全款100万，在北京如何买房？一定要看这篇

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：朱雀门小区值得购买吗？中海紫御公馆呢？这两个小区距离很近，均价差了4万，不知道怎么选

回答：朱雀门纯粹品质盘入门级豪宅了 低密度板楼 居住舒适度不错，整体户型偏大，选择上并不多，属于品质溢价型 ，一些演员高管住这个小区。中海紫御公馆也很不错，但要注意别买临铁路和二环的那些，这个盘户型比较多，价格跨度打点，选择更多样，人群主要是小年轻上班族，周边缺乏像样的商圈。 追求品质就选朱雀门，想有点性价比就选中海紫御公馆，两个都不差

提问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有个二居，未婚，想在望京置换三居，自住。二居卖完加上手头现金估计能有800-900w，加上公积金目前税后个人年收入小40w。 最近陆陆续续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都，融科只看了三期。 姐姐对于我这种情况有推荐的小区吗？主要考虑自住，有一定空间更好，小区花园比较大或者周边有公园适合溜老人孩子。 另外，建议贷款多少或者说建议看总价多少的房子？感谢！

回答：建议总价1200以内，这样月供压力不会很大 望京板块的话 融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都 ，还有 东湖湾 大西洋新城也可以看 你可以尝试做信用贷然后直接全款入，更有优势。后期需要资金可再抵押

提问：家里一个男孩一个女孩。要不要换大房子？中介打电话让把房子挂出去，犹豫要不要70多平的两居卖了，再添点换个大点的三居。 还是攒着钱，一家人就在小房子里挤着。现在南北通透的两居住着也挺舒服的。就是怕将来俩娃大了不好住，老人来京也不好住。 毕竟攒点钱不容易，以后小孩上学，老人看病，用钱的地方还很多，最近一直在犹豫。不知该怎么办才好

回答：小孩小学以后可以尽量分开房间。 小孩可以住更小的房间，男孩偶尔睡客厅也可以，体验下生活。 重点是，不清楚你的资产情况，不知道你的首付资金，买房的事情无从谈起。

提问：踩盘中听闻有套单价很“诱人”，追问之下中介说1200的房子抵押1100，有被查封的危险 想问，风险除来自高抵押比例之外还有什么？

回答：抵押不是抵押 抵押本质是债务，债务导致产权纠纷，对抗产权变更。 债务背后代表着风险敞口，什么样的房子贷款可以超过7成并且导致无力偿还。 什么是查封？ 意味着经历了贷款展期，经历了民间借贷，经历了内部处置，都没解决问题，然后才查封，最后是法拍。 同理，法拍房很难出优质房的道理，因为优质的前面已经基本处理掉了。

提问：房姐您好，关注你挺长时间，也学习了很多，有个困惑还请指点一下。现状：北京有两套房，都在广外地区，一个朗琴园120平（自住）另一个小马厂西里50平（出租）。考虑：为了抵御未来的通胀或者抓住核心城市下一波上涨的机会，想再买一套房。问题：1，因为目前在北京工作十几年了，后期两三年后，会到广州工作，生活。所以这套房买的时候（打算今年年底明年年初出手），城市选择上，是这次出手就在广州买，还是说先在北京买，等两三年去广州的时候，再置换，把北京卖掉买广州？2，小马厂这个房，是可以长期持有，还是考虑卖掉合适？谢谢，期待回复

回答：你好，感谢付费！ 现在抓紧时间买广州，深圳被调控之后，所有的投资客把目标盯上广州，现在热门板块已经涨幅20%左右，趁着楼市上升期，先吃一波红利。 小马厂西里建议出手，置换一套通州或者亦庄的刚需盘，吃下一波北京房价上涨的红利。 当然，如果月供能力不错，建议置换到望京或者双井改善盘。

提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，问该楼盘是否值得买？套能否做抵押？利率一般在多少？

回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况

提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！

回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略

提问：房姐，北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗？现在浙江、广东的人口净流入很大，这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗？

回答：人口流入，房价就会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长可能因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力，房价需求增加，供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是：「可能」 ———————— 并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算，例如江浙下辖的众多县市，以及东莞惠州中山等城市，大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产解构，也会决定市场的形态。 例如东莞，本身并不是一座标准的城市，更多的是由一座座「镇」所组成的组团状建筑群，导致被割裂成许多细分的市场：凤岗松山湖等地房价涨幅喜人，厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身，人口的增加，最直接的影响是增加更多的房产购买需求可能，打破所在楼市的平衡，从而引发供不应求，价格上涨。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000万人口20万\/年的增减和750万房屋的总量来说，对价格的实质性影响依然非常缓慢，更多的是对「预期」和影响和导致的购买力转移到同类「竞品」。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头，是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺； 更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。 一个2000万人口的城市，大概率会吸收波新的资金； 而如果一个城市从200万跌落到80，这里的人很快将不买房，最终房产将无人问津，当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口的变迁，会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量，会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。

提问：房姐您好！受您启发，冒死出门去看了一下天通苑东区几套房子，看的有东二区的板楼顶层复式、三居、两居，现在更加有点困惑了，目前有些问题想请假一下您： 1、从历史来看，基本小户型与大户型房价上涨的数值是差不多的，那从上涨率来看，怎么变成买小户型更值得了？ 2、您推荐的顶层复式单价确实便宜，但是由于是非普，税费比较高，加上来天通苑的都纯刚需改善的穷人，造成了房价与130多三居室没贵多少也卖不出去，等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复意义还大吗？ PS.买顶复的基本都会是老人的家庭，我年轻小伙子爬楼都费劲。 肯请您能给我等小白具体解释一下顶复的优势在哪，劣势在哪，谢谢您了！

回答：天通苑200平以上总价650以内的性价比是的 回天是北京经济适用房居住区，当下的低估与其交通、配套和周边产业匮乏以及人员结构都有关，所以会造成总价约束，总价600以上很少会看tty 但随着未来科技城的落地和望京互联网产业的成型，交通和配套的完善对于卧城的天通苑都是利好。 人员结构的更替购买力的提升，当下的流动性带来的价值低估会在未来被回归，流通性充足后也就没有套利的机会，加装电梯反而有暴击的可能

提问：一姐很少回答上海的问题，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？

回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区

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