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开发商的寒冬来了,专家称,有一批中小开发商面临倒闭?

2017-06-18 09:01 楼市奇说

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

“我感觉房企实际在做最后挣扎。其实现在小开发商越来越难生存了,但他们还是得扩大规模,因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死,拿了地慢慢死。未来一段时间,会有一批中小房企要么被兼并,要么关门倒闭。”在一场论坛上某房地产开发商投资部大佬直言。

笔者虽不能完全同意其说法,但就目前形势来看,最近市场真的在政策的影响下效果越来越明显了。不管你承不承认,开发商的日子不好过了。二手房交易遇冷;中介纷纷关店辞退员工;炒房者更是在多重夹击下无路可退,更无头似得奔向“谍影重重”的三四线城市;购房者也不傻,“沉默的大多数”都在持币观望,没人愿意这个时候当接盘侠,从市场成交量,可见一斑。种种情况表明楼市正逐渐进入一种下行的周期,基本面正由阳面逐渐转入阴面,市场也在逐渐转变为买方市场。

所以,受影响最大的是开发商,限购限价下的房企都在死亡线上卖房!像万科、碧桂园、恒大这样的规模房企销售业绩也难逃下滑,已然日子不好过,何况中小开发商呢?

相信昨天大家大概都被 “深圳百强房企因债务危机,轰然倒下”的新闻刷屏了吧?一开始很多人都不相信,觉得百强房企,年销售额在百亿级别,去年楼市行情那么好的情况下,怎么会在今年突然生变,说倒下就倒下了呢?

首先,今年政策风向突转,开发商赖以生存的“钱袋子”被攥紧了,银行切断了开发贷。大房企融资渠道比较多,或可以有其它门道。但中小房企日子可能就比较难过了,通过表外业务融资是中小房企获得资金的重要渠道,此通道一关闭,中小房企更是面临“裸泳”风险,生死未卜。只能通过私募基金,而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。可想而知,房企资金链风险有多大,信用风险也是隐藏在背后。

其次,眼下商业银行已经先期提高了贷款门槛,购房者首套房都已经1.1甚至1.2倍。这个不仅改变了购房者的心理预期,让他们暂缓购房计划,也让开发商的资金周转大受影响,为什么,没有人买房,开发商就没有赖以生存的资金流,资金流动性不足将压垮他们。未来将有一大批中小房企因为资金问题而不得不选择卖项目甚至卖股权。

再者,上面对商品房预售价格进行管控。“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等,这都等于给开发商套上了“紧箍咒”,令其上蹿下跳不得。特别是去年拿高价地的开发商,不仅利润大幅缩水,限制价格也让他们遭受巨大打击。正如上面大佬所说“不拿地马上死,拿了地慢慢死。”

最后,打击炒房者谁的利益损失最大?开发商啊,炒房者绝对是开发商这些年日子好过的大福星。随着房子是用来住的而不是用来炒的这一定位确立后,炒房者已经没有生存空间,开发商也不可能像以前那样了,还放缓销售节奏配合炒房者囤房,制造紧张气氛。再加上全国各地增加供给,缓解压力。对购房者而言是大利好。如果开发商依然对以前的销售手段抱有幻想,恐怕就很难了。

购房者在买房压力上尚可缓解,但是对开发商却是一个巨大考验。

所以未来,很多开发商将面临生死考验,各种信号都在显示开发商要做好过冬的准备了。如果不通过调低价格,给购房者最大的实惠又该如何让资金周转更加顺畅呢?。楼市警报已经拉响,可是房子价格为何依旧坚挺?还能撑多久?

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