劳动节新房成交同比微跌6%，二线城市出现明显回调！

随着国内疫情的逐步控制，新冠疫苗的普及接种，今年五一的移动人数和居民消费迎来了井喷，但房地产市场比较低迷。数据显示，2021年5月1日至5日58个重点城市的交易量比去年同期减少6％，比2019年同期增加16％。

其中，一线城市比上年同期增长2％，广州成交最热，北京低迷，五一假期只成交1.6万平方米，三年同期成交。二线城市出现显着召回，比去年下跌幅度超过3成，前期大热的长三角城市如宁波、南京、合肥、杭州市场明显冷却。三四线城市表现超出预期，比上年增长21％，涨幅明显高于一二线城市，各城市市场涨跌一半，分化持续加剧。

受4月政策代码和430中央政治局会议再次确认住宅不被炒鱿鱼的影响，一些热点城市开始受到上海、合肥、宁波、南京等规制的影响，在双重集中的土拍政策之后，一些三四线热点城市市受到土拍热的影响，分化加剧。

新房成交比去年减少6％，二线比去年减少幅度居首位。

数据显示，2021年5月1日至5日休假期间，58个重点监测城市累计成交188万平方米，比上年减少6％，比2019年同期增加16％。

具体来说，一线城市广州成交最热，约12.94万平方米，比上年增长132％，比2019年同期增长109％。

1、一线城市广州最热

作为一线城市被住宅建设部采访的城市，广州已于4月连续发布了两项政策规制市场。

2021年4月2日，广州市人民政府办公厅发表了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，明确了享受人才政策新购买的住宅（包括新建商品住宅和二手住宅），必须取得房地产票3年后转让。

之后，4月21日，广州市进一步发布《关于完善我市房地产市场稳定健康发展政策的通知》，明确享受市辖区人才政策的家庭和单身（包括离婚）的人，购买商品住宅时，必须在购买住宅之前的12个月前在人才认定所在地区连续缴纳个人所得税和社会保险的缴纳证明书，不得再缴纳。同时，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住宅增值税征收年限从2年提高到5年。

4月份广州连续发布的两项政策，在人才购房、增值税缴纳等方面紧缩，在五一期间，住房企业积极性高，刚需、改善需求的集中释放，随着规制的落地，未来市场稳定。

除广州外，上海、深圳的成交与去年同期基本相同的北京大厦市略有低迷，五一假期只成交1.6万平方米，比去年下跌81％，与2019年同期相比下跌33％，3年同期成交。

2、二线城市明显上浮

二线城市出现显着召回，比上年同期下跌3成以上，与2019年同期持平，前期大热的长三角城市宁波、南京、合肥、杭州市场明显冷却，成交表现明显不及去年同期。

具体来说，一些热点二线城市市场冷却受市场供应减少的影响，如杭州，2021年第17-18周商社供应面积比上年同期减少18.73％和71.77％，其中五一期间比上年同期减少28.12％，受供应减少的影响，杭州成交比上年同期减少30％。

不仅受供给减少的影响，一部分热点二线城市受到限制的影响，市场热情减缓。例如，合肥、宁波在4月初住宅建设部相继采访了5个城市之一。

南京于4月19日发布《浦口、六合、溧水、高淳区新定居者购买商品住宅限制政策通知》，加强了购买限制政策。对于浦口、六合、溧水和高淳新定居的人，政策明确，从最近定居之日起，2年内只能在浦口、六合、溧水、高淳区（不包括江北新区直管区）范围内购买商品住宅和二手住宅，其他事项按现行南京市住宅购买限制政策执行。

根据政策内容，浦口、六合、溧水和高淳新定居的人失去了南京市区的购房资格，只能在定居所在地购房，保障了定居者的购房权益，也打击了南京市区的购房现象。之后，南京市场开始稳定。

三四线成交超出预期，比上年增长21％

2021年五一期间，一线和二线城市的表现相对平淡。一些热门城市开始退烧，但三线城市的交易表现超出预期，同比增长21％，增长数据明显高于一线和二线城市。

具体来说，在三线城市，各城市市场比上年同期上涨一半，分化持续加剧：上升城市多为东南沿海强三线，如清远、温州、佛山、珠海等成交保持高热状态，比上年同期翻番，明显优于2019年同期广西等部分经济不发达，产业支持不足的三四线如柳州、玉林、防城港交易量均不足2万平方米，创下3年同期新低，市场惨淡。

究其原因，主要是从2021年3月开始，受重点城市集中供应地的影响，一些非重点城市的土拍市场热情明显上升，如温州，最近高溢价地块频繁出现，整体溢价率高，在土拍热情下，整个市场情绪也有明显变化，2021年五一期间，温州商品住宅的成交面积约为12.4万平方米，比2019年同期增加了153％

从中央最近的态度、住宅建设部多次采访热点城市来看，这些三四线市场热的城市有控制的期待，之后的追加控制的可能性很高，政策力也有明显的紧缩倾向。

总的来说，各大城市的市场分化已经成为常态，未来的城市、地区的内部分化也是可能的，5、6月是住宅企业集中冲刺半年度业绩的重要时期，企业的推进方案、市场营销热情持续上升，市场供应规模有望保持在较高水平，未来的成交在住宅不炒的基调指导下预计会变淡，但是不会明显失速，也不会迎来这个长期的轮流行情。