合作协议》。此前，郑州已有63家银行签约商转公贷款协议，加上此次公布的银行，目前一共有64家银行可办理商转公贷款业务，签约银行规模扩容。
