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房产置业的城市与区域选择,迷茫不知所措?你需要的是思路!

2017-07-15 20:53 小胖大少

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

有幸受邀兔博士平台邀请,和网友们做了一个小的分享,感觉里面还是有些人需要了解的,特整理了一些分享内容,希望更多的人能看到,不足支持请各位网友海涵!

房产置业我们将面临两个问题,一是城市选择,二是选择了城市之后,城市内区域的选择。

其实我们买房无外乎几个原因,自己住,这是现在中央倡导的“房子是用来住的”,另外就是投资。自己住的房子个人情况不一样,选城市和区域也就比较简单,就是刚需,要么自己所在的城市,自己工作地点和购房地点比较适宜的区域,价格自己能接受,即可。

房子现在基本上不可能实现只是用来住,它附加了很多东西,包括教育资源、医疗、然后就是投资属性。房地产的投资回报率,在中国称第二,没有敢称第一的。去年的时候,基本闭着眼睛买都会挣钱的,就和15年那时的股市一样。

经过去年930开始的调控,然后今年317北京的调控为首的波及全国范围内的调控政策,现在房产投资已经需要更多的知识和判断,才能选到合适的。

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选择城市的时候,其实最好的选择是一线城市,尤其是北上广深,这样的城市,虽然目前限购,但是未来还是有很大的增长空间。然后,区域性的热点城市,强二线城市,是第二梯队,三四线城市风险较高,能远离就远离。

这是结果,想想大家都清楚,但是具体去选哪个城市呢?这就要从城市的情况来具体分析了,我们说一个城市有投资价值,简单的说那就是房房价能涨,房价涨靠的是什么?

这背后是简单的经济学只是,就是供需关系,只要这个城市购房需求旺盛,哪怕现在因政策问题,导致很多想买房的买不了,没有资格,没有房票。

选择一方面有投资价值的城市,就是人口净增涨的城市,人口增加,这是第一步的,那么后面人口为什么会增加,就需要这个城市有产业支撑,经济发达。

这是人口流入,并且能留下了购房,在这个城市生活的必要条件。城市的产业发展了,流入的人群能有好的工作,能有好的收入,才能买得起房,才能当接盘侠。

所以,没有接盘侠的城市要远离。一二线城市和三四线城市相比,一二线城市的房地产市场更具有投资价值,抛开限购不说,这是政策因素,我们控制不了,单纯的市场角度来看,有人,有产业,并且人愿意留下来,愿意在这个城市安家落户,这才是根本。

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三四线城市楼市现在也在涨,这里面有几个因素,一个是限购政策的影响,一二线城市限购了买不了了,那么这些刚需可能会选择回三四线城市老家购房,这部分是大城市的需求外溢所致,北京举例,限购之后,周边燕郊、大厂、香河,甚至涞水、武清,都涨了起来,然后也开始限购。

另外一部分需求就是现在政府引导的城镇化,大量的农村人口进入城市买房,这样对三四线城市的房价起到了一定的推升作用。但是,这两方的因素是不足以长期支持三四线城市房价的增长的,重点是没有足够强大的产业发展所致,很多人买了房子都空置在那。

选择一座城市之后,那么如何选择一个有增值潜力的区域或者板块呢?

这个里面有个陷阱,就是很多开发商拿着政府的规划说这里多么多么牛逼,未来会怎么样。我们要知道,规划是一会,发展起来就是另一回事了。很多城市的规划是强制性的规划,没有考虑自然规律的。

如果说一个城市,在远离市中心很远的地方规划了一个某某开发区之类的,未来有多少多少产业布局。但是这样的地方,就算是发展起了产业,但是由于远离市中区域,顶多只能算上是工作的地方,生活的中心还是会在市区,市里的人会来这上班,下班了有回到市区的。

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我们在这样的城市购房,选择一定是以市中心为主,然后看产业布局,围绕主城区逐渐外溢,有一个自然的过渡,这样直接跨越式的去购房投资,是有很大风险的。以杭州为例,我有些杭州的朋友,最早在下沙那里投资很多套房产,知道今年上半年才解套,套牢8、9年之久,这是要不得的。主原因就是,当时下沙板块规划很好,但是因为远离杭州主城区,轨道交通之前也没有发展过去,下沙一直发展不起来。

所以说,在选择板块区域的时候,要遵循自然规律,主城区人口多了,慢慢向四周外溢,四周发展起来了,在向远郊去外溢,是一个自然过渡的过程,我们可以跳过主城区投资,选择最有可能接受主城外溢需求的近城区域来投资,这样前景是最佳的。

而且,这样的地方离主城不远,能享受到优质配套资源、教育医疗等,又能有较大的增长空间。跨越式的发展是有些政府会做的事情,但是人民群众买不买账是另一回事。

不可能政府划了一个圈,就有一波人长期生活在里面了,这是不会的,人都是会根据自己需求,围绕着城中心慢慢外溢,这样发展的。

  

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