内行人判断：回龙观版块，未来15年房价超乎想象

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，您好: 请问南四环马家楼桥新发地附近的叠拼风格与林现在价格6.1万将来走势如何，能不能？房子是2006年的房子。(地铁19号线新发地站以及新机场线开通后） 南四环和北五环西小口比将来哪个区域好？是否可以从南四环换到北五环？北五环的世华龙樾怎么样？(现在卖的也特别慢） 北五环外面北清路沿线的朱辛庄领秀慧谷房价走势如何？是否值得长期持有？ 海淀苏州街的是否还能？ 还有就是房山良乡南边的官道这块的限竞房将来能有发展吗？比如中海金樾和著和旭辉城项目。能不能搭上京雄快车。 谢谢！

回答：新发地住宅较少，而且大片荒地林地，未来如何规划如何落地现在不好说。6+的价格不建议入，存在长期站岗的可能。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新，属于领涨盘，5左右的价格可以考虑 北京投资不选，只作为功能使用 房山良乡没看到长期价值，不建议入。

 

提问：新人，房姐，准备最近入手。需求: 预算1000万左右的三居，希望在发展成熟或有发展潜力的区(仅限东西城，海淀，朝阳)，最看重户型，其次交通位置，地铁1公里内，周边有好的生活配套。 已看了澳洲康都，国风北京，首开知语城，丽都壹号，华纺易城，金都杭城，金泰先锋，东恒时代等小区，目前倾向于华纺易城东区客餐厅分离135的三居，但是又觉得很堵，停车不方便，有点纠结。 1.房姐觉得我说的小区，哪个更推荐？ 2.希望房姐再推荐合适小区，并分析。 3.对比下我看的小区，华纺易城东区135三居可以买吗，周边发展潜力如何，同时还有个160的三居，请问买大还是买小合适？ 本人计划今年结婚，生个孩子。

回答：金都杭城小区品质还行，但这个区位不行，这个小区涨幅偏慢 丽都壹号属于酒仙桥 地理位置一般。 国风北京和澳洲康都 品质比较一般 华纺易城还不错可以入，大户型更好，价格优势明显 另外推荐看下 逸翠园和润枫水尚 品质和户型都不错

 

提问：房姐晚上好，生活艰难，最近在生活中认识了几位A8的前辈。从在认识这一段时间上来看几位前辈无论从吃或者衣行上，几位前辈都很朴素，但与几位前辈站在一起的时候又能感觉的到一股由内向外散发出的昂扬。这让我很难受，想要成为他们，但又不知从何而起，想要问为什么，又感觉不知如何问，只能感叹。加入您的知识星球很久了，潜水居多，可能今晚喝了两杯，所以想象房姐请教一下，在遇到个人认知维度外的时候应该做的正确方式会是什么呢

回答：在北京，A8级的财富，是需要保持朴素的中产阶级，比社畜好一个层次。 稍不注意，任何一场意外（疾病，失业，子女，养老），就要掉落到白领劳动阶层。 只有不断给自己信心，憋住一口气往上冲，才能突破地心引力 ———— 多做事，多想事。 为什么是这样而不是那样？

 

提问：北京房姐 新人付费首问，翘首以盼，房姐指点（不好意思，之前我以为加入星球的费用就是提问的费用，搞错了，这次是另外付了费的） 现状： 海淀橡树湾有一套72平的华润精装1居室 老公在北苑上班（明年春节后，考虑搬到上地附近），儿子在 北清路稻香湖附近上小学二年级 我妈妈每年会过来跟我们一起住大半年以上，所以，家里常住人口4个 需要： 想购买一套总价在500万左右的小三居 可抵押可交易的二手房 3年内有10%空间 能够自住（位置离儿子和老公合适，交通便利、南北朝向、楼龄10年以内，不需要大搞装修） 计划2-3年后，卖掉手里的一套房子，换一个更大的四居室 我现在重点看过的小区，有 ，保利西山林语（小区管理、房子品质满意，价格可以承受；不满意的地方：交通不便，配套不好，未来增值状况不明朗，故宫北院和周边几个限竞房新楼盘西山著、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府，对未来的配套建设和交通改善有帮助吗？） 第二，金域华府一期（交通、位置、配套，小区管理，基本满意，不满意的地方：套内面积小，得房率低；这个户型稀缺，价格偏贵有21万转商费；昌平产权，未来增值状况不明，据说全部配套已建，包括地铁，不再有的空间） 第三，领秀慧谷C区（房子品质，小区管理，交通位置，基本满意；不满意的地方：昌平产权，小区交易量小，流转率低，配套不好） 我的问题是： 1我现在考虑的这几个小区，您怎么看？值得考虑吗？ 2您能否再推荐一些其他的楼盘？距离在稻香湖东、西、南，这三个方向的半径距离在20以内的。如果能说明一下推荐原因，万分感激

