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泰禾突围面临三重困境,“万科式”救援会无果而终吗?

风云地产界04/08 22:14

泰禾债务违约爆雷以来,遭遇债主官司逼债、业主维权,万科救援迟迟不见成效。黄其森三面突围,却都不顺利。

撰文/ 娄梓悦

编辑/ 卢泳志

历时8个月,万科对泰禾的救援终于有实锤落地了。

4月6日,据媒体报道,万科已经调度相关人组成操盘团队,协助泰禾操盘,推动部分项目率先解套。据悉,位于上海的平台管理公司已经开始启动注册,项目操盘公司“昌盛祥泰”也已在珠海横琴新区成立;另有传言说,国内四大AMC资管管理公司之一的东方资产,或将成为资管平台的新增资金方,为项目启动复工复产提供前期贷款资金。

此举的确有助于泰禾项目复工复产、逐步恢复正常运营,但要就此扭转债务违约困境,恐怕还有难度。此前,在3月31日业绩发布会,万科总裁祝九胜表示,操盘公司不是接盘公司,泰禾少数项目可能先行解套,解决整体问题需要很长时间。

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去年7月30日,万科和泰禾签署《股份转让框架协议》,拟以24.26亿元入股泰禾,外界视这笔意向性交易为战投。但万科设置了先决条件,需要泰禾与债权人达成全面的债务重组方案,才考虑正式入股。8个月后,万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上坦承,双方合作进展并不顺利,目前距离入股还有相当大的难度。

这对千方百计引进战投以纾困的泰禾来说,无异于一记闷棍。风云地产界发现,泰禾爆雷以来,一面是债主官司逼债,一面是业主维权;唯一可以指望的金主万科,又救援不给力。

一年来,泰禾三面突围,债主、业主、金主三条出路都不顺利。有北京院子二期业主对风云资本界断言,这场旷日持久的“万科式”救援,很可能会无果而终。

泰禾内部人士向风云地产界解释,双方的合作还在积极进展中,只是有些需要泰禾达成的条件还没有兑现。

官司缠身,泰禾债务重组难啃“硬骨头”

先看债务方面。

泰禾2020年半年报显示,公司账面资金仅43.05亿元,而有息负债高达929亿元,其中713亿元将于一年内到期,资金链承压。截至2020年6月底,泰禾已到期未归还借款及公司债券金额为349亿元,到2020年底时,这一数字升至为398亿元,债务违约风险增加。

在自身偿债能力不足的情况下,借新还旧是房企维持高杠杆运作的通行模式。但在资本市场上,泰禾的信用评级早早已从B1下调至B3,融资能力下滑。去年年中,监管部门推出“三道红线”,严控房企融资。根据2020年中报数据,泰禾剔除预收账款后的资产负债率为81.56%,净负债率为287.4%,现金短债比仅0.06,三道红线全部踩中,有息负债不得增加,融资渠道受限。

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图片来源:官网

债务高压之下,泰禾只能通过谈判,向债权人争取债务展期以延缓偿债压力。或许是受万科驰援的利好鼓舞,去年12月份,泰禾先后达成两份债务展期协议:一是12月18日,民生银行深圳分行将一笔18亿元的借款展期至2022年6月10日;二是12月22日,长城资管深圳市分公司将一笔120.03亿元的债务延期至2023年12月18日。

根据万科设置的入股门槛,泰禾需要与债权人达成全面的债务重组方案,能够支持公司恢复正常经营和可持续经营。这成为双方合作的最大卡点,要扫除障碍,推进合作,泰禾必须与债权人就债务违约问题达成和解。

不少债权人已将泰禾诉上法庭。例如:四川信托请求判令泰禾偿付本息、罚息47.97亿元;浙商金汇信托请求判令偿付本息、罚息6.11亿元;上海银行请求判令偿付本金息、罚息6.81亿元等。

风云地产界注意到,四川信托早在去年8月10日便已诉至上海金融法院,泰禾却迟迟没有公告,直到今年1月4日才披露。深圳证券交易所为此于3月25日发出监管函,指出泰禾集团董事长黄其森未能恪尽职守、履行诚信勤勉义务,负有重要责任。泰禾债务违约在先,又信披违规在后,既不符监管要求,也无助于债务重组。

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泰禾内部人士向风云地产界透露,债务重组目前已经完成了大部分,少部分还在积极沟通中,容易解决的基本都已经解决了,剩下一些“硬骨头”,需要一定时间。看来,泰禾要达成全面的债务重组,前路依然漫漫。

项目烂尾,泰禾业主很受伤

再看业主方面。

泰禾爆雷后,旗下项目大面积停工停产,纷纷烂尾。业主群体深受其害,维权事件屡有发生。

据媒体报道,泰禾2019年报显示其在售项目56个,实际停工楼盘约44个。到去年年底,泰禾有佛山院子、合肥院子、太仓院子、上海院子等多个项目实现交付,但也有多个新建楼盘烂尾,北京金府大院、北京院子二期、北京昌平拾景园二期均未如期交付。

