房天下

Fang.com

回迁房这么便宜值得买吗?听内行人一说,才知道有这个问题

房姐谈楼市05/04 07:01

//imgwcs3.soufunimg.com/viewimage/news/2021_05/04/ba23ef20-4c54-49f1-b848-46218b38c841/800x800.jpg

我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐”微信公众号,加入知识星球"北京买房" 进行提问,有问必答,全程指导买房

 

提问:请问房姐,《法拍房实操技巧》如何查看呢?

回答:法拍房操作好了是很赚钱的,但是新手不建议碰。 法拍房,是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买,但建议不要盲目听信中介的口头保证,直接按法定程序操作:实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖,幸运的话,分分钟比市场价便宜不只50万。 不过,投资就是用风险置换收益,即:高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%,如果拍到手不想要或买不了,押金不能退,所以最重要的是确保自己真的有名额购房,不然拍到了,你又过不了户,那就只有两行泪了。 ■ 房贷 竞得房子后,法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款?NO!“拍卖贷”请了解一下。 首先,在交拍卖押金之前,先准备好相关材料,发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后,会根据情况,评估能不能贷,能贷多少,给出判断的结果。 记住,购房前6个月不能频繁查询征信,无论是买法拍房还是正规商品房,看房之前,一定先打印征信,确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时,确定没问题再交押金参与竞拍(但是,在拍卖之前,银行不会和你签订任何合同,只是口头答复可以贷款,因此也有一定风险),成功拍下之后,马上开始走正式贷款流程,万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大,傻傻一次性付款,一般来说,拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平,而且放款时间会保证在规定的时限内,直接打到法院账户。 ■ 税费 司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费,均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅,如果是不满2年非唯一,各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查,淘宝上有这种服务,费用在几百块左右。 需要注意的是,如果房子上一手交易还没出证,必须先完成上一手交易流程,再过户。相当于要交两次税(法院拍卖公告里会注明)。另外,如果房子有拖欠水电费和物管费,也要竞得者自己买单。 ■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下,竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子,拿到房产证之后,要到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,才能把自己的户口迁入,但如果学位被占用,就真心无解了。所以竞拍之前,要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场 法拍房成交后,大部分城市的法院不负责清场,也就是说,如果原来住在房子里的人是“老赖”,不愿意搬走,你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型!最值得考虑的房子是按揭违约,也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘,即买即过户,银行比你还积极,因为银行不要房,只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷,业主被人追债,被迫拍卖的房产,后期如果有其他债主上门讨债,绝对心累。 所以通常来说,法院有熟人打听一下最妥当,身世清白的法拍房,不要犹豫,抢! 看到这里,大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗? 是:朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况,自己又是小白,不建议你买法拍房:这个便宜很难轮到你捡。 那么,法拍房流派的便宜谁捡了? 事实上大部分优质的白盘,还没公开拍卖,就被内部消化了。 具体攻略如下: 首先联系房管局,咨询司法拍卖房产过户的注意事项,以及需要哪些证明材料;然后联系法院(拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式),明确告诉法院的人你需要哪些材料,抬头怎么写,要几份,哪些地方文字必须怎么填等,法院一般都会配合你完成,然后约定一个时间,跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后,首先要求法院解封房产。(这里我是陪着法官一起去解封,事实证明完全可以不陪同) ② 确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封,往往房产是抵押在银行手上),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。 ③ 洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料和房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),可以单方面提出过户申请,申请提出后,需要登报公示若干天。(登报由房管局操作,等就可以了) ⑤ 登报环节结束之后,房管局会通知你过去交契税,以及土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后领不动产证。 法拍未必真便宜,如果想买法拍房,做好交一次学费的准备。

 

提问:房姐,新人首问,坐标海淀区西三旗,自有住房一套市场价550左右,没有贷款,没有换房要求,JYD拿了300,手里有子弹120.考虑再入手一套,纯投资,考虑房租,升值空间,看了望京和清河板块,但是有个中介的朋友推荐东直门,柳芳,西坝河这边,说是价格挖地,有点纠结了,请您指点

回答:清河柳芳东直门 都不合适,望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择,可以看看地铁10号线北段的两居室,安贞门到惠新西街南口附近的房子,位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势,位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质,八里庄到甘露园,石佛营到十里堡,酒仙桥高家园,劲松十里河北工大等地

 

提问:房姐好,关注您有些日子了,首次提问未获回复,望回复。来北京8年了,一个孩子2岁,2019获得京户,原来户口在天津,天津贷款买的房子已出售,现在买北京房子只能商代40%。已筹集的总首付资金280,含公积金年收入50万,只能买430以内的房子,现在的需求是给孩子买个中等偏上的学区房,一家四口自主兼顾保值,不贬值即可。本人可接受老破小,已考察过的区域: 1、东城区永定门外420以内小两居公房,55~60米,一师附小附近的李村东里李村南里和杨家园西里,其中杨家园西里矮着北京南站的铁路,头排有噪声; 2、西城广安门外430的小两居,48~56米,学区属于西城洼地,房价也是西城洼地; 3、朝阳磨房北理附近的,55~70米,学区还没了解清楚; 4、工作地亦庄镇,广德苑,鹿鸣苑小两居,400万以内,房龄比前三个区一些,面积80米,对应人大经开学校。 我的问题: 1、已考察过的这四个区帮忙做个排序,有没有硬伤? 2、450总价以内的学区中上的房子,离亦庄25公里以内的,有没有更好的区域,求指点几个区域。

回答:1. 重视学区就看东西城,但东城永外环境一般学区也不行,推荐看西城广安门外。朝阳好点学区离你工作位置远,不建议看 2. 亦庄板块能兼顾自住和学区属性,比较均衡。重点看人大附附近,比如万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府。

