北京楼市：复式性价比高吗？内行人为你解答

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳

回答：不需要承诺，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是容积率的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

 

提问：首问，房姐，你好，关注您好久了，基本所有的文章都看了，非常佩服您的专业的分析，受益非常大。最近有点纠结，想请教一下您，我大概手里有四百个左右首付，想做一些投资属性的布局，目前看中两块，一个是天通苑东区，考虑两年后有新地铁，同时也有天通苑小学和清华附小，目前单价低，一旦地铁打通，有可能会向回龙观价格靠拢，觉得有空间增值，另外一个看好亦庄，初步选了定海园，紧挨着京东，单价3.5，虽然是回迁房，但是周边的限竞房在5左右，相信未来也可能有空间，或者直接买京东旁边的限竞房，很纠结，想听听您的意见，或者您有没有其他推荐，对了，我在北京是二套，谢谢您

回答：如果能持有8年以上建议选亦庄，有产业有人口导入，学区也有潜力，我是长期看好的，能长持的话限竞房还是有性价比的。天通苑持有5年左右退出比较合适。能长持就选亦庄，短期持有选TTY

 

提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！

回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差

 

提问：你好智慧房姐，现在想买燕郊，本人SFSD，是现在上车还是年底，还是明年年初，燕郊有理想新城，燕京航城，还有嘉都小区，金谷美丽城，那个比较合适，谢谢姐

回答：你好，最稳妥的投资肯定是燕郊线（平谷线）了，虽然大部分明牌了，但通车肯定还能涨一波。目前最稳妥的是神威大街站的燕京航城和天洋城北区，价格稍贵； 带点赌博性质的是据说平谷线要加一站潮白大街站，中骏四季花都，如果真能加站成功，这个涨幅有可能更大，但确实带点赌性。 不过现在都不是建仓燕郊的时机，等北京起势之后再跑步进场都没问题。 年底如果有8折笋，可以考虑入手。

 

提问：房姐您好！新人首问，目前在怀柔区工作，想在怀柔区买房，非京籍，有五年以上社保和个税，名下没房，目前可用资金150W，希望给推荐一下。

回答：你好，怀柔还是很偏的位置，发展起来比较难。 人才发展，第二产业发展，第三商圈发展。这三点对地区发展很重要。 怀柔如果纯投资不建议。如果你工作在那，刚需自住没问题。 可以关注万达附近的次新盘。 如果想买考虑城区的，可以关注顺义新城。

 

提问：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空挡疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈： 1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的话应该可以满贷303，也就是总价900左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85\/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优势在于800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解 2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中能中等或以上学校，广外就蛮符合.. 3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400+是不是有些捉襟见肘？ 字太多，多谢

回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。 2.贷款不受打卡工资限制。 3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的 4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。 5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。

 

提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？

回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。

 

提问：求指点！现有两套房： 望京花园西区，84平2居，东南朝向，5 \/20+，一卧室朝东，采光略差据说能保证2个，另一个朝天井基本没采光，楼临广顺南大街但房子在朝向小区一侧，首师实验九年一贯； 南湖中园一区，74平2居，东南朝向，4层\/6无电梯，两卧室并排均朝东南，采光不错，小区安静，明远小学东区+ 陈分\/94中。 价格均在承受范围内，不做判断参数。 纠结点： 1. 采光：现居住房子采光很好，不确定采光对居住体验影响多大？能想到的是晾晒问题，烘干机能解决？ 2. 噪声：广顺北大街据说很吵，朝小区的户型噪声会减少多少？ 3. 学校： 似乎首师实验小学略好，但南湖的中学陈分的确也很诱人。 其它： 京户，孩子21年小学入学。在京换房成本太高，不打算再换。如果孩子成绩的确好要跨区，可考虑再买个小小房子。

回答：不管采光好不好，烘干机都是另外单备的消费升级产品。 房屋没有价格。 广顺北大街很宽阔，南湖东园110、114临街，回避这两栋即可。 问题的关键，价格没有。

 

提问：房姐，你好。目前我们一家四口，老公在西二环长椿街地铁附近上班，年薪40左右，我暂时全职在家看娃，两男孩，老大小学，老二幼儿园，现在已将的郊区的房子卖出，加上所有存款，大概筹集500左右，现在想在市里买房，总价750以下，考虑的因素主要包括：保值增值，孩子教育，自住，老公通勤。问题：1.目前我们主要考虑的是西城，您觉得这个思路对吗？如果是您，您会优先考虑北京哪个区？丰台？海淀？以及这个区的哪个学区？2.在西城，目前我们只关注了广外，广内，展览，如果是您，您会考虑哪些学区，从保值增值的角度，兼顾教育，您觉得优先考虑哪个学区哪些小区。3.考虑到丽泽商圈，我们自己觉得广外好像保值增值空间大些，您认为呢？我们看了一些广外的房子，分两大类，2000年以后的次新小区，两居700以下；90年前后的老公房小区，小三居，600出头，次新小区环境好些，但是也很拥挤，公房小区外观旧，停车相对好点，从保值增值，以及自住的角度，您觉得优先选哪种？以上是我们目前所想到的，请您指点迷津，我们是京籍，只有一套已出售，所以这次购房主要考虑保值、教育、自住、通勤。

回答：西城学区比较均衡，重视教育选西城，建议看重点看看广外那边，比如车站西街，广外的小学还行，初中也比较均衡，属于西城中等水平，价格上也还合适。选择2000后的小两居比较好。毕竟你们还要考虑自住，广外保值没问题。

 

提问：房姐您好！新人首问盼回复！夫妻双方非京籍，在豆各庄有一套两居室自住，为了孩子高考把户口从广州迁到了天津，（现在孩子上小学，未来什么时候去天津上学还没有计划）在广州天河有一套价值800万的房子。家庭年收入税后70-80万，最近在考虑把广州天河的房子出售，然后办理LH获得二套资格，在北京双井或者望京入手一套两居或者小三居投资，因为家人反对贷款可能会考虑全款买入，（加卖广州房只有850子弹）大概率近几年不自住因为考虑孩子转学会比较麻烦，另外在天津河西有一套价值130的老破小去年购入的，因为孩子没有去天津上学，所以暂时也不能卖 1.广州房子相比上半年涨了一些，现在出手是否合适？还是再等等？因为在北京再买房中介费各种费用一下来就几十万所以很纠结是继续留着广州房还是卖了 2.双井或者望京板块或者其他地方有哪些楼盘值得入手？急盼您指点！非常感谢！

回答：你好，感谢大额赞赏！ 广州这一轮还没有涨完，如果不出政策限制，这一波大概率要持续要年后，建议继续持有。 北京年底是比较好的淘笋时机，有性价比高的，可以先付少量定金，定下来，跟业主沟通交易周期。 橄榄城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 首城国际 天之骄子这些楼盘可以重点关注。

 

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