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广锡渝三城土拍“撞车”,集中供地下竞拍热度分化

繁华楼市04/30 09:46

4月,重点城市广州、无锡、重庆和沈阳迎来了集中拍地潮,在土拍“碰头期”的背景下,广州、无锡、重庆迎来了首次集中拍地,三市竞拍热度呈现分化,特别是重庆和无锡的地价涨幅较大,优质地块的价格仍在不断上涨。

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截至4月29日,共有110宗地块进入市场,总建筑面积达1801万平方米,近百宗地块成交,成交金额近1800亿元。

有别于长春“集中供地第一拍”的首次集中土拍,重庆首次集中土拍一度登上热搜榜,可见这一轮土拍的整体热度。在溢价率方面,重庆最高,其中超过50%的地块溢价率超过了5成,而无锡和广州由于“限地价”的原因,平均溢价率较低。值得一提的是,无锡10宗成交地块全部触及限价,进入自持竞价阶段。

5月,将有更多城市迎来首次集中土拍,其中北京、深圳、厦门等首次供应优质地块的城市,土拍市场竞争仍将更加激烈,尤其是优质地块的价格将明显上涨。所以对热点城市来说,增加土地供应是稳定地市热度的关键之道。

01.超过五成的重庆土地溢价率超过50%

4.26-4.29,广州、无锡、重庆迎来首次集中拍摄。广州入市土地共有48宗,成功出让的土地有42宗,流拍的土地有6宗,共揽金超906亿元;重庆主城区的涉宅用地有46宗,土地成交总额达635亿元;无锡首批16宗土地中有10宗已成功出让,总成交金额也超过两百亿元。

就溢价水平而言,虽然在土拍之前,重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50%以上,缴纳土地出让金的期限将缩短至一个半月”的新规,但作为三城中唯一不限地价城市,此次集中供地仍是最高溢价率。在这些地区中,有22宗土地的溢价率超过50%,接近五成的土地已经成交,最高的溢价率达到130%。重庆市土地市场之所以呈现“意想不到”的热度,主要是因为重庆目前优质地块所占比例较高,如悦来组团、蔡家组团、两路组团、南区茶园、西区西永组团和大杨石板地等热点板块都有供应,而且这些地块多针对“刚改”的需求,对房企的吸引力较强,最后多以高溢价成交。

无锡整体市场热度也不低,已成交的10宗土地触及上限价,进入自持竞拍阶段,其中包括锡山东港板块怀仁幼儿园北面较冷门的地块,也是以最高限价及竞租5000平方米成交。

总体上广州土地市场比较平稳,但区域热度分化明显。由已经成交的42宗地块中,有9宗地触及最高限价,多集中在黄埔、番禺、南沙等热点地区,黄埔、南沙更是新拍出“单价地王”,市场热度高涨。与增城、从化、花都等地区相比,土地成交底价较高,流拍的6宗地块也多集中在这些地区,土地市场表现较为冷淡。

02.高品质土地的价格仍在上涨

就地价水平而言,与2020年全年的涉宅地价格相比,重庆三城和无锡的地价涨幅明显,仅广州的成交地价就低于去年的水平。

相对于周边历史可比成交地块,广州成交的42宗地块中,价格上涨的地块和价格下跌的地块数量各有一半,但因中心四区出让地块的比例比去年明显下降,平均地价水平较2020年下降15%。而广州楼板价最高的TOP10地块,大多集中在白云、黄埔、番禺、南沙等热点地区。最热门的地块位于白云金沙洲板块,由华润以21.29亿元竞得,楼板价28727元/平方米,实际成交楼板价更是高达42122元/平方米,比去年底越秀地产同板块的宅地均价高出一倍多,刷新了该板块楼板价新高,并进入全市土地成交TOP10。

此次重庆、无锡两市成交地平均地价均较去年有明显上升,优质地成交比例维持高位,分别上涨50%和18%。在这些地块中,重庆已经有25个地块成交,楼板价超过万元,其中渝北区观音桥地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录,平均地价水平较2020年明显上升,这些地块大多是低容积率、区位优越的地块。

类似无锡出让的地块,有三宗地的起拍价都是刷新所在板块的楼板价,在竞自持的影响下,大部分地块的可售楼板价也比之前周边成交的地块明显上涨,典型的如仁恒拿地的经开区南外地块,楼板价虽未触及板块最高成交地价,但若考虑到租赁面积6万方,可售楼板价将超过3万元/平方米,远远高于板块此前的最高成交地价。

3.规模较大的房地产企业成为最大的赢家

就房企参拍情况来看,三城土地出让集中引来多家规模较大的房企参拍,其中万科、融创、华润、保利等龙头房企更是参与了三城多宗土地的竞拍。

有别于无锡土拍的外来房企,广州和重庆的土拍竞争中,本土房企的“话语权”明显更大,如越秀在广州参拍15宗,成功斩获7宗,出价率远高于其他房企,而重庆起家的龙湖也重开土拍之门,在重庆已成交的地块中排名第五。

根据最后的竞拍结果,规模较大的房企成为这轮土拍的最大赢家,其中融创最为典型,在广州、无锡和重庆三个城市都有落子,共成功竞得15宗地,成交总额达241亿元。

整体上看,尽管三个城市的土地供应都集中,但是无锡和重庆的土拍热度相对较高,而广州的土地供应相对稳定,三个城市的热度分化明显,高品质土地的价格仍在上涨。再者,各城市土地供应节奏较慢,长时间土地“零增长”更容易引起房企的“饥饿感”,热点城市高品质住宅的竞争将进一步升级。因此,要稳定热点城市的土地市场,只有增加土地供应,才能使地市热得以平缓。

今后还会有更多的重点城市迎来首次集中拍摄。首先是4月30日(今天)在沈阳拍地,不过整体土拍市场表现预计将相对平稳。就目前的供应情况来看,沈阳这一楼板价超过5000元/平方米的地块共有12宗,占近5成,但大部分地块都有无偿代建需求,且前期市场关注度较高的广电印刷厂、加工厂南北区地块均已暂停出让;更重要的是,沈阳楼市近期表现欠佳,截至2021年3月,住宅去化周期已达29.5个月,受此影响,预计房企整体拿地积极性也将明显低于本轮重庆、无锡。

由于热点城市调控政策日益收紧,限房价背景下高成本拿地无疑会加大房企的资金沉淀风险,建议房企将重点放在有更多选择的第二、第三批集中供应地块上,以避免拿地成本过高。

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