一业主为房产证奔波6年 曲折经历给你提个醒
南国早报2013/06/16 08:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
事主黄先生05年年初在南宁幸福家园(小区网论坛)小区买了一套商品房，开发商未在合同约定期内办好房产证，黄先生和小区其他业主将开发商告上法庭。他虽获得了开发商7000多元违约赔偿，房产证仍然没有音讯，他再次将开发商告上法庭，并要求开发商支付迟延履行金。虽然2012年他得到了房产证，但爱较真的他并未放弃对开发商的追诉。2013年，法院终审裁定开发商支付他相应迟延履行金。至此，他6年的坎坷维权路才算有了结果。随着城市商品住宅的发展，类似黄先生这样迟迟无法领到房产证的业主不少，面对这种情形应该怎么办呢？黄先生的维权经历能否给人们以参考呢？南国早报记者就此采访了法律界人士，请他们给予分析。
问题一：证件遥遥无期咋办
05年2月25日，黄先生与中国信达资产管理公司南宁分公司（现已更名为中国信达资产管理股份有限公司广西分公司，以下均称“信达公司”）签订购房合同，购买了南宁市东葛路延长线（现望园路）幸福家园小区一套商品房，2006年初得房。开发商在合同上承诺交房后360日内办好房产证，但合同约定日期到了，业主的房产证没有下落。
黄先生07年年底将信达公司诉至法院，08年3月30日拿到判决书。判决结果的其中两项内容如下：1.信达公司应于本案判决生效之日起一个月内，将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在完成备案后90日内协助原告办理房产证；2.信达公司应于本案判决生效之日起10日内，向原告支付办理权属登记的违约金7196.55元。
因为信达公司一直没履行法院判决，黄先生便申请强制执行。执行过程中，法官表示，办证违约金可以执行，但信达公司不办房产证的事没办法执行，不属于执行范畴，黄先生需要再走一次实体诉讼程序。无奈，黄先生又将信达公司推上被告席。这一次，拿到判决书发现，他又被推回执行程序。
黄先生只好将此事诉至南宁中院。此后两年多时间里，他奔波于城区法院和南宁中院之间，耗费了不少精力。最后，南宁中院下了终审裁定，认为迟延履行金的赔偿属于执行程序问题。
“与此同时，因为开发商推三阻四地不给我办房产证，不履行法院2008年的判决，我就要求开发商支付我迟延履行金，这样对方就怕了。”黄先生说。
广西某律师事务所的谢律师解释说，法院的判决生效后，被告方迟迟不履行判决内容，原告可以要求被告支付迟延履行金。“通过索赔迟延履行金的方式，也许可以约束开发商继续不办证的无赖行为”。
问题二：办证赔偿多少
黄先生告诉记者，延期交房的违约金是按日计算，所以他当时就想当然了——延期办证也是按日计算违约金。直到他到法庭上要房产证，才发现合同约定的是一次性赔偿总房款的5%。换句话说，即使100年之后房子都没有了开发商才给办房产证，也是一次性赔偿5%。经法院判决和强制执行，他2008年已经拿到7196.55元办证违约金。
该小区还有多位业主也遭遇了与黄先生类似的情况。入住该小区5年多的市民江先生说：“开发商知道，无论何时给业主办房产证，只是赔偿总房款5%的违约金，如果业主找他们要房产证，他们都说‘正在办，再等等’或者‘年底前办好’。实际上，办证工作毫无进展。”
广西某律师事务所的谢律师分析，在十几年前，开发商与业主签订的购房合同中，办房产证的违约金都是按日计算，后来开发商发现这一条款对自己不利，就把按日赔付改成了按次赔付。商品房的购房合同是开发商提供的格式合同，交房按日赔付，办证就按次赔付，加上业主没有参与合同条款的制订，合同双方的权利不对等。
问题三：迟延履行金如何算
“人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。”
根据规定，黄先生向青秀区法院提出诉求，要求信达公司赔偿他迟延履行金。关于赔偿多少的问题，他认为与信达公司延期交房的计算方式要一样，每日支付总房款的万分之三，因此请求法院裁定信达公司支付给他37989.6元迟延履行金。
11年11月，青秀区法院作出裁定：本案中只有的《商品房买卖合同》，并无其他可具体依据的参照物，同时综合考虑到本地生活水平、物价水平以及本案的社会影响等因素，本院酌情将迟延履行金数额确定为3000元。
黄先生认为青秀区法院的裁定不合法，他又上诉到南宁中院。南宁中院于今年5月20日作出终审裁定——维持青秀区法院的裁定。直到此时，黄先生的维权路才算画上句号。
2013年6月13日上午，信达公司相关负责人在接受南国早报记者采访时表示，黄先生有何诉求可到法院去起诉，公司会履行法院的判决内容。
三家公司“打架”致房产证无着落
据了解，南宁幸福家园小区开发商是信达公司。2001年，信达公司拿下幸福家园项目后，转交北京鑫亨利实业有限公司（以下简称“鑫亨利公司”）开发并包销。2004年，鑫亨利公司又把项目转手给广西天立房地产开发有限公司（以下简称“天立公司”）。天立公司接下该项目后，用一年左右的时间先后投入巨额资金将幸福家园项目如期完工并以信达公司的名义合法对外销售。
业主们购买幸福家园小区的房子，按照程序付款并签订《商品房买卖合同》，按道理在规定时间内就能够拿到房产证了。可是他们为什么迟迟没领到呢？据悉，2006年，信达公司、鑫亨利公司与天立公司发生了经济纠纷，致使办理产权证所需的资料无法筹集报到产权机关备案，导致业主们无法领到房产证。2007年，该小区106户业主曾经因为房产证的事情，把开发商告上了南宁市青秀区法院，要求被告在一个月内将有关资料提供给产权登记机关备案，并办理产权证，同时要求开发公司支付违约金。
据悉，以上3家公司在幸福家园委托建设、销售、购房款、工程款、验收等方面存在着经济纠纷，南宁市建委曾经下过文件，要求他们尽快解决纠纷，帮助业主办理房产证。但3家公司没有按南宁市建委号文件处理意见，解决他们的经济纠纷问题，而是互不承认代理关系，不还清各项欠款，对29栋400多户业主的产权证置之不理。3家公司为其经济利益不惜牺牲业主的利益，影响业主的正常生活，业主为此付出了沉重的代价。
直到12年，该小区业主才终于拿到了房产证。
如何顺利拿到房产证
因为各种原因，造成买房者不能及时取得房产证，在近年的房产买卖纠纷中比较多见。而购房者无法及时拿到房产证，会给其生活带来很多不便。
为尽量避免这种状况出现，南国早报南国法援公益律师蒋三努建议：首先，购房者应该买具备预售许可证的房屋，选择实力较强、口碑好的开发商，并与其签订正规的购房合同；其次，在签订购房合同时应明确房产证办理的具体时间及无房产证、迟办房产证的违约责任，因为开发商的责任，而没有及时把资料报产权登记机关备案，使购房者不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式；再其次，收房时注意查看相关部门颁发的验收报告、面积测量报告、房屋初始登记表；最后，确认上述程序没有问题后，购房者再携带相关证件到房产交易部门办理房产证。