回答：你好，感谢付费！ 我们投资一向不看好海淀山后区域，西山林语交通太不便利。 “海淀山后新区”总给人一种错觉，认为有海淀金字招牌+看西山，肯定能涨得不错。实际上海淀山后新区的辐射力非常之有限，只有个别真正过硬的地方（譬如真正产业、或者有学区、或者商业配套真正发展起来了）才涨起来了。 "海淀山后"有点像股票里面某个热门板块，板块里面几个真正龙头股确实涨起来了，那些同在板块里面但蹭概念的，仔细一看，发现其实啥也没有。 所以我们投资不看好这类楼盘未来的前景（确实除了是海淀户口，要啥没啥，地铁不可能有，配套10年内估计都很村，产业也没法近到走路上班），也许能跟上北京大盘吧，但能比较明显跑赢大盘不是很乐观。 金域华府虽然属于昌平，但其实跟城六区区别不大，跟海淀就隔一条街，而且也有学区概念，还不错。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。 但是C区的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。 这几个盘，优先金域华府，年底淘淘笋。

 

提问：房姐老师之前讲。上班不等于独立，独立不等于自立，这里独立自立的区别是什么，怎么解释呢？

回答：独立不等于自立。 所谓自立，是让自己的基因血脉能够得以延续。 ———— 人类在进入大规模农耕文明之前，很多种族的平均寿命是30年。 这也就意味着，要在30岁之前，完成生存独立，找到对象，怀孕并生小孩，并且抚养小孩到能够生存独立。 由于生存环境恶劣，可能小孩的数量还要乘以3-5个，30岁之前。 相当于一个男人14岁经济独立，同年娶妻生子，20岁之前3-5个孩子，30岁时，运气好的话个孩子活下来已经14岁成为可以经济独立的下一代了。 只有这样，才能提高活下去的概率。 总有人问，独立和自立有什么区别？ 能暂时填饱自己的，是独立； 能走上人生道路，让基因血脉，人格精神得以延续的，才是自立。 上班挣个工资，一人吃饱就已经满足，你怎么给未来的家庭添砖加瓦，提供庇护以及长久稳定的庇护呢？ 眼光放到未来，真诚面对自己，走上人生的赛道，脚踏实地的前进，男人赚钱养家承担责任，女人相夫教子积极配合做大做强。 明白这一点的人，很少。 做到的人，更少。

 

提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？

回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。

 

提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢

回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块

 

提问：想纯投资，三里屯团结湖附近的一居室可以吗？大概都是50多平的，房租听中介说还不错。这有投资价值吗？

回答：北京买房，回避一居室。 团结湖已经过了买点，且大多数人很容易买到85年以前，房龄错了就是硬伤。 三里屯老公房房价太高，房龄太老。 没有必要为了租金而赔掉房子。

 

提问：房姐你好，新人首问，盼回复。 我目前住豆各庄，房子是自住商品房，4年前买的，小区环境不错。父母在左家庄有一套90年公房三居室，也算是个学区吧，有清华附中朝阳分校，小学一般，主要还是看中清华附。两年前生了孩子，父母把城里的房子租出去，在豆各庄同小区租了房子，帮着我一起看孩子。 现在的情况是，父母在豆各庄住了两秒，喜欢郊区人少，小区环境好，想把城里的三居室卖了置换小区环境好，面积大的新一点的房子。我们现在手里有子弹150左右，加上左家庄房子可能能卖600。置换的话，可以凑750左右，而且可以算sfsd，请问有什么好的盘，符合爸妈的要求，同时能兼顾孩子的上学需求吗？另外一种想法就是，可以考虑不卖城里左家庄的房子，占着学区，用子弹150，再想想办法，贷款什么的在豆各庄附近买个两居室，但是算二套了。不知道豆各庄附近的盘是否值得入？以上两个方案哪个更好？或者房姐有什么更好的解决方法？急盼回复。谢谢。 但是我又考虑到孩子上学的问题，我非常犹豫。目前手里有资金约150万，如果置换的话，可以考虑在卖出公房的基础上(600万)

回答：置换一套城内的更合适，远郊养老房产没什么保值属性。 建议看下嘉铭桐城的三居室，陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，很不错 还可以看看澳林春天的三居室，对口的朝阳北师大附属实验，虽然不如陈经纶那个但也还行

 

提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2除南二环这边您还有别的地区推荐没？3看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手？ 望回复，谢谢。

回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注和自住属性。否则就提前考虑学区属性

 

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