专家解释：买房一定要选这个户型，弄懂这4条你就明白了

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是： 1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？ 2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？ 3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？ 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的呢

回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问：新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑。 1.二套直接买总价低占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住） 2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢？有区域推荐吗？

回答：1. 投资要注意方法，就是够买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行，有看中的标的即可入

提问：房姐好，188付费提问，自住看重品质，希望在东边买房，目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡，问题如下： 1、请问从角度您更推荐哪个楼盘，还烦请您简单说明，感谢！ 2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向，个人更喜欢西北及东北户型，西南东南朝向目前市价大约贵5%-15%，户型跟朝向该如何选择，请问从未来角度您更推荐南向还是北向户型，谢谢！

回答：禧瑞都这种盘，在区位中有优势，值得一定的溢价，不过本身10万+的价格已经突破溢价的范围，而本身楼盘不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。 泛海的房子自住挺不错的，自住的话基本都挺好的，但10万的单价挺贵的。 石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万+的豪宅溢价。缺点就是 开窗比小，楼间距窄，尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡，采光不太好，周边配套也没形成。 这两个盘 自住+ 更推荐禧瑞。朝向更重要点，户型通过设计打通存在改良的可能。南向>北向

提问：请问西钓鱼台御玺的新房地段环境都不错，有投资价值吗？

回答：价格高，不适合投资，本身是单体楼，平面呈现为带弧度的拐弯锐角。因为是在剩余地块，南北向按阶梯式降层。 户型除了南北四居，还有比较奇特的东西通透、瘦长的东南角三居。格局不方正，不太好。 好处是南侧的昆玉河直通颐和园，开发商还会翻建环景码头和灯塔。 地块可能还有地铁振动影响。

提问：房姐好，请问顶层可以买吗？打折入？溢价出？所有顶层都一样吗？比如，老破小和风景溢价小区？ 之前微博有人讨论，如果将来房子老了，物业不管了，那些有电梯的高层应该怎么办？会出现这种情况吗？

回答：南方、北方，东北、长江流域，因为各地人文和气候不同，顶层的市场都不同。 南方多雨地区，历史上老房屋多漏水因此有刻板印象导致折价； 北方尤其东北地区，历史上采暖问题，顶楼较冷所以导致折价。 现在这两个问题都能解决，如果仍然房屋折价出售或折价过多，可以考虑买入，也有利于评估和带看。 带视野和风景的小区，品质越高，高楼层观景房自然越贵。 京沪拉单价10万-15万的品质小区看看楼层朝向数据可以验证结果。

提问：美丽的房姐你好！新人首问，盼回答。本人非京户，已有满5年社保，目前手里子弹300-350，想在明年2021年年底之前，在望京及其外延区域购置首套自住房产。因之前已经有过异地贷款记录，且本人对居住品质的要求较高，正在研究以 垫款+JY贷 的方式，淘一淘800万左右的次新。目前单身，所以一居两居三居皆可（偏好两居）。核心的三个诉求：一是房屋和物业的居住品质，二是保值（预期每年5%以上涨幅）、以及过几年之后的出手难度，三是不要离地铁太远。 想跟您咨询： 1. 此思路是否可行？如果希望买到想要的房子，是否还需要加预算？ 2. 在上述望京及其外延区域有什么合适的楼盘推荐？ 3. 在京东北角方向还有什么其他合适的区域&楼盘？（其他区域不太熟，北苑？东坝？亚运村？） 感谢！

回答：你好，总价800左右，建议买望京板块内选择，推荐： 北纬40度，澳洲康都，利泽西园，宝星园，大西洋新城，季景沁园，上京新航线 新北苑也还不错，纯论档次，基本是新北苑润泽公馆、花语城、悦溪、福熙大道这几个总体算一个档次，各有千秋，每个人也有各自喜好；世华泊郡和国际城算一个档次，但国际城位置好户型小更优势一些。 东坝推荐看奥园和常青藤 亚运村学区溢价比较多，不太推荐

提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢

回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。 标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。 买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

提问：房姐您好！新人首问～目前在海淀有一套60平小两居，公积金贷款还剩90万未还，手里有现金200万，家庭年入50万左右，想再投资一套用来保值，请问：1、适合买总价多少的房子，具体怎么操作；2、合适的地段和小区请推荐一下。谢谢～

回答：家庭年入50，承受总月供2万内 不会影响生活。看一套总价300-400的比较合适。看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，也都好租，也都带电梯

提问：房姐您好！关注了您有一段时间了，很受启发。目前准备在北京购房，首房首贷，考虑自住兼保值，首付150左右，总价330以内，近期看了东四东五环附近的房源，不知道怎么选择，求指点。1、八里庄北里的86年老公房一居室（说是钢混相当于96）近地铁，环境装修不错，单价6.6；2、炫特嘉园开间，国美城东西北向一居室；3、定福庄美然动力开间，顶层是否可行？目前的问题是，同一地段老公房和商品房开间之间怎么选择？同样价格五环比四环房源质量要好，在四环和五环之间怎么选择？另外，还有没有合适的小区房源推荐？主要考虑交通方便兼保值增值。300左右。谢谢！

回答：330总价的话，八里庄北里6.6的单价如果没有硬伤可以入。炫特嘉园和国美有合适的标的也可以。美然动力的位置一般，优先看前面几个盘。老公房的优势是税少可以高贷，适合低首付。选择具体的标的更重要，不用纠结四环还是五环 保值角度差距不大，另外看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

提问：房姐您好，目前家里有一个sf二套指标，还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题： 1三居考虑自住加投资属性，预算1000-1200以内，结合您帖子意见，珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价，不想考虑，首城、乐成国际感觉超预算，双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。 2区域上还看了十里堡，四惠，朝青，甜水园，偏自住感觉十里堡首创爱这城好点，投资属性感觉又不如双井石韵浩庭，这两个单价您有何建议，另外有点不知如何取舍哪个方面最重要？现在看了不少有点懵。 3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租，租金能平贷款就可以，想请您推荐下区域和小区及对应单价？感谢房姐已付费

回答：推荐看下阳光100，天之骄子，九龙，珠江罗马嘉园。 爱这城经过16-17年的上涨，价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘 600总价推荐看 天通苑大面积单价2.8内 和朝青6.5内

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