北京项目烂尾的一个重要原因是拖欠工程款。以北京院子二期为例,去年11 月 23 日,项目总包方中铁建工因工程款未结,将北京泰禾锦绣置业有限公司诉至北京市第三中级人民法院,要求支付工程款3. 11亿元及利息。受纠纷影响,很多业主遭遇项目不开工、不网签也不退房等难题,仍在维权。

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从公开报道来看,北京院子二期业主一共有300多户,他们第一时间控制了银行贷款,要求银行不得将业主们的尾款发放给泰禾,这笔尾款共计8个亿左右,足够让院子二期完工。但是中铁建工没有拿到工程款,拒不撤场,业主手中即便握有8亿资金,依然无法重启项目建设。

尽快推动项目复工复产,保质保量按期交付,是泰禾当务之急。公司为此对项目实行“封闭管理”,项目层面的融资、销售,完全用于项目自运转,不必受公司整体经营状况的影响。目前,如福州、南昌、太原、武汉、上海、南京等地多个项目都已经重新启动。

但想通过盘活项目、回流资金来解决债务问题,业主们似乎对泰禾并不抱希望。风云地产界注意到,就在万科业绩会前夕,有泰禾业主发出了一份致万科的公开信。

公开信称,泰禾全国烂尾项目至少有40个。这些项目大部分都没有货值,而且做了反复抵押,无法再进行融资。“如果万科没有真金白银投入,还清早点说清,我们也另做打算。”

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这封公开信署名“泰禾百万烂尾楼业主”。3月31日业绩会上,祝九胜特别提到万科与泰禾正在酝酿成立的项目操盘公司,可以算是对他们的一个回应。

战略入股遥遥无期,“万科式”救援能指望吗?

最后看金主方面。

作为被泰禾寄予厚望的金主,万科也被外界视为泰禾的“白马骑士”。祝九胜3月31日的最新表态,主要集中在三个方面:

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其一,过去半年时间,双方合作进展不顺利,目前距离入股还有相当大的难度。在业主们看来,万科24亿元入股,短期内基本没戏。

其二,解锁的钥匙在于泰禾自身及相关债权人、利益方手上,特别是泰禾自身和债权人。业主觉得这似乎是在撇清救援责任,让泰禾自救,不要指望万科。

其三,万科与泰禾酝酿成立操盘公司,主要负责操盘泰禾部分项目,以此盘活部分项目,先行解套。业主认为,这是万科当天对泰禾释出的唯一利好。

很快,就有媒体跟进报道,万科正在调度人员组成操盘团队,介入泰禾项目。据悉,位于上海的平台管理公司已经开始启动注册,负责项目对接、协调等相关事宜;作为操盘公司之一的珠海横琴昌盛祥泰管理咨询有限公司(简称“昌盛祥泰”),已于3月17日在珠海横琴新区成立,注册资金10万元,两名自然人股东均来自万科。还有传闻说,国内四大AMC资管管理公司之一的东方资产,或将成为资管平台的新增资金方,为项目启动复工复产提供前期贷款资金。

对泰禾来说,随着操盘公司落地,那些资源条件比较好、债务问题已经达成谅解的项目,就可以先行启动,恢复开工与销售了。不过,祝九胜极力强调,操盘公司不是接盘公司,主要负责操盘泰禾部分项目,但不会接盘,也不会承债。他说,少数项目可能先行解套,解决泰禾整体问题需要很长时间。

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双方合作历时8个月,万科对泰禾的救援行动还仅限于项目层面。对比一下同样深陷债务危机的河北房企华夏幸福,他们在第一时间就得到河北省政府95亿元财政支持的承诺;河北省、廊坊市还成立协调指导小组,联合央行、银保监会等,主导成立金融机构债权人委员会会议;其两大债权人中国平安和工商银行牵头组建债委会,协调解决债务问题。

与这种政府主导、财政注资、真金白银、真刀实枪的救援相比,万科对泰禾的救援进展缓慢,收效甚微。迄今唯一落地的操盘公司,也仅限于项目层面的合作,形同杯水车薪。

有业主形容如今的泰禾,犹如一位重症病人,刚刚走出ICU病房,需要休养恢复。而万科,黄其森最大的指望,却口惠而实不至。至于原因,泰禾内部人士称,合作还在积极进展中,只是需要泰禾达成的条件部分还没有兑现。

债主官司逼债、业主维权、金主救援不力,泰禾三面突围,目前却没有闯出一条肉眼可见的出路。“万科式”救援,到底是不是黄其森能指望的救命稻草?还是会如业主预判的那样无果而终?时间会给出答案。

关于泰禾如何能够摆脱困境?你有何建议?欢迎评论区支招。

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