马光远：房地产调控最重要的是让房地产“灵魂”回归

今年前四个月，房地产调控的力度和强度远远超过了很多人的想象。据中原地产研究中心统计，截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次，2月份45次，均超过了1月份的42次。

从措施看，除了继续重申“房住不炒”，对限购限贷等政策进行强化或打补丁之外，购房中的违规行为成为本轮房地产调控的焦点，打击经营贷消费贷违规进入房地产，打出了一个集资炒房的“深房理”；一些城市严禁中介机构对等进行炒作，并通过一系列淡化的措施降温；而集中供地也在一些城市开始推行。

的一次调控是热度不减的东莞，对住房销售价格变动又做了限制，明确规定：同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10％，同一幢（栋）单价与单价的住宅单价相差幅度不超过25％。未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3％。调控精细化到了这个程度，用心可谓良苦，决心不可谓不大。

然而，对于一些热点城市而言，尽管调控的严厉程度前所未有，但看涨房价的预期在短期内看来很难改变。笔者在很多场合强调，房地产作为投资品的时代结束了，投资房地产不需要智商的时代结束了，房价双方波动已经成为常态，要想通过投资房地产赚钱已经很不容易，需要专业的研究。

然而，对于习惯了过去20年房价长期看涨周期的人而言，这些警告似乎对他们并没有起多大的作用。为何？根本原因在于，很多人依然认为，房价一旦真的下跌政府不会不管。

这其实涉及到房地产的“灵魂”问题。

众所周知，长期以来，房地产作为支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。

同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50％。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。

在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。

十八大以来，在房地产政策问题上，高层果断否定了过去房地产承担过多经济功能的定位，而是让房地产回归民生。明确提出让楼市回归自己的功能定位，不能简单作为稳增长的手段。2017年明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产逐步“去经济功能”而回归居住的基本属性。

但是，对于习惯了把房地产作为经济增长和财政收入主要来源的地方政府而言，这种回归无疑是痛苦的。一旦房地产下行，就会想各种办法变相放松调控。比如，在限购问题上，要真正让房地产回归居住，最合理的就是让限购长期化制度化，比如，规定每个家庭的购房套数不得超过两套，政策不因为房地产形势的改变而改变。

因此，要让房子成为人居住的心灵家园，要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”，是制度重构的提前和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段，房地产市场才有可能真正健康，房子才有可能回归居住。这其中的关键不在于如何严厉的调控，而在于建立让房子回归居住的长效机制。

笔者认为，对于房地产的长效机制，未来不管如何具体设计，都必须坚持两点：

首先，要让房地产灵魂归来。房子是用来住的这句话说起来非常容易，但做起来非常难，难的关键就在于当房地产沦为地方创收和稳增长的工具之后，现有的政策体系都不是围绕居住，而是围绕如何把这个支柱产业做大做强建立的。因此，在建立长效机制之前，首先应该对房地产的政策目标进行纠偏。这需要一次制度的彻底重建，而不是在以前把房地产作为创收工具的废墟上建立长效机制。如果在以前的基础上建立，房子仍然不会成为“住的”，房地产仍然会成为支柱产业和创收工具。

其次，就长效机制本身而言，这并非一个什么文件或者中央出台一个规定就可以解决的。

在长效机制建设上，《十四五规划和2035年目标纲要》提出了一个租售并举的方案：包括：

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡；

2、建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求；

3、加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；

4、有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题；

5、单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房；

6、完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。

可见，长效机制是有关房地产稳定发展的一系列制度体系，包括土地制度、税收制度、信贷制度、住房保障制度、交易制度等等。

“十四五”期间，将是住房长效机制建设的关键五年，房地产的灵魂会不会回归居住，关键在于这五年能否构建起这样的长效机制。解决中国房地产的一系列问题，最关键的也是这五年。未来房地产的长效机制的建立，一定是在确立房地产民生政策本位的基础上，围绕房子是住的这一基本主题，对住房的投资政策、信贷政策、税收政策以及土地政策等进行全方位的梳理，搭架制度框架。

特别是，要重视基础制度建设，必须对这些政策本身进行一次梳理和调整，围绕“房子是住的”来构建这些制度体系，同时，必须重视基础性制度建设，包括房价的统计体系、房地产的基本信息、不动产统一登记、土地供应信息、住房保障法制建设和相关部门的重构等。

当然，长效机制建立后，也不一定能够解决全部问题。比如，的问题，不是长效机制能够解决的。为什么在中国会出现骇人听闻价格的，是因为我们把房子的所有权与孩子入学紧紧捆绑，这都是人为导致的。我们一方面说要鼓励租房，一方面却把房子与孩子上学这些基本的公共服务捆绑，这是无法自圆其说的。