每套超6000万！北京顶级豪宅万柳书院75套房源遭拍卖，中国信达能否等来接盘侠？

北京顶级豪宅项目万柳书院的75套房源，被摆上了拍卖货架。

京东拍卖平台日前发布的信息显示，中国信达北京市分公司对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司的不良债权挂牌拍卖，债权总金额为46.95亿元，其中债权本金37.5亿元。

资料显示，中国信达资产北京市分公司对北京赫华恒瑞的不良债权，主要担保措施是北京赫华恒瑞名下位于北京市海淀区万柳华府北街9号院（万柳书院）的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物。

目前待拍卖不良债权仍处于公告阶段，具体拍卖需在30天公示结束后再进行。截至发稿前，该项拍卖已经出现42名意向人，超过1万人次围观。

部分抵押房源实际已售出

据悉，万柳书院小区为北京赫华恒瑞名下目前唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已正常交房和入住。

根据拍卖资料，目前抵押物万柳书院未售住宅共计75套，拍卖平台一并公布了具体的楼栋、单元以及门牌号。若以46.95亿元的债权金额计算，这75套房源的均价约6260万元/套。

值得关注的是，据知情人士告诉记者，万柳书院目前未签约的住宅房源数量只有68套，其中有11套已经认购但未完成实际签约，即万柳书院实际可以销售的住宅只有57套。

以此来看，本次被摆上货架的万柳书院75套房源，已有18套已经售出。业内人士认为，这次法拍最终能否成交，存在很大的不确定性。

“一方面，目前拍卖的75套住宅是否有房源已被售出并使用；另一方面，抵押物中商业资产开发进度如何，处于招商状态还是正常运营状态，单价和面积是多少；车位大概多少个等等。这些抵押物的实际价值都需要细分后再去计算，然后才能判断出拍卖的价格是否合理。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

此外，高达46.95亿元的债权总金额，对于接盘方的资金提出很高的要求，在目前房地产市场尚未全面回暖的情况下，接盘方会比较谨慎。

据郭毅介绍，从法拍角度来讲，正常情况下接盘方需要在完成拍卖之后，于很短时间内将拍卖总价一次性支付给中国信达方面。“考虑到付款周期短、标的物金额较高，相对而言，竞拍面临的难度会比较大。”

业内人士认为，在此情况下，如果此次拍卖未达预期，不排除信达方面再次将其摆上货架的可能性，届时拍卖价格或将有所调整。

中赫集团被执行金额超11亿元

作为北京顶级豪宅，万柳书院房源上一次被拍卖时，也曾引起舆论关注。

2022年5月14日，金山软件前董事长葛珂历经过94轮激烈“厮杀”，在数万人的“围观”下，最终以1.09亿元的价格拿下万柳书院一套300平方米法拍房，成交单价高达36万元/平米，一举超过上海顶豪汤臣一品。

开发万柳书院的房企中赫置地，此前在北京开发了钓鱼台七号等多个顶豪项目。2012年7月，中赫置地以26.3亿元总价、4.42万元/平方米楼面价摘得万柳书院地块，刷新了当年北京单价“地王”纪录。

资料显示，万柳书院共有14栋楼，皆为5-7层南北通透板楼，共307户，均为205-558平米以上的大户型，一层带下沉庭院，顶层带阁楼。

拿地3年后，万柳书院2015年1月首度入市，当时销售均价达14.5万元/平方米。郭毅表示，万柳书院目前已经成交237套住宅，套均成交总价约4538万元。

据北京相关机构官网显示的信息，目前万柳书院二手房单价为27.3万元/平方米。专家认为，根据此前拍卖的36万元成交单价来看，目前北京豪宅市场上，万柳书院的单价应该不止27万。

据悉，北京赫华恒瑞作为万柳书院这一豪宅项目的持有者，是中国信达在2019年持有其股权的。

企查查数据显示，北京赫华恒瑞房地产开发有限公司原本大股东为中赫集团，2019年4月，中国金谷国际信托有限责任公司成为其唯一股东，而后者由中国信达资产管理股份有限公司持有93.75%股份。

而在此次不良债权拍卖，中赫集团有限公司为共同债务人，中赫置地有限公司、中赫集团有限公司实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。

公开资料显示，中赫集团实际控制人周金辉，也是国内足坛传统豪门北京国安足球俱乐部的掌门人，其以62亿元的身价在2022年胡润富豪榜上排名1038位。

不过，近年来，中赫系公司的股权频频被冻结。企查查显示，中赫集团及下属的中赫置地均已是失信被执行人。其中，中赫集团公开的5条被执行信息显示，其被执行总金额超过11亿元。