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不畏官司多!黄如论上阵父子兵,世纪金源服务IPO艰难

楼市资本论官号04/16 11:13

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延续去年18家物业服务企业上市的火热,今年刚开始,就连圈里销声匿迹很久了的世纪金源,也要为自己的物业公司在香港申请IPO了。

楼市资本论发现,4月14日天眼查显示,世纪金源服务的母公司与北京侨联大厦等因涉及股权转让纠纷作为被告,被桥诺投资起诉,由北京市高级人民法院公告审理,案号为(2021)京民终243号,并于当日开庭。

世纪金源服务本身也在申请IPO后,仍诉讼缠身。2月25日,其主要运营公司之一世纪颐和物业服务集团,被贵阳市观山湖人民法院列为被执行人。据天眼查信息,世纪金源服务起诉与被起诉总计司法案件超1300余件。

官司缠身的麻烦之外,楼市资本论从世纪金源服务的招股书发现,2019年和2020年前三季度,其营收分别为10.59亿元和8.61亿元,同比增速分别为14.8%和13.1%,业绩增速不仅远低于行业均值(据最新年报数据,39家已公布业绩的港股物业服务企业,2020年营收平均增长超过50%),更与行业整体发展趋势相悖,这也为其IPO蒙上一层阴影。

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事实上,世纪金源创始人黄如论因卷入官员行贿案,逐渐退出公司经营,将股权和管理权都交到了儿子黄涛和黄世荧手中。在二代话事人黄涛的推动下,世纪金源正从物业公司IPO、入股皖通科技等多个方向对资本市场发起冲击,只是阻力重重,存在三大隐患,结果难以预料。

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【一】世纪金源服务的3大隐忧

世纪金源服务是“世纪金源系”首个推入资本市场的板块。黄涛、黄世荧兄弟通过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权。

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世纪金源服务最近三年的营收在10亿元左右,截至去年三季末,合约总建面达到7410万平米,在管总建面达到6390万平米,在目前的上市物业公司中位居中游水平。

世纪金源服务有3大隐忧十分值得关注:

隐忧一:过于依赖母公司输血

和大多数脱胎房企的物业公司一样,世纪金源服务的业绩主要依靠母公司“输血”。2018年到2020年前三季度,世纪金源所开发的物业分别占世纪金源服务在管建面91%、75.1%和74.7%。其所产生的收入分别占物业管理服务总收入的97.6%、89.3%和82.9%。

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招股书还显示,世纪金源服务的最大客户与供应商均为世纪金源集团

无疑,对母公司过渡依赖就是世纪金源服务的第一大隐忧。这将导致两方面的风险:一方面,即使物企独立上市,但业务发展很大程度上还是要靠母公司来带动,并且未上市的母公司经营还不透明,对中小投资者判断公司业绩走向很不利;另一方面,与母公司的强关联势必影响业务资源的配比,将对独立第三方市场业务拓展不利,未来增势不足。

隐忧二:大盘模式收益高风险也高

世纪金源服务称受益于世纪金源擅长的超大盘项目,世纪金源服务的盈利能力处于行业前列水平。2018年到2020年三季末,世纪金源服务的毛利率分别为32.1%、31.8%和37.6%,高于百强物业公司平均值。

世纪金源的大盘有多大,有业内人士戏称,世纪金源开发10个项目能顶万科200个。

招股书显示,世纪金源集团开发并交付管理的12个世纪城项目在管总建筑面积约4440万平方米,平均在管建筑面积约370万平方米,其中5个项目的在管建筑面积逾400万平方米。这么多的大盘也确实产生了规模效益。

楼市资本论看来,世纪金源服务引以为豪的大盘模式是其第二大隐忧。因为市场是千变万化的,不能没有大盘,更不能全是大盘。大盘虽好,如果少一个就给业务带来很大影响,这就是风险,特别是对于敏感的资本市场而言。

世纪金源服务在管住宅物业已成立业主委员会的有27个,仅占全部161个在管住宅物业的16.8%。如今,全国各地正快速推进成立业主委员会,就是说在民法典赋予业主委员会解聘物业公司较大权利的当下,世纪金源服务的项目保有率将面临多方挑战。一旦大盘项目的保有率降低,或将显著影响公司业绩。

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隐忧三:增值服务的增长呈现疲态

世纪金源服务目前主要有物业管理服务和增值服务两大板块,其中物管服务占重头,占比较低的增值服务,收入增长已开始现疲态。

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在2018年、2019年以及截至2020年9月30日,增值服务所产生的收入分别为2.3亿元、2.4亿元和1.68亿元,分别占总收入的25.2%、22.7%和19.5%,未有明显增长,反而呈现下滑趋势。

楼市资本论认为,过度依赖母公司,第三方市场拓展不力,大盘模式的风险还在增加,以及增值服务仍需持续增长,都对世纪金源服务能否成功上市,增加不确定性。

【二】母公司主业一度停滞

上面分析可以看出,世纪金源服务的规模拓展依赖于母公司世纪金源集团的业务发展,那么世纪金源目前又是什么样的状况呢?

