北京二手房“连环单”新政实施 “卖一买一”，一周多全办完！
楼市逗逗2022/11/22 10:17 北京市
不久前，北京推出了优化二手房“连环单”的办理流程，在全市范围推行并行办理。“连环单”家庭不用再等到卖出房屋办完过户后才能进入下一步再买房的环节，而是前一套房屋在网签后就能进入下一套房屋的购房资格审核，“连环单”的交易能快数十天。
到今天为止，新政已经实施两个月了，从目前的情况看，“连环单”的办理无论是从便捷性还是办理速度都明显提高，即便是有贷款的“连环单”，如果买卖双方比较配合，且交易手续需要的备件齐全，快的话二周内就能把卖房、买房全都办完，拿到新房本。
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一直以来，二手房“连环单”只能串联办理，这主要体现在购房资格审核和贷款审批上，“连环单”家庭需要先卖出名下住房，办理完过户，买家拿到新房本后，购房资格审核系统中才会将这套住房不计入卖家的家庭住房套数。
也就是说，“连环单”家庭要等到卖出的房子过户完成后，才能启动下一套要购买房屋的交易手续。
因此以往连环单交易周期常常达到数个月，制约了房屋交易效率，也不利于支持合理住房需求。
为了给百姓提供便利，破解二手房交易这一“堵点”，今年9月23日起，北京在全市范围内试行存量房交易“连环单”业务并行办理。
这项新政的最大亮点，就是将过去“连环单”的串联办理改为并联办理，也就是不再等着前一笔交易彻底完结，再进入下一笔交易办理。而是拿住关键节点，促使两笔交易可以在一定程度上并行有序办理。
流程优化后，前一笔卖房交易只要是完成了网签，购房资格审核系统中，这套被卖掉的住房就不计入该家庭名下房产套数，再购买住房的家庭购房资格审核，以及再购买房屋的贷款认定和税收优惠认定都可以进行预处理了，最后与“连环单”的上下游买方、卖方一并并联“结算”。
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新政实施已经两个月了，不少新政后的“连环单”已经办理完成了，效果如何呢？
北京我爱我家丰台某片区的经纪人刘丽（化名）就操作了北京市新政下的第一批“连环单”交易，业主是要把两居室的房子卖了，在小区里换一套三居。
在帮她找好了上一套房子的买家和下一套房源后，明确了三方都有走连环单新政的意愿，于是经纪人约好了三方在9月19日一起签了合同，然后在9月23日新政实施的第一天就提交了网签。
上连环（上一套房子的交易）因为买家是全款的，9月28日就完成了过户。下连环的因为购房人需要贷款，而且又出现了由申请公积金贷款变为商贷的插曲，是29日办理的商贷，隔了国庆长假，10月8日就批贷了。最终是在10月11日完成了过户，整个“卖一买一”的交易全部完成。
如果除去国庆7天假期，这个“连环单”交易只用了一周多的时间就全部完成。“这在过去很难想象的，以往都是要等待第一套房子过完户，再走下一套房子的环节，加在一起一般两个半月才能全部完成。”刘丽说。
除了时间快之外，购房者也越来越便捷。刘丽说，除了签合同的时候三方都到场外，其余大部分环节都是在线上完成。
“比如签约就是在线上完成的，而且因为如今购房资格审核常规15分钟内就能出结果，我们先办理卖的房子的网签，办完之后很快就能办理买的房子的购房资格审核，再等15分钟就办网签。”刘丽说。
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监测显示，新政执行两个月以来，全市“连环单”交易运行平稳，新政带来的交易环节变化无缝对接，交易周期明显缩短。
北京我爱我家交易服务中心相关负责人表示，新政正式实施的第二天，他们就进行了全员培训，“我们要求经纪人员在接待登记的时候，就询问购房者或卖房者是否有‘连环单’的需求，向他们介绍‘连环单’新政的便利。对于连环单的交易，会在系统中做出标记。”
“而且，为了方便交易双方，如今交易的其他大部分环节也都可以走线上，如果卖家或买家因为疫情等原因，签合同无法到现场，可以在我们的APP上直接签电子合同。再比如买家卖家的房款转入转出等，在APP上都有交易资金的监管保障，钱款交接相关业务环节在手机上都能查到，整个交易流程也都能在线上看到，实现交易全透明化。”这位负责人说。
据北京我爱我家的统计，新政实施后，其居间的“连环单”交易周期大大缩短。如果上单和下单交易都是全款且买卖双方交易件齐备的情况下，可在三到五天办完。
“即便有贷款的时间也不长，现在银行批贷很快，我们的交易中当天批贷的占了80％左右，因此有贷款的‘连环单’，在各方配合的情况下可在两周内办结。”我爱我家这位负责人说。
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“连环单”的串联堵点打通了，交易周期短了，但目前影响二手房交易的还有一个“堵点”，就是贷款的问题。
很多房子都有抵押贷款的，目前如果带抵押的房子需要过户，需要先还贷款、解抵押，然后才能完成网签和过户。而很多人面临的是房子还没卖，又没钱还贷款的问题。实操中往往是买家先给钱垫资，或是卖家借钱筹款去解除原先的抵押贷款。
这种方式下，不但交易周期会比较长，而且成本也高，并催生一些过桥资金等风险隐患。
近期，一些城市也试点或推出了“带押过户”的举措，即对于存在抵押的房产需要交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押获取的贷款优先用于偿还卖家剩余房贷。
这一举措不但可以缩短二手房交易的周期，还能为交易双方因为提前解押还贷出现的过桥费、利息、担保费等支出。我们的后台也接到不少留言建议北京是否可推出“带押过户”举措。
其实，“带押过户”是于法有据的。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
因此，建议相关部门和金融机构能总结其他地区“带押过户”的经验，或是像“连环单”那样先试点再推行，最终进一步方便二手房交易。