 

提问:房姐,北戴河阿那亚旅游地产有投资价值吗?麻烦帮忙评估下

回答:北戴河是一个非常过期的旅游IP,而且随着东戴河等地拦路碰瓷,餐馆宰客等现象,已经越来越差,而旅游地产本身就是不保值的。 租金收益最多3%-5%,选筹一二线投资回报是100%-500%。再就是阿那亚价格不低,投资不建议碰

 

提问:房姐您好:北京 不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住+投资 二居室 求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢

回答:如果贷足可看到1400左右的标的 大平米低单价是投资的洼地,望京以宝星,慧谷等为代表的次新7*200平 ,CBD的 阳光100单价6.5*220, 双井九龙山板块 次新7*200平 如果只向看两居 乐成国际和珠江帝景可以淘

 

提问:房姐好,今天买了会员,新人首问,之前提了问题,没有被回答,现在重新整理一下,希望有答复。 1. 现在望京有一套住房,利泽西园,有贷款,99年老房子,小两居,满五唯一。优势:周边配套十分便利,距离单位很近,可步行上班。劣势:房子小,社区老。 2. 想改善一下环境,在望京周边看了一下,倾向北纬四十度100平户型,价格750左右,其次是东坝首开常青藤、望京望兴居。 3. 现在置换是否合适?只考虑望京周边是不是太局限。目前无孩,有车。 4. 另外,父母有把户口迁过来的计划,手头有点余钱,有考虑在北京买房,上限在500,需要我支持。不知道是先置换?还是应该帮父母买房?或是投资一套?只能三选一。 谢谢。

回答:1. 利泽西园可以置换掉了,北纬四十度整体还不错,也是直升九年连读景山学校(5年小学+4年初中),要注意回避小区西区高层,离马路较近有噪音影响;就近置换就挺好,望京板块潜力还是蛮大的 2. 如果父母还有sfsd,可以接力贷入一套老人住+投资,否则就置换优先。

 

提问:房姐好,新人首问。 本人情况如下:京户,老家河北,独生子女,母亲已退休,父亲几年后退休,计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套,房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小,花了大价钱精心装修了老破小,但感觉居住体验仍然不佳,还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法:一是常持老破小,在孩子上高中之后(目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近)再搬到目前上庄的大房子,将已有的上庄房子作为改善之用,寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来,这样办的话省事不折腾,而且资金压力小;二是以后卖出老破小,在海淀四环五环另找改善置换,目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是:一是因为目前没有房票了,再买房需要办理父母投靠,按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了?因为父亲还有几年才退休,母亲甚至为了早点获得房票想办离婚,然后她先投靠过来,这种情况下是否也能获得房票?二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些?三是您觉得故宫北院,上庄,中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何,上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来?第四,也是最重要的,上庄的房子性质不是商品房,目前产权证还未办下来,不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型,和我现在的房子一栋,真正是“一碗汤的距离”,价格也很让利,但就是属于先付70%,然后等房本办下来再过户,这种交易是不是风险太大,自己签的这种交易合同有法律约束力吗?

回答:你好,海淀重点是永丰,未来10年以后会有地铁新增,连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨,需要慢慢养。目前来看,还是地理位置太远了,上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题: (1)引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开,缺乏有活力的新晋网红企业 (2)和西北旺之间没有连续发展,形成了断层,中间隔了几公里,突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺,基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来,无论产业还是小区;但跑到山后温泉这片,无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”,客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好,但发展10多年目前还是不如预期。 投资收益比较弱,如果考虑父母自住可以买,如果是考虑升值潜力,不建议继续加仓这里,同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票,你们夫妻离婚,把房子都过户到老婆名下,再用你的房票买,也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘,不是商品房,可以合同交易,但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。

 

提问:房姐您好,我现在有北京工作居住证,sfsd资格,子弹250左右。我目前在中关村工作,老婆在国贸,想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居,总价475,首付245;另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房,总价465,首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250,按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子,房姐有没有建议的区域或小区? 2. 北京北两居是否值得买?立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么? 3. 天通苑和立水桥离的很近,这两个区域房姐推荐哪里呢? 4. 光辉里小区小两居单价超过8w,感觉性价比不高,房姐的建议是?

回答:250首付 买入500+的标的没问题,从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的,7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区

 

提问:房姐您好,我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万,卖的话在1300万左右,卖完有900万现金,小孩要上学,房子要有学区,北京人,老人有房但没贷过款,算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子,一个160多的南北板楼1208万(满五唯一),还有150多的东南角的小高层970万(满五不唯一),按在您这学习到的策略请帮忙指点。 1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。 2.全款入150的,做抵押,大约600万左右,再全款入一套,朝青或望京的二居,再抵押个300万,留一百万还贷,其他的再做些别的投资。 那种更好,或还有更优的选择吗?补充一下家里老人有退休金,我一年100万左右的收入。

回答:方案2更好,资金利用率最高。全款的优势一定要发挥,只有足够低于市场价的笋盘才入,从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观

 

提问:房姐你好,本人有清河老小区闲置,70平,市场价有给到450,想卖,孩子明年马甸附近上学,想在亚运村到德外附近置换,接送孩子方便,目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局,总价在800万左右的三居,目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区,是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐,我们主要考虑一下几方面:(1)是房子日后好出手,(2)3居,老人和孩子分开(3、)离马甸桥近一些,方便接送孩子

回答:马甸一带楼盘品质和配套相对落后,综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

 

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号,加入知识星球提问,有问必答并送赠送购房内部资料;重要信息只在知识星球发布。

 

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。

相关搜索推荐

投诉学区户口北京
免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。
房天下资讯>房姐谈楼市>正文