楼市资本论打开世纪金源官网后,率先映入眼帘的就是一份特别的“冒用声明”。有人因为下载“世纪金源”APP被诈骗14.9万元,这与世纪金源无关。

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联想起天眼查的开庭公告,看来世纪金源近来的麻烦事还真不少。

官网介绍,世纪金源集团成立于1991年,是一家综合性跨行业集团。拥有房地产开发、酒店文旅、大型购物中心、物业生活服务、医养大健康等支柱产业,并涉及儿童、教育、消费互联网以及金融投资等经营业态,在中国大陆已投资2580亿元人民币,缴纳各项税金已达447亿元人民币,捐赠公益慈善事业超过63亿元人民币。

大多数人知道世纪金源主要就是通过地产、酒店,特别是慈善新闻。

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黄如论

世纪金源的创始人黄如论,找到的让自己财富雪球持续滚动的方法,就是腾出一只手做慈善。世纪金源的地产版图扩张到哪,黄如论做慈善的钱就撒到哪。

比如在北京,2002年,他捐赠中国人民大学1691.8万;2003年,捐资给北京市政府和海淀区政府1400万元用于抗击“非典”,捐1000万兴建北京大学政府管理学院,2004年,再捐1300万给人民大学兴建如论讲堂。在云南,捐给公益事业和新农村建设1.816亿,捐教育厅1000万、公安厅500万、腾冲县财政局1000万等。

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北京世纪城

就这样,黄如论有了北京名动江湖的标志性项目“世纪城”,在京西三环与四环间占地176万平,也在贵阳留下了600万平米的世纪城和昆明480万平米的世纪城,以及长沙、杭州、合肥等纷纷超过400万平米的地标性项目。

在世纪金源2009年跻身全国地产十强的同时代,黄如论也多年稳居中国慈善榜首位。

钱财用的完,交情吃不光。这句话可以说是世纪金源创始人黄如论的真实写照。但这一切突然在2017年,戛然而止。

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据当地媒体报道,2017年6月黄如论被免去职务源于涉嫌行贿犯罪。

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黄如论工作考察

黄如论越发的低调起来,世纪金源的地产主业发展也似乎停滞下来。截至2017年末,世纪金源投资集团有限公司总资产809.53亿元, 同比下降10.81%。世纪金源投资集团2018年中报显示,其总资产再次降至786亿元。

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官网显示最新在售项目信息还是在2018年5月

到2018年1月,黄如论分别与其子黄涛和黄世荧签订《股权转让协议》,黄如论将其持有的公司50%股权和30%股权分别转让给黄涛与黄世荧。本次股权转让完成后,黄涛和黄世荧分别持有公司60%和40%股权,公司实际控制人由黄如论变更为黄涛。

俗话说,靠山山会倒,靠人人会跑。楼市资本论认为,遭遇变故的世纪金源必然会对严重依赖其的世纪金源服务发展带来不可预料的冲击,也非常值得投资人关注。

【三】黄涛偏爱资本运作

黄如论交权以后,其子黄涛成为新的集团话事人。

据媒体报道,黄涛为黄如论着意培养的接班人,生于1976年,拥有菲律宾永久居留权。

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黄涛

在黄涛的领导下,“世纪金源系”正表现出对资本市场的浓厚兴趣,早在世纪金源服务申请IPO之前,就以激烈角逐A股上市企业皖通科技的实际控制权闻名。

就在4月7日,皖通科技再领深交所关注函。这是皖通科技爆发股权之争以来,第4次领深交所关注函,此前还领了3次安徽证监局监管函。

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西藏景源的实际控制人正是黄涛、黄世荧两兄弟。自2020年3月,皖通科技内斗激化,原控股股东南方银谷实控人被罢免上市公司董事长职务。几乎同一时刻,黄氏家族的西藏景源举牌皖通科技。在随后的皖通科技资本争夺战中,西藏景源不断增持,直到最近显示占股18.16%,已成为皖通科技第一大股东。

皖通科技股权争夺战,并没有让股价走出一波波澜壮阔的行情。反而让投资者倒吸一口凉气:公司上市11年以来业绩首次亏损,预计亏损1.3-2.5亿元,同比下滑177.12%-248.30%。同时,公司上演“全武行”,2个月换了3任董事长。大股东和二股东为了谁当董事长,谁进董事会争夺得不可开交。

有自媒体爆料称,2020年8月8日,合肥市公安局高新分局根据报案,以周发展涉嫌职务侵占20万元为由作出刑事立案决定,对周进行了22天调查后,因无犯罪事实,撤销了案件。

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事实上,曾经喊出对资本市场不感冒的黄涛,如今一方面激烈入主A股的皖通科技,另一方面推动世纪金源服务港股上市之外,2020年底,黄涛和黄世荧控制的腾云投资还参与中信建投定增。

目前,腾云投资持有中信建投2%股权,位列前十大股东。黄涛还持有在港股上市公司中国国际金融9.11%的股份和信铭生命科技11.88%的股份,以及还持有农银人寿保险有限公司11.65%的股份。

楼市资本论看来,本来房地产市场发展到今天已经对产品力和服务力就有了更高的要求,需要企业从上到下的全心投入,如今掌舵人黄涛面对多元化发展的集团,加上还特别偏爱在资本市场驰骋,不得不让人心生疑问,世纪金源服务能被掌门人深度关注吗?

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专业才能更吸引资本的目光。

如今,作为世纪金源集团新的融资渠道之一,核心业绩指标存有风险的世纪金源服务,既无法依仗母公司澎湃成长,也不像是新任掌舵人明显会宠爱的业务板块,未来能否成功登陆港股及获得更好的发展,值得持续关注。

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