机构：三季度住宅价格继续下行 土地出让金下降五成
第一财经日报2014/09/30 07:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
金九在“成色”不足的情况下进入了尾声，三季度的房地产市场继续降温。
9月29日，机构发布的2014年三季度市场形势总结显示，今年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，放缓，土地市场降温，300个城市各类用地出让金同比下降近五成。
虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。
成交同比下降14%
调查数据显示，2014年三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。其中7月住宅均价为10835元/平方米，环比下跌0.81%，跌幅比6月扩大0.31个百分点；8月住宅均价为10771元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22个百分点；9月百城住宅均价继续下行。
新房成交方面，市场仍处于下行调整期，信贷调整房企加大推盘、以价换量的推动下，市场成交环比有所回升，但较去年同期仍有较大差距。据初步数据统计，三季度重点城市成交商品住宅约3777万平方米，环比二季度增长10.3%；受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降14.0%。
销售方面，2014年1~8月，20家代表性品牌房企销售额达8262亿元，同比增长9.4%；销售面积7620万平方米，同比增长10.7%。其中，万科累计销售额达到1294亿，继续占据头把交椅，恒大及碧桂园分别达到800亿、900亿元，而金地、远洋销售情况仍未有好转，全年累计销售额出现同比下降。
企业目标完成率方面，多数房企目标完成情况不甚理想，年末销售持续承压。2014年1~8月，代表企业平均目标完成率为55%，其中恒大目标完成情况，目标完成率为82%，万科、中海、绿城均超过60%，富力下调年度目标至600亿，但目标完成率也仅为55%，属于中等水平。其他企业中，保利、华润、世茂、龙湖等品牌房企均为50%~55%之间，较去年同期水平下降明显，下半年销售压力仍然较大。金地、首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 及招商目标完成率均未过半，实现全年销售目标难度较大。
土地市场持续低迷
三季度土地市场持续低迷，推出用地与成交量持续下降且降幅扩大。
数据显示，今年1~8月300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米，较去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7亿平方米，环比二季度基本持平，较去年同期下降25.5%。成交方面，各类用地累计成交14亿平方米，较去年同期下降24%，其中三季度成交3.9亿平方米，环比下降18.8%，同比下降41.6%。
土地成交的下滑直接导致土地出让金大幅缩水。2014年三季度，300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超五成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近七成。
具体企业方面，多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地销售比均为20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也颇为明显，富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%，土地扩展力度明显不足；其他企业中仅龙湖、中海、华润置地在销售良好的情况下保持稳定的拿地。
包括中海、万科、恒大、碧桂园等在内的一线房企均公开表示，下半年将执行审慎的拿地策略。
万科董秘谭华杰就曾表示，今年上半年因为土地的起拍价很高，购买意愿开始下降，出现流拍上升，但土地价格并没有出现任何明显下降的迹象。土地市场在下半年会出现更大的调整，进而带来整个行业数据的变化。他认为下半年新公开、开发的数据可能会出现更大的下降。
展望四季度，中指研究院表示，在政策不发生重大调整的条件下，市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面，在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存高企，去化压力攀升，预计房价继续下行趋势。
