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【楼市】6招精准抓住房地产周期,避免误判!

房产解说帝05/03 01:08

01看货币现象

2021年4月12日,央行公布了3月份的金融数据,M1、M2、社融同比增速都比上个月降低,货币宽松结束回归正常已经是非常明确的趋势。我给大家解释一下M1、M2的名词解释:

M1表示狭义货币总量,即流通中的现金与商业银行活期存款的总和。简单说,M1表示即将用于投资消费的资金。

M1能反映市场活跃程度,M1越大,市场越繁荣。反之,M1越小,市场越冷清。

M2表示广义货币总量,即M1+商业银行定期存款的总和。简单说,M2表示可用于投资消费的资金。

如果M1增速大于M2增速,说明社会活期存款增速大于定期存款增速。生意欣欣向荣,大家在思考如何把钱花出去,而不是保守存起来。

如果M1增速小于M2增速,说明社会活期存款增速小于定期存款增速。生意惨淡经营,大家在思考如何省钱,而不是大胆花出去。

那么房价的本质就是货币现象!

从历史的长河中来看,房价涨跌和货币增速是完全正相关的,因此,从货币增速来预判房价涨跌会极为精准!

枯燥的数据和分析我不再列举,直接告诉大家结论:M1和M2同比增速超过3个月以上连续大幅上涨,就意味着货币开始宽松,楼市必将启动;同理,如果M1和M2同比增速开始连续下滑,说明货币已经在持续收紧,楼市的好日子也即将到头。

通过货币来预判房价,准确率100%。说的再直白点就是:放水之后,房价必涨!

02看利率

通过M1M2来预判房价走势,比较适合高阶玩家。

如果你承认自己是小白,那么建议你直接死盯房贷利率。房贷利率的变化是房价涨跌最直接的信号。只不过房贷利率的调整一定是晚于M1和M2的。

2020年房价为啥开始涨,因为2020年2月、4月央行两度降息,5年期LPR累计下行15个基点。

不管降息力度的大小和多少,只要降,就是国家鼓励你买房。

你们扪心自问,2020年2-4月有几个人买房了,有几个人付诸行动了。

现在5年期LPR还没有加息,但是年底加息的概率正在增加,一旦加息,楼市彻底歇菜,且行且珍惜吧。

如果5年期LPR不变,那么就要看各城市自己的加点数,加点数持续减少,进场买房,加点数持续增加,离场观望。

房贷利率的变化,是房价涨跌的最直接最强烈信号,切记切记!

03看政策期

一定要在政策友好期买房,千万别在政策厌恶期上车。

去年,5年期LPR降息两次。

从高层到地方为了防止房企倒闭奋不顾身的纾困;土地出让金延迟缴纳,预售证审批宽松,挖个坑就让你卖房;新房限价取消;各银行对房企努力注水不停贷不抽贷。

各地公积金贷款政策放松此起彼伏。

上海按揭贷款审批3-5个工作日,放款1-3个工作日,500万以下根本不看流水,二手房买卖的交易税费也可以贷款,50万额度利率3.4%。

重点一二线城市经营贷消费贷套现买房,银行内部睁只眼闭只眼,这就是政策友好期。

今年开始,已经大涨过的城市纷纷调控。

住建部领导各个城市轮流出差督导,离婚买房限购,法拍房限购,新房积分摇号倾向无房家庭,新房限价、二手房也限价,限售升级,限购升级,按揭审批放款无限期延长,严查首付来源,六个钱包都不让你买房,这就是政策厌恶期。

“听党话、跟党走”。

这句话在楼市里极为适用,且永不过时。这句名言至今流传甚广,希望大家能作为楼市投资的座右铭。

04看阶段刺激

如果2020年没有发生疫情,如果疫情期间没有采取逆周期刺激措施,2020年的房价绝不会涨。

北上广会继续阴跌,深圳2019年双11也掀不起巨浪,强二线也还是处在上轮大涨之后的平稳期。

长三角珠三角的三四线小城也不会如此疯狂。

可人世间没有如果,疫情来袭,我们必须有所动作,只是20年来都是老掉牙的模式,一遍一遍的重复,一次一次的轮回。

最可笑的就是,疫情之下,很多人还是记吃不记打,依旧天真的认为经济下滑会降房价!

人啊,要成熟起来。

假如还有下一次,千万别等着看楼市的笑话,赶紧筹钱,赶紧准备房票,赶紧上车,经济下滑=房价上涨,这个方程式要永远铭记在心!

05看穿越牛熊的楼盘

买房的最终目的,就是买到穿越牛熊的楼盘。

啥是能够穿越牛熊的楼盘,就是牛市可以大涨,熊市反而抗跌的楼盘,具体而言,三个方向:

一、顶级双学区房,老破小或者次新房都可以;

二、商务区、金融城、互联网大厂,这三个板块内的房子房价增值快、租金高、接盘侠多;

三、市区范围内,整片厂房搬迁或者棚改开发的地块,住宅增值性最好,且必定会崛起成为豪宅板块。

比如上海的前滩大宁徐汇滨江、广州的广钢新城、成都的攀成钢、南京的河西、宁波的东部新城南部商务区、杭州的钱江新城二期、西安的曲江二期等。

郊区的新区不一定能起来。

但是市区范围内整体成片开发的板块一定会迅速崛起,起步阶段一定要去占坑!

06看城市轮动

房地产其实毫无新意,房产投资也不是什么高科技,因为每次牛市的轮动都是必然,没有一次爽约。

十多年来,每次牛市都是从深圳上海起步,然后带动广州北京,接下来就是环深的东莞惠州珠海,环沪的花桥嘉善嘉兴,环广的佛山以及各大强二线陆续崛起。

每次都是一样的套路,每次都是同一个剧本。

如此白痴的剧情,如果你还是看不明白,以后也就告别房地产了!

炒作是会传染的,资金是会流动的,洼地是会填平的。你要做的就是打好提前量,起势前完成布局,仅此而已!

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