北京房产专家：回龙观房价被低估，未来1年还能大涨！

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺 中关村 望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？ 目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男方通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。 请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？

回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看 公园悦府和万象悦府。二手看下 国风美唐

提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢

回答：1. 买房就是途径，+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。

提问：房姐您好，本人北京户口，未婚sfsd，男票家在东城已购一婚房，我家考虑在婚前用我的指标购入一套投资，目前可用现金200左右，工作离望京近，求问：1、目前经济形势听说减负债好，因不是刚需是现在投房还是等经济形势好了再入？如果投房是多贷好？还是在首付附近置办一小的出租？2、望京一带是否有适合的推荐？3、如望京没有，马南里、亚运村、顺义、北清路一带或其他哪里是否有盘推荐？交通便利宜居，或有潜力。4、望京望花路西里、南湖东园一二区、望京西园、花家地哪里更推荐？5、如婚前不用此指标，婚后留用合买大的可否还有首贷优势？本人小白还望您指点，非常感谢！

回答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下 合理的负债能有效抗通胀 望京可以看 南湖东园、南湖中园、望京西园，或者看常营次新盘。其它位置不推荐。如果你们双方都没有贷款记录，建议婚后合买，能看标的范围更大，sfsd也能贷足

提问：北京已婚，慧忠北里回迁楼小区一套两居市值500万，纯商贷，满五。计划出掉两居换三居，手头还有100。这样换房的话，契税按首套缴纳吗？ 贷款按首套还是二套？组合贷的话，市管公积金8年多。一个可以贷款多少？ 在亚运村和小营，推荐哪些楼盘？ 非普通住宅的各种税费怎么计算，如果无法高贷，怎么凑首付？

回答：1. 出售后再买是按首套缴纳契税，有过贷款记录，贷款是走二套，需要60%首付 2. 亚运村看看 保利香槟花园，光大名筑，靠近惠新西街的千鹤家园或者罗马家园 3. 非普的房子，契税按3%缴纳。满五年不，要交差额的20%个人所得。非普满五，交5.6%的差额营业税 4. 用其它核申请信用贷

提问：房姐你好:我的基本情况是北京二套，现在想购买800万左右的房子。目前就两人住，未来一两年会要小孩，看了百环家园、星河苑、瑞丽江畔丽水园的三室两厅两卫，另外看了上海建筑海上海花园的两室两厅两卫、恋日花都的两室两厅两卫！ 我想问下，这几个小区里面，哪个更适合买，能保值增值？

回答：百环家园环境不好，而且部分楼临街很吵。 星河苑 品质和环境都还行，没有明显弱点，要注意小区最东边一排靠马嘉堡西路，车流高峰期有噪音。 上海建筑口碑还不错 ，缺点是人车不分流 瑞丽江畔 双地铁，出行方便，密度低、楼龄新 居住舒适度不错 缺点就是 人车不分流，绿化低 恋日花都整体不错， 缺点就是公摊大。 建议 星河苑>恋日花都>上海建筑口\/瑞丽江畔

提问：美丽房姐好，新人首问，已阅精华贴，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请房姐百忙之中给予帮助，谢

回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平\/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留

提问：房姐您好，新人首问，期盼回复。 本人情况：北京集体户口，未婚，sfsd。目前亦庄工作，互联网，未来1、2年可能会换工作到望京或海淀。首付200内，希望买房保值增值，可出租，若换工作也可能考虑自住，通勤1内可接受。目前已经踩的盘主要在亦庄附近及东边： 1、 亦庄及周边限竞房，禧瑞天著（近地铁，目前离公司近，周边有学校，有产业规划）；周边次新，通泰国际和经开也是大概5万左右； 2、 中海寰宇时代（南中轴8号线，户型好，周边有发展空间） 3、 甜水园北里， 95，6.5 420W 4、 石佛营东里105号 南北，92，6.2 360W 5、 炫特嘉园，西北 04，6.2 390W 6、 晨光家园，99，西南 5.6 470W 7、 农光里 2000，北向电梯 5.6 380W 8、 磨房北里，92 南北 5.6 340W 9、 平乐园小区，95 南北 5.8 350W 10、潘道庙 07，南北，6.5， 460W 11、朝青 雅成一里，00，南北 ，5，460W 1） 根据预算和需求，选亦庄新盘次新盘还是城区老破小更好？如果是新盘，禧瑞和中海哪个之后更看好些；老房里哪个更好，选择应如何排序。 2） 目前报价是否有性价比较高的标的？您认为价格多少入更好？ 3） 是否还有其他比较保值推荐的区域 。 想听听房姐的意见，非常感谢！

回答：1. 限竞房有限售期，基本要7-8年以后才能出售，是否能接受。这个要想清楚。愿意长持的话亦庄新盘值得入手。 2. 二手老破小属于防守产品，短持3-5年涨幅能跟上大盘， 流动性也没问题。适合过度期持有。 短持选老破小，长持选限竞新房。 推荐在 中海寰宇时代、禧瑞天著、经开，晨光、炫特、石佛营东里 这几个中选择

提问：房姐你好，现在的年轻人和过去都不一样了，小孩性格比较直男，很多事情不会变通，这样下去吃亏怎么办？

回答：这是对直男有误解，直男的要求很高。 做直男，首先要能赚钱，参考25岁100万，30岁1000万。 要赚钱，就要做事情，解决问题，能解决问题的，前提就是懂得变通。 即使性格很「直」，不代表做事不讲究方法； 风格是一种范围，范围就是变通的路线。 吃亏，然后能解决问题，自然就成熟了。 每一个成熟的男人，都是直男。 笨≠直男。

提问：房姐你好，我们夫妻非京籍，有购房资格。我看甘露园南里房屋产权显示是央产房。这种产权能不能买？如果买的话需要注意些什么？另外买完，我的小孩4岁，将来可以在附近上公立学校吗？ 谢谢

回答：北京的央产房有一道手续。 在交易之前，必须办理上市手续，才可以交易。 因为本身属于体制内资产，上市了，才是你的，你才可以卖。 上市后买卖和正常商品房一样，可以按揭可以公积金贷款。 理论上可以，但会有排位顺序，具体可以问问附近学校政策

提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。