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房子有没有价值,居然要看公共厕所

2017-06-17 10:02 美房网投资俱乐部

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

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每次去饭店跟朋友们吃饭聚会,当大家上完厕所都在夸厕所多么高档时,我都会对大家说,厕所高档很好,但结帐时的价格就会更高。

这虽然是一句玩笑话,但是背后的道理却是显而易见,那就是高档饭店其实都是把免费的服务成本摊进了菜单里。

不仅饭店如此,世间万物都是如此,一切免费的服务都是在相关其他收费项目中体现,去高档商场良好的购物环境必然带来的就是高昂的商品价格。而城市建设更是如此,一个城市的免费资源越多,这个城市的房价就会越高,如果公路免费,公园免费,图书馆免费,厕所免费……那么好了,房价就飞上天了。

这几天走在北京东城区的街头,看到马路两边有很多公共厕所,让有急需的居民方便了很多。想想年少住在这里的平房时,每天早上上厕所排大队的情景,有感而发写下本文。

我反复强调,房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价格总和,这些公共配套设施就是城市提供的供人生活工作的公共服务。也就是说,房子周边的公共配套设施越多越免费,那么这个区域的房价就越高,因为大家买房的目的就是来享受这些公共配套服务的,配套服务越多,买房的人就越多,房价自然就越高。

厕所作为城市提供的最起码的公共服务,覆盖人数越多的公共服务就越要便宜,这就是城市发展的国际通行准则。而公共服务如果收费必然引起更多人数的吐槽,于是这种公共服务的收费模式就发生了根本的变化,也就是土地出让金。

正是因为有了土地出让金,让城市的管理者能够提供尽可能多的免费或者低价的公共服务,所以这个城市的文明程度就会越高,吸引的外来人口就越多,当外来人口流入越多,房价自然就越高,而房价中间超过建造成本以及各种开发商财务成本以外的部分就是城市管理者收走的土地出让金。

城市管理者用土地出让金去建设厕所,当然还有公共汽车,地铁,公园,甚至人行道上的盲人道等等。所以,我在写这篇文章的时候还想用的题目就是《为什么公交车越便宜的城市房价就越高》。

房地产就是国家财富的民间体现,房价的本质就是房子周边的各种城市提供的公共配套设施的价值总和,老百姓购买房产的目的就是享受房子周边的各种配套设施带来的便利。

所以,房价越高的城市也就代表着这个城市的的公共配套设施越优质,这也就是不同城市房价有差别的根本原因。

而人口从房价低的小城市向房价高的大城市流入的本质就是越来越多的人愿意去享受大城市提供的优质的生活配套设施,商业氛围和就业机会。这种大城市房价间的差异就给了众多流动人口市场化的选择,选择更优质的配套自然要付出更多的成本,而收入的差异就成为了人口流动的核心,只要收入高能覆盖这种城市间的房价差异就是流动人口选择城市的最根本抉择。当然这种覆盖不只包含买房,也包含租房,所以中央提出了预售并举的住房新制度来解决新市民的接纳问题。

而房价的差异本质就是土地价格的差异,正是因为有了土地出让金这个人类社会走向文明的标志,城市建设成为了可能。

城市的本质就是交易公共服务的空间!

当今中国房地产的核心问题,根本就不是房价的问题,而是敢不敢承认房价就是公共服务的价格的问题。

正是由于在这个问题上遮遮掩掩,让我们的政策飘摇不定,给房地产市场造成重大的不确定性。一部分海外购房的代言人大肆诋毁中国的房地产事业,希望让中国人去帮助外国人去建设他们的城市建设,最终让中国房地产市场总是出现偏差。

实际上,我们如果把政府的本质搞清楚以后,我们就知道,政府和企业、市场都是一回事,政府本身就是市场的一部分,多一点还是少一点取决于公共产品私人提供有效率还是公家提供有效率,如果政府提供效率更高,即便让私人进去,私人也是不行的。像公共汽车就是典型的例子,原来说公共汽车能赚钱,于是政府退出来了,后来造成的结果是企业只经营赚钱的公交路线,这样提供的公共服务是不行的。公共服务要覆盖到所有人,因为那些人也是交税的人。所以,现在要把公共汽车拿回来,让政府提供。

所以,一个地方能不能变成一个城市,实际上就要看这些地方能不能提供公共服务,能不能承担最开始的巨额的固定成本投资。

要启动城市化,第一个条件是将未来的收益补贴到今天来支持建设设施,然后把收益分年度偿还,这种模式的创新为大规模长周期的投资提供了可能。在这之前,传统经济规模是有限的,如果一定要硬干,像修大运河,隋朝这么大的王朝也支撑不了,也会完蛋。修长城,秦朝也完蛋。明朝修城墙,最后明朝也完蛋了。英国很多基础设施,当时建设启动的时候就是采用了未来收益贴现的模式。

现在去看英国保留下来的当年的马车收费站,上面把怎样给马车订价,什么马车几个轮子,多重,多大的收费都写的很清楚,跟高速公路的收费站一样。通过这样把修马路的钱给收回来了。英国的运河也是,一段一段的属于不同的所有人,一段一段的收费,英国的基础设施都是通过这种方法来运作的。所以英国成为了第一个工业化强国。

而土地出让金就是用未来的收益补贴到现在来进行城市公共服务的资金来源。而购房者之所以愿意花更多的代价去购买一处当前来看还远远价值不够的房产,就是因为相信城市的管理者能够用当前的土地收益去弥补未来公共服务的上涨空间,于是这种预期的价格就体现在了房价里面,这就是房价的本质。这就是我们常说的买房看的是未来,也就是康老师说的房产的投资价值就是城市发展的成长性的原理。

城市化不同的阶段对投资有着不同的要求。城市化初期,需要大量的固定资产投资,这和欧美国家已经完全建设好后怎样管理基础设施是不同的概念。和发达国家相比,现在中国的固定投资比例很高,我们就天天自己谴责自己,然后说要把固定投资降下来,把消费比重提上去。这种观点是不对的,中国还处于城市化的初级阶段,相应的固定投资当然会高,之后才是考虑怎样设计收费机制把成本收回来。所以,城市化启动的关键是如何取得最初的资金,这在城市化初始的阶段是超乎寻常的重要,很多国家过不了这个槛,有一些国家通过制度设计过了这个槛,它们的城市化就启动了。中国就通过土地出让金有效的迈过了这道难关,成为世界第二大经济体,但是也成为了西方发达国家的遏制目标。

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康 辉

美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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