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“饼王”东坝|没有争议的楼盘不是好楼盘

京城选房07/29 09:59 北京市

在过去两年中,朝阳区作为住宅土地供应大户,在北京当下楼市中不仅是住宅土地供应量最大的区域,而且有多个热门板块都出自朝阳,包括大家关注的太阳宫地块、奶西、东、王四营等。

其中东坝之所以被大家广泛关注,一方面是它独特的区域位置——在北京自由贸易试验区国际商务片区中的金盏国际合作服务区范围内;另一方面就是区域内新的轨道交通即将开通,京投曾经有过TOD(轨道交通为导向开发)经验,因此大家都很期待。

从2012年开始,东坝就放出消息未来要建设第四使馆区,另外高品质公共消费方面,还将打造“第二三里屯”,到时候东坝将被打造成承接国际交往中心且宜居宜商的自贸CBD,带来利好的同时东坝的房价也开始看涨。

最近随着京投发展·北熙区爆出的户型图,大家的注意力也被吸引了过来。其中106平三居调整为了109平三居,全部户型为80-123平的二到三居,共5个户型

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首先是80平的两居,南向三面宽8.4米,进深8.5米,入户玄关+餐客一体,L型明厨,户型亮点就是三面飘窗,卫生间是三段式干湿分离暗卫。

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最新发出的93平两居,南向面宽6.95米,进深8.75米,入户独立玄关,餐客厨一体设计,南北正通透,厨房旁边有一个5.9平的多功能室,但是这么小的空间除了收纳用别的可能都感觉挤。客厅和主卧带飘窗,采光还是不错的,就是主卧次卧的门对着,共用一个明卫。

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109平三居该户型朝南,南向三面飘窗,其中主卧飘窗是转角的衣帽间+三段式主卫设计。入户独立玄关,餐客一体,u型厨房,两间次卧都有窗户,而且三叶草格局使北向的次卧也能采光,但是两个卫生间都是暗卫,通风肯定不会好,而且这么大面积的三居整体设计的还不如小户型,明显是地块缺陷导致,准备让刚改家庭来接盘的,纯纯是欺负人。

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114平三居:该户型都是边户,两面宽7.5米,进深9.6米;客厅和主卧两个飘窗,餐客厨一体,主卧和两个次卧分别安排在三个角落,保证了休息、活动不会互相打扰,但是北向左边的小卧室只有7.5平,两个卫生间一个明卫、一个暗卫。

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123平三居:这个户型是边户而且大部分南北正通透,三面宽9.8米,进深8.3米。入户玄关+餐客厨一体,南向三个飘窗,采光和视野都不错,主卧衣帽间+卫生间套房设计,两个次卧都有窗户,共用一个卫生间,这个户型两个卫生间都是明卫,但是超长的过道面积有点太浪费,再配上这个布局更心塞了。

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看完了所有户型,不得不感叹一句,这得房率是真低,而且户型还各有各的硬伤。其中80平得房率不到78%,而且这已经是得房率最高的户型了,其余户型的得房率都在74%-76%之间,各位自己掂量一下,住着舒不舒服~

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该地块是京投去年以175.3亿元拿下的在坝河以北、使馆以西的东坝三宗组团地块,总占面超56万平米,容积率分别为2.3、1.8和1.5。

北熙区是整体体量非常大,规划34栋楼,包括落地区13栋楼,20-26层板楼,上盖区21栋楼,6-18层小高层,总户数3073户。销售指导价8.1万/平,最小的户型也得648万,首套首付195万起。

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外立面上,采用了大面积的玻璃窗和石材金属玻璃,构建出现代化建筑风格,简洁明朗的线条配上超大窗墙比,还是很有时尚氛围的。

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园林方面,把健康和自然融入住户日常生活中,增强社区的品质和属性,打造了一个绿色轻松的未来社区共同体。

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项目利用天然高差实现了慢行系统、垂直园林等设计,上盖与周边建筑、公园等连接;地铁、地下商业和地上慢行系统的连接,让住户可以直接从地铁通道回家,也可以经过微中心商业来到上盖的街区,做到小区和商业一体化

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项目位于朝阳区将台东路,12号线(在建)和3号线(规划中)交汇处,预计年底12号线就会正式通车,这条线基本横穿北三环,途径多个商务区,包括CBD、望京、中关村等,因此地铁价值是十分有分量的。项目距离北岗子站非常近,地铁一站就能到达酒仙桥,3站能到望京,3号线西段也将于2023年上半年开通,从东风站出发,半个小时左右就能到东直门,到国贸中心也很方便。

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自驾有东五环、机场高速40分钟能到国贸中心,走将台路到望京商圈只要25分钟,往北去北京首都国际机场大概也是25分钟左右

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商业方面,有在建的万达广场,其余大型商场全部都集中在坝南,也就是东坝发展较好的那片区域,包括恒大城市广场、金隅嘉品MALL、朝阳新街坊、华联购物中心、朝阳大悦城、活力东方购物广场等,距离都在3公里以内,开车还算方便。

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教育方面,周边有北师大奥林匹克花园实验小学、首都师范大学朝阳小学、北京市陈经纶中学、北京中学东坝校区、人大附中朝阳分校、东北师范大学附属中学朝阳学校等。

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医疗方面有规划的北京安贞东方医院,东南侧1.4公里还有北京市第一中西医结合医院东坝院区,附近还有两个卫生服务站,3公里以内没有别的大型医院,总体比较一般,再远一点的医院就得去四环里。

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生态方面还不错,周边好几个大小公园汇聚,饭后散步遛弯很方便,最近的是东坝千亩湖公园,直线距离大约572米,附近还有将府公园、东风公园、东坝艺术广场、黑桥公园,旁边还有一个占地很大的天安假日高尔夫俱乐部

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(黑桥公园实拍图)

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东坝在2012年规划还未公布以前,定位有点类似于回龙观、天通苑等地,当时可以称为北京“十大边缘居住区”之一,房价也没有这么高。

以坝河为界,东坝可以分为坝南、坝北两个区域,坝南主要是一些保障房、回迁房还有一些商业和学校,而坝北主要是规划待落地区,包括商务区和使馆区。

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项目周边新房以华樾国际为例,74-126平二到四居,目前均价6.9万/平,最低总价514万起,这个价格上车也是非常不错的,但如果是8万+/平的均价,那我劝您再考虑一下。

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二手房以东泽园小区为例,这个楼盘是2012年的两限房,目前均价5.7万左右/平,3年内房价是走高的,对于想在东坝置业的购房人来说,条件好的次新房其实也可以作为一个考虑范围。

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随着朝阳各板块竞争愈发激烈,人们对于东坝的争议也从未停止,不少人认为都东坝是“饼王”——背负着“第二三里屯”“第四使馆区”“自贸区”等高规划标准然而迟迟未落地实行,而房价早已超出红利预期,饼画了不少,一个没吃上房价倒是先上去了,所以均价8万+的北熙区值得买么?个人认为不值得,一方面周边的配套并不完善,另一方面高昂的价格换来的是更低的得房率,未来除非房子降价,否则项目清盘都难,毕竟大家都不傻。

关于这个盘,小编就先介绍到这里了,不知道你心动了没有?欢迎加群一起讨论!

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