曹德旺一语成谶？楼市陷入“买不起卖不掉”困局，房价跌定了？

曹德旺虽然是实体产业的红人，但他对房地产的关注热情之高，几乎超过任何一个制造业企业家。过去5年，他每年点评房地产的观点都会刷屏，并引起舆论的广泛热议。2020年底在接受新浪财经记者采访时，他更直言不讳指出，“房地产对实体制造业形成了挤压，不该再被高高捧起了。未来房价上涨已经失去支撑，拥有多余房产的人，应该抓紧时间脱手，否则可能租不出、卖不掉。”

值得一提的是，他在2019年9月份时的采访中也曾表示，要彻底解决当前房地产存在的银行资金、劳工资源等过度流入问题，就应该从源头上削减房地产等不应该的、虚假的投资。尤其是银行资金应该严格控制起来，钱不能轻易流向楼市。 

对于曹德旺这个“外行”的观点，有人嗤之以鼻，觉得曹是信口雌黄，并不懂房地产和我国经济的利害关系：房地产是经济发展的支柱产业，直接或间接关系着上下游上百个行业的兴衰，削减房地产可能引发“雪崩”，唯有房地产才能救中国经济。

但更多的专家学者对于曹德旺的观点是持赞同态度的。社科院专家倪鹏飞今年2月底发表观点认为，我国重点50城房价收入比已经高达13：1，远超国际临界点，这意味普通刚需的购房难度在加大，与此同时可以用来消费的资金总额在减少。聚焦到经济发展问题，其实就是房地产对经济已经开始“得不偿失”——带动效应小于挤压效应。而产生这一结果的根本原因就是资金过度流入房地产所引发的投资需求暴增。在他看来，当前阶段应该从金融根源上彻底斩断楼市上涨的支撑，对于投资炒作楼市行为，更不能有丝毫松懈。

事实上，仔细研究分析当前的楼市环境，不得不说一切都被曹德旺说中了——曹德旺一语成谶，房价上涨已经失去支撑，2021年楼市迎来“两个”巨变，购房者的买房热情锐减，需求严重不足，直接导致多地楼市陷入“买不起卖不掉”困局。

个巨变：国家在金融端进行了前所未有的严控，开发商、炒房投资客都措手不及

其实始于2016年底的本轮调控一开始就找准了定位：房住不炒，只是调控手段没有那么决绝，虽然限贷、限购甚至限售政策都相继出台了，但是开发商的融资成本低、负债率高等问题依然没有彻底解决。但这一次，为了彻底稳住房地产市场，国家终于在金融端“动真格”了，这体现在三个方面： 

1、对开发商涉房融资设置了“三道红线”，90%的房企都中招了，而且有的房企是三条线全踩，因此不得不停下扩张的脚步，进行自救。去年四季度，恒大、融创等房企不惜降价卖房来拉动回款，根本原因就在此；

2、调整银行房地产贷款比例：分5档对房地产贷款管理。很多人不知道这个政策的威力，其实说白了就是给每家银行提前设置好贷款额度，用完就不能再发放贷款，如此以来就能在银行贷款端控制好全年的涉房贷款资金总量，住房贷款能做到不增加，或者合理增加，市场就很难热起来，房价也涨不起来；

3、今年以来，各地都在严查严打银行违规发放贷款行为，尤其是广州、深圳、上海等地，更是率先开启了“经营贷自查”，不仅加强对房产抵押经营贷的资金用途监控，不得违规流入房地产领域，更明确要求，一经发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款，都要限期收回。广州、深圳很多炒房投资客，就被要求在一个月内全额偿还500万贷款。

俗语有云，打蛇打七寸。这一次国家在金融端的严控行为，毫无疑问就是打中了开发商和炒房投资客的“七寸”。房地产是资金密集型产业，而中国房地产市场乱象，从来都是从银行开始。什么时候资金无序进入房地产被按住，楼市也就彻底控制住了。如果这一次，国家在金融端的严打能够坚持下去，毫无疑问“房住不炒”就能全面兑现。

第二个巨变：2021年楼市陷入“买不起卖不掉”和“供大于求”双局面，房价下跌趋势已定

众所周知，影响价格的核心因素是供需。根据易居研究院的数据显示，截止到2020年底，100城新建商品房库存同比增长7.5%，而且是连续三年持续增长。与此同时，热点30城二手房挂牌量也从2020年6月起迎来爆发式增长，其中重庆、成都、郑州、天津等地最为明显，单月涨幅超过200%，重庆二手房挂牌量一度超过20万套，打破历史记录。

为什么会出现这种情况，说白了还是有房者对市场的预期严重不足。但从新房库存和二手房挂牌量激增来看，很显然的楼市已经进入“买不起卖不掉”的困局了——无房者想买房，但是面对高企不下的房价，无能为力，有房者想套现，但不肯在价格上让步，挂牌的房源只是有价无市，纯粹是自嗨行为。

这种局面还能坚持多久？我们认为不会太久。因为从2021年起，楼市还正式进入了“供大于求”局面，以经济学理论分析，房价跌势已经确定了——这不是信口开河，而是基于对多组权威数据进行分析后得出的结论：1、截止到2020年4月份，我国城镇居民住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套住房；2、截止到2018年底，城镇地区住房空置率高达21.4%，按照4.8亿户居民计算，仅空置房这一项就超过1亿套，每套房住2人，也足够解决2亿人的居住需求；3、我国商品房待售面积逼近5亿平，而且存销比高于12个月的城市占比近7成。一句话概括，我们早就不缺房，尤其是无区位优势、经济发展缓慢的三四线城市，房子在过去这些年的过度建设下早已“严重过剩”。

2021年楼市陷入“买不起卖不掉”困局，住房也正式步入“供大于求”局面，理论而言，房价跌定了，事实上，局部地区房价已经开启“下跌通道”了——从国家统计局公布的数据不难看出，其实过去两年多，已经有不少城市房价一直在稳中微跌，更有甚者迎来“膝斩下跌”，比如环京的燕郊。有些楼盘点时售价25000元/平，现在8000元/平，还是少有人问津。更有房东三年时间不仅赔掉了首付，而且还面临房产市值不及贷款的情况，在网上发布信息招募“接盘侠”，承诺只需替房东还贷款，房子免费送。

有人可能纳闷，为何时至今日楼市仍然到处充斥着“一房难求”、“房价上涨”的信息？殊不知，只有这样，才能刺激购房者的神经，才能吸引接盘者入市。

基于对上述2021年楼市迎来的“两大”巨变分析，我们可以发现，曹德旺关于房价的预言真的一语成谶了：当前阶段，不管是国家对金融端的严控局面，亦或是供求关系变化，都显示了房价上涨已经失去支撑。

房价的走势也基本明确了：整体而言，2021年的房价很难出现巨大波动。房价的具体走势可能会如孙宏斌所言，房价不会大幅上涨或下跌，将处于箱体波动。

但如果聚焦到不同级别的城市分析，房价走势也会有所分化：有人口增量、区位优势、经济优势的一二线中心城市，短期房价相对稳定，但仍然有上涨压力，如果有自住购房需求，还是早点行动；而非中心城市区域的房价就难以维持，特别是那些人口流出比较严重的三四五线城市，房价下行的压力还是比较大的。在这些城市有房产者，应该尽早考虑对资产进行优化配置。