首批集中供地下“零售变批发” 仍有多城面粉贵过面包

5月10日，北京朝阳区金盏金港国际赛车场东侧，偌大的荒地被简陋的砖墙分割成几块，其中两个地块的中间位置，几名工人在切割钢筋，而南侧不远处金港家园项目已经建到了第三层。

差不多在同一时刻，在距离金盏几十公里的丰台六里桥北京行政服务中心，几十家房企的投拓通过不断举牌将这两块地的楼面价刷新至5.3万元/平方米，比一旁在建的金港家园楼面价高出1.1万元/平方米。

半个月前的广州首批集中供地竞拍中，黄埔知识城两幅土地拍出了3.1万元/平方米和2.7万元/平方米的楼面价，而周边在售的雍锦湾、双珑原著等项目均价普遍在3万元/平方米内，面粉贵过了面包。

有人欢喜有人忧

北京和杭州是两个没有出现流拍的城市。5月7日、8日，杭州首批集中供地竞拍中，57幅土地成交1178亿元；平均成交楼面价1.56万元/平方米，平均溢价率为26%，北京平均溢价率为6.4%。

广州是成交楼面价下降的城市，除去6宗流拍的土地，42宗成交了906亿元，平均成交楼面价为1.1万元/平方米，比2020年下降了14%，比2020年二季度下降3%。

一家总部在广州的房企人士表示，这次广州推出的土地大部分位于增城等远郊区，核心城区土地占比相对较小，导致整体溢价率和成交楼面价较低。“第二批推出的土地大部分在核心城区。”

广州首拍有8幅地溢价率超过40%。白云区金沙洲地块成交楼面价为2.9万元/平方米，溢价率45%，剔除配建后，楼面价达到了4.2万元/平方米；番禺国际创新城地块成交楼面价2.6万元/平方米，剔除配建后，达到了3.4万元/平方米。

房企拿地更趋谨慎

广州42幅土地中有20幅零溢价成交，其中有8幅位于增城区。重庆虽然平均溢价率接近40%，但121幅土地中，零溢价成交土地也达到了58幅。

在房企融资、房地产市场等变量因素影响日渐深化情况下，多数房企开始战略收缩，投资的重心逐步向核心城市、核心地段倾斜。个别重视率的房企，还会通过测算进行多轮筛选。

一家30房企集团营销负责人称，2020年起，他所在公司的投资地图进行了调整，原本以县级为一个单元，只要区县在投资允许范围内，哪个区域都可以拿地；但新版的地图缩小到街道乡镇一级。一二线城市，如果是小地块，首先考量的是率，算不过账的地，基本不会拿；二三线城市考虑是周转速度，如果市场不好的城市或区域，基本不会碰。

零售变批发

从各城市获取土地房企的构成来看，7个城市4600亿元成交金额中，央企和国企背景房企及联合体拿地金额2050亿元。目前北京还有总成交金额310亿元的土地没有公布最终竞得人。

即便北京的剩余土地竞得人全部为央企国企，7个城市获取土地房企中，国有背景房企和民企拿地金额比例几乎持平。但不同城市，国企和民企的占比并不相同。

7个城市中，广州、沈阳和长春成交金额中，国资背景企业贡献较大；其中沈阳的国资房企占比超过七成，广州的国资背景房企占比也达到了66.9%。

重庆、杭州和无锡的成交金额中，民企占比较大，尤其是杭州，民企背景的开发商占比接近八成。重庆的这一比例是56.6%，值得关注的是，重庆市及各区直属的国企拿了32幅土地，总成交金额接近百亿。