二套房贷放开 改善型购房者的权益保障
房天下2009/03/10 14:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3月5日十一届二次会议上国务院总理温家宝在工作报告中，再次提到促进房地产市场发展要加大对二套改善型住房的信贷力度：对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。据北京中原三级市场研究部数据显示，目前改善型购房比例达到了30%，而且年后相关咨询量也上涨了20%。
1、对新居住区域的选择。一般来讲，改善型购房或为家庭成员增加如小孩的出生、父母的共同居住，或为孩子而换房，或是对生活要求的提高而改善居所等，对住房区域的选择一定要全面的考虑区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、等的分布情况等，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。
2、原来住宅的处理。在实现自己的换房计划之后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，以租金来还换房后的贷款，在减轻还贷压力的同时也可以避免在目前楼市低迷的情形下售房不能达到自己的理想价格。
3、相关的交易税费要理清。换房业主在“卖旧买新”升级置业时，一定要理清自己作为卖方和买房双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金；商品房交易时不需要缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。如售房80万，1年内再购房100万，则此时仅支付（100-80）×1.5％＝3000元契税，节省12000元。
4、卖与买是否同步进行的考虑。如果想要换房，手头资金又不充裕需要售房款救急的消费者，可以考虑尽量促买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。北京中原三级市场研究部的分析师建议买与卖的时间同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后与卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。
5、后续生活费用等的考虑。消费者改善型换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑换房后，自己是否有足够的资金来保证未来孩子的费用。
综上，北京中原三级市场研究部的专业人士建议广大的改善型住房的升级置业者们，在抓住政策利好的同时也要对自己的职业规划做出妥善的安排，在升级置业购买新房或“卖旧买新”时注意自己的权益保护。
