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住建部信号:拆迁将“停止”?新规下,20年前的老房子又吃香了?

楼市奇说05/03 20:19

过去十年,全国平均房价已经由5032元/平,站上了“万元”大关。对于有房者而言,这是名副其实的财富大增值。尤其是一线城市、强省会城市核心区域,过去十年房价涨幅甚至达到了10余倍。因此有人不断“鼓吹”,过去十年投资买房毫无疑问是全国少有的“暴赚”、“稳赚”生意。

数以万计的早买房、多买房者,不仅轻易解决了居住问题,还顺带“躺赚”了百万、千万财富。这的确让无数的普通人心生羡慕。

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然而楼市中最让人羡慕的却是另一个群体,他们中的多数不仅轻松实现了“一夜暴富”,而且还拥有一个响当当的名号:拆迁暴发户。尤其是在一二线城市黄金地段拥有大量土地的原住居民,通过拆迁就能轻而易举获得别人无法想象的财富——南方都市报曾经报道,深圳白石洲城中村拆迁,一夜就诞生了几百个千万富翁。其中有人更是分得15套单价5万元一平的房子,补偿款上千万,房产市值加上补偿款总额高达1.5亿;新京报报道,2010年北京望京拆迁,有人就已经获得了千万补偿款。

过去十年,为加快城镇建设,全国都迎来了以棚改为主的旧城改造热潮,尤其是2015年棚改货币化安置政策推出后,房屋拆迁以现金补偿为主,很少进行实物安置。拆迁成本虽然提升了30%,但对应的老旧小区的居民的房屋补偿款也支付得多了。伴随着全国拆迁如火如荼进行的,还有全国如雨后春笋般拔地而起的,专囤老破小“赌拆迁”的炒房投资客——他们大量购买老城区老破小,不为居住,更不为房价上涨赚差价,唯一图的就是老房子拆迁,然后坐收巨额补偿款。

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有人会反驳说,老破小“赌拆迁”压根就无利可图。现实并非如此,老破小本身确实卖不上价,但是老房子拆迁参照的是同一区域二手房均价,这意味着即使是拆迁前一毛不值的老平房,一旦被纳入拆迁,其价值将彻底爆发,尤其是北上广深这样的大城市,连“城中村”的老楼房都可以按照6万一平的标准进行补偿。

某种程度上来说,拆迁已经和“一夜暴富”画上了等号,网络段子“拆字一喷,喜提大奔”,便是最好的隐喻。尤其是一线城市城中村拆迁,动辄几千万、上亿的补偿金,更是让无数人眼红、羡慕。这么看来,对于近年来房地产市场上涌现出了大量的大肆购买老破小“赌拆迁”的行为,我们也就不觉得奇怪了。

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众所周知,棚改拆迁是以改善老城区居住环境的国家重点民生工程。但随着政策的转变以及地方对棚改拆迁的盲目利用,近年来我们愈发觉得棚改拆迁已经背离了初衷——这种模式不仅推高了拆迁成本,还在某种程度刺激地方“借棚改大肆发债”,更重要的是拆迁一夜暴富诱发了炒房投资客对老房子的投资炒作热情,“赌拆迁”案例的不断增多,便是力证。不得不提的是,随着大城市“城中村富二代”不断浮出水面,我国传统被奉为上品的知识、学历、艰苦创业等也变得一文不值。

不过,从2021年开始,我们要警告所有炒房投资客,别再“赌拆迁”了,根本原因是住建部传来重要信号:从今年起,老房子将按“新规”办——20年的老房子未来拆迁的机会越来越渺茫,取而代之的是4万亿旧改的登场。换言之,未来老房子将全面进行原地“旧改”工程。

不出意外,将会有大批的囤老破小“赌拆迁”者的暴富梦彻底破灭:

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首先,2019年7月份,住建部副部长黄艳在国家政策吹风会上表示:“在未来旧城改造中,会避免一拆了之和大拆大建。”业内专家分析认为,这是住建部实锤,未来棚改拆迁将逐步停止,尤其是房龄达到20年以上的城镇老旧小区,从2021年起,将全面推进“旧改”工程;

其次,过去两年棚改全国开工总量仅525万套,不足2014年-2018年总量的1/5。这说明一方面过去两年的棚改规模在大幅缩减,另一方面棚改拆迁的阶段性任务已经基本完成了。从住建部公布的数据来看,未来5年全国仍需拆迁的老旧小区总量不及过去5年的1/10。再次证明了,拆迁将停止的说法;

再者,更具信号意义的是,2020年初住建部王蒙徽宣布“2020年是棚改’三年计划’的’收尾之年’”。住建部一锤定音毫无疑问释放了重要信号:或意味着造福国人12年之久的“拆迁”将停止。当然我们这里所说的“停止”,并非很多人理解的一套都不拆迁,而是指过去5年那种年开工总量超500万套的大规模拆迁时代停止。事实上,拆迁不可能停止,毕竟每一天都有老房子在变得更老,而且全国每天也都会产生很多亟需拆迁的老房子。

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综上所述,不管是从棚改存量来看,还是从住建部层面释放的信号来看,未来5年旧城改造都不会再以棚改拆迁为主,取而代之的是4万亿“旧改”。所以我们警告炒房投资客别再“赌拆迁”了,因为“赌拆迁”获胜的可能性越来越低,搞不好会被彻底套牢,毕竟绝大多数老城区老房子如果不拆迁,其市场价值并不算高,仅凭自身的价值提升,很难让购买者赚到利润。

此外,不能再“赌拆迁”的另一个原因是,即使未来老房子仍然会拆迁,但大概率也不会再延续“棚改货币化安置”政策。原因我们上面已经阐述过了:一则货币化安置成本太高;二则容易诱发投资炒作,不利于房地产市场稳定;三则国家在主动叫停货币化安置,核心原因是这种模式已经背离了初衷。

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4万亿旧改新规下,20年的老房子或再次吃香?

旧改取代棚改,主要对象是2000年以前建成的老旧小区,而且一出手就是4万亿体量的巨额投资。不得不说,虽然老房子“改造”的模式彻底变了,但是“新规”对于20年房龄的老房子仍然大有裨益——经历一番彻头彻尾地改造后,20年的老房子或再次吃香:

首先,新规明确未来5年将针对全国17万个老旧小区全面进行三大内容改造,包括但不限于外墙粉刷、楼梯刷新、水电路管道更换、加装电梯、增设停车场、引进物业、增加便民服务等。如此精细化地改造,自然会对20年的老房子的居住环境和质感有显著提升。不要忘了,很多老旧小区只是外观老,但是地段、交通、配套等一点也不老。基础条件改善后,老房子的其它配套就成了更大的加分项,或吸引来更多年轻置业者的青睐,届时老房子将再吃香;

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其次,科学调查证实,年轻人确实在被旧改后的高性价老房子所吸引。2020年5月份,贝壳研究院发布的调查数据显示,80、90后年轻人对改造后的老旧小区的接受度和好感度均有明显提高:受访的20000多网民中有45%的人表示“会考虑购买安电梯的老旧小区”。

正如我们第一条所言的,老城区老旧小区相对于很多“画大饼”的新区,无论地段、配套,亦或是活跃度都不差,老旧小区只是因为年代久远,设计、环境有所欠缺,但这些在高性价比面前又可以忽略不计。尤其是城市里刚刚好能凑出购买老城区房子三成首付款的刚需,旧改后的老房子或吸引更多的年轻人先在此置业,哪怕是作为过渡,也是不错的选择。所以从这个层面来看,旧改后的20年的老房子也会再次吃香。这不仅对于老旧小区业主是好消息,对于数以万计的城市普通刚需购房者,亦是大快人心的好事。

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