市场告别“以价换量”，上海1月二手房成交同比上涨24.18％
华夏时报02/24 08:10
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上海市房地产交易中心数据显示，2026年1月，上海二手房成交22834套，同比增长24.18％，承接了2025年12月的“翘尾回升”态势。
上海某研究院负责人表示，从客户业主心态看，房客源成交周期均较2025年12月加速，市场信心逐渐修复重铸：“连续多月成交量回稳，客户信心提升，库存去化加速，二手房挂牌量连续9个月逐渐下降，库存去化压力降低，供需关系趋于逐渐平衡。”
“开年二手房市场延续了去年四季度的翘尾行情。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析，当前上海二手房交易比较活跃，市场韧性足，叠加近期房地产积极信号持续释放，预计节后三月市场热度有望延续，走出企稳向好行情。
成交高位运行
据相关统计，2025年，上海共成交了254218套二手房（含商业）。其中，2025年12月，上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，成为全年仅次于“金三银四”的第三高点，并且连续两个月成交超过2.2万套，创下近8个月新高。
2026年初，上海二手房市场顺利承接了这一回暖态势。据网上房地产统计，截至1月31日，今年1月，上海二手房累计成交22834套，环比12月的22961套下降0.5％；同比2025年1月成交的18387套，上涨4447套，涨幅24.18％。
从日均成交量上来看，太平洋房屋提供的数据显示，1月上海二手房日均成交量约736套。工作日成交量基本稳定在600套以上，周末的日成交量更是频频破千。尤其是从1月10日起，连续3周周末、全月共有7个交易日单日成交量破千套。其中1月10日单日成交达1261套，为近3个月新高。
成交量稳定的同时，价格端也同步释放积极信号。上海中原地产数据显示，1月上海二手房成交均价为36161元／平米，环比上涨2.71％。二手房市场呈现出“以价换量”阶段向“量价趋稳”阶段过渡的迹象，市场活跃度持续高位。
“当前市场消化速度已超过新增挂牌速度，买家‘大刀砍价’的情况减少，议价空间在显著缩小。”卢文曦表示，有少量业主选择暂时撤牌观望，市场预期出现一定改善，二手房市场不再单纯依靠“以价换量”来维持成交量。
从成交结构来看，上海中原地产统计，1月大浦东成交4723套，环比增加6.54％；宝山排名第二，成交2164套，环比增加7.18％；闵行排名第三，成交2029套，环比增加2.22％，可见活跃区域交易进一步提升；从环线分布来看，外环郊外占比超过50％，说明近期刚需入市继续保持稳定。在上海浦东新区三林一家门店，中介人士向记者透露，从该门店的实际成交来看，低总价“老破小”房源成为购房者的“上车首选”。
同时，有统计数据显示，1月上海成交二手房中，低总价房源的供给比例达50.06％，对应流量比例更高；中高、高总价房源的供需占比均不足14％，更多高净值人群仍将目光聚焦于新房市场。“这种以刚需为主导的供需结构，为成交量爆发提供了基础。”某研究院院长认为，当下刚需群体是二手房市场的核心购买力，低总价房源的充足供给有效释放了积压的购房需求。
太平洋房屋统计数据亦显示，1月其公司成交主力为刚需房源，总价300万元以下的房源占比同比环比均增加。公司方面指出，总价300万元以下是置换链条第一环节，300万元以下成交占比逐步提升，现在接近半壁江山。同时，议价空间收窄但成交周期优化，卖方让步趋于理性。此外，客源成交周期从124天缩短至114天，买卖双方匹配效率明显提升。
库存连续9个月下降
对于上海二手房市场的持续回温，卢文曦指出，市场情绪转暖是重要推动力：“从去年十月份之后，上海二手房市场的交易量都非常活跃，市场情绪一旦起来之后，反而促使大家更快地入市。”
成交量高位运行的同时，上海二手房库存也持续去化，供需格局明显改善。卢文曦表示，尤其是近期二手房挂牌量在不断下降，意味着市场消化的速度已经超过了新增挂牌的速度，“这一指标意味着价格开始企稳的可能性，是非常有希望的。”
同时，上海某中介公司指出，上海二手房当前库存量较2025年1月下降约20％，挂牌量的持续回落显示市场供需关系正逐渐趋于平衡。而截至1月底，上海二手房挂牌量为8.24万套，较历史峰值减少近3万套。
同时，根据太平洋房屋的监测数据，目前上海全市二手房库存量已连续9个月下降。截至1月底，同比下降约20％，供需关系趋于平衡。房东心态逐渐回暖，议价空间收窄，购房者的观望情绪也有所减弱。
政策端的持续发力，更为市场回暖注入信心。可以看到，2026年开年半个月内，换房个税退税优惠延续至2027年底、央行释放“降准仍有空间”信号、商业房产首付松动等利好政策密集出台，有效降低购房成本、宽松市场资金环境。
尤其是2月2日，上海浦东新区、静安区和徐汇区正式启动收购存量住房用作保障性租赁住房试点工作，中国建设银行上海市分行提供专项金融支持。地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。
对此市场人士普遍认为，上海作为超一线城市，首次由政府平台收购核心区域二手房用于保障型租赁住房，不仅为市场相关房源提供托底与流动性支持，更释放出强烈的稳定市场信号。
春节后上海楼市“小阳春”可期
多位受访业内人士对后市持乐观态度，普遍认为上海楼市“小阳春”可期。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，1月上海二手房市场维持热度，一方面是政策显效下潜在需求释放，另一方面受春节假期后移影响，基数相对较低，春节后随着需求进一步释放，“小阳春”行情值得期待。
“展望后续，随着春节后置换需求逐步释放，叠加政策红利持续传导，上海二手房市场金三银四行情值得期待。”太平洋房屋表示。
卢文曦认为，按这样的趋势来预判，“小阳春”应该说是提前出现了，且三、四月份依然会有不错的交易量，上海已经走出了一个淡季不淡的行情。同时，上海还官宣收购二手房做保障性租赁住房，将更有利于盘活存量房源，激活刚需群体，市场流动性会更有活力。
不过，较之二手房市场的活跃，1月的上海新房市场相对冷静。据上海中原地产数据，1月全市新房成交面积为28.7万平米，环比下降38.6％，延续了近期市场的平缓走势。
供应方面，房企推盘节奏保持审慎。全月共19个项目入市，其中11个楼盘的单次推盘量不足百套；从网签数据看，市场的分化在真实去化阶段更为清晰。1月入市的19个新盘中，仅2个网签率突破50％，最高为65％；而网签率低于10％的项目多达10个，其中2个甚至为零网签。
对此，卢文曦强调，虽然新房成交节奏有点放缓，但是存量市场表现较为突出，这也给置换链条顺畅提供了不错的基础，“市场的蛰伏是为后续成交提供蓄力。”
张波亦向记者分析称，二手房回暖与新房销售从数据来看似乎是此消彼长，但两者客群分化的趋势将表现得更为明显。从线上数据来看，2026年1月一、二手房市场重合度仅12％左右，刚需客群向二手房聚集、改善客群偏好新房的格局愈发清晰，二手房成交活跃打通了“卖旧买新”置换链条，为新房改善型房源去化提供直接支撑。
