17个楼盘4月预入市 六环内住宅已全被豪宅

根据机构统计数据显示，4月份北京住宅市场预计仅有17个项目入市，目前北京“普通住宅”为五至六环为单价不超过31680元/平方米，而今年北京五六环之间纯商普宅成交均价已高达48632元/平方米，由此可以看出北京六环内已全部 “非普”住宅。

新项目都已在六环外

据亚豪君岳会统计数据显示，4月份北京住宅市场预计开盘销售的17个项目，有天健广场、泰禾·昌平拾景园、复地3个纯新盘，以及包括首开保利·熙悦诚郡、丽景长安、首开·中晟广场等在内的14个老项目后期。

从4月入市项目特征来看，五环内仅首开保利·熙悦诚郡一个项目，其余均位于五六环之间以及六环外，由于北京供地结构已明显以六环外为主，城区住宅项目供应量逐渐呈现凤毛麟角之势，因此虽然有收紧调控的影响，城区项目相对受到制约较小，市场接受度仍会较高。

另外“317” 新政对于二套房的认定更加严格，对于部分有过贷款记录的改善型需求，即使卖掉手中房产，也被认定为二套，首付由原来首套非普的四成提成到现在的二套非普的八成，按照今年以来全市六环内740万元的套均总价来计算，首付需多付出近300万元，因此新政对于这部分改善型需求群体来说影响大。

北京六环内已全部“非普”

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，突如其来的“317”新政打乱了开发商的入市节奏，新政当中对于二套房的重新认定使得开发商不得不重新筛选有效客源。

首先从“非普通住宅”标准来看，目前北京“普通住宅”为五至六环为单价不超过31680元/平方米，而今年北京五六环之间纯商普宅成交均价已高达48632元/平方米，由此可以看出北京六环内已全部 “非普通住宅”，因此对于新房市场而言，二套房首付比例已基本都攀升至八成。

据了解，目前北京执行的普通住宅标准是2014年10月8日起正式实施的。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

至此之后，普通住宅标准再未调整过。2014年，该标准刚调整时，有数据称，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。而三年后的今天，能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。

短期市场将冷清

目前北京入市的项目中，不乏一些当年高价地的代表。业内人士表示，高成本带来的资金压力使这些项目推盘较为积极。不过，一些项目因为预售价格受限，贴着价格的“底线”入市。

据有关消息称，位于别墅区孙河板块的景粼原著140平方米三居户型即将入市。景粼原著销售人员表示，项目目前处于意向登记阶段，具体开盘时间、均价未定。不过，记者在北京市住建委官网上看到，景粼原著去年12月取得了预售许可证，拟售价格在7.1万-8.8万元/平方米。而景粼原著项目去年10月销售审批均价已超9万元/平方米。

分析人士表示，从近两个月的项目取证速度来看，目前对于预售价格的依然严格，尤其是在“317”新政出台，严控房价的阶段，接下来一段时间的发证速度仍会较为缓慢，预计5、6月份供应量将会出现回升。