1楼同意装电梯，6楼又反对？“共享电梯”来了，楼上楼下不用吵了

今年3月份的国家重要议题上，“旧改”被反复提及，但罕见地“棚改”却只字未提。业内专家分析认为，这昭示着在我国已经实行了12年之久的“棚改”即将画上圆满句号。 

棚改即将“停止”，并非空穴来风。早在2018年“国开行收回地方棚改审批权限”时，我们就说过，棚改拆迁即将退出房地产历史舞台。随后的事实证实，此言非虚：2019年棚改开工总量拦腰下滑，是证据之一，与此同时，住建部高层宣称“未来旧城改造不再延续‘大拆大建’模式”；同年9月份住建部对外宣布，库存严重不足、房价上涨压力大的城市“棚改全面停止”是证据之二；2020年初，国家制定“全年旧改总任务3.9万套”，并提出“全面推进旧改”是证据之三。

棚改退场，旧改接棒上场，平心而论，有利有弊，而且不同群体感受不尽相同：专囤“老破小”坐等拆迁获得巨额赔偿的这类人，“拆迁一夜暴富”幻想彻底破灭；期待老房子拆迁，拿安置费重新购置新房的人，梦想也一样无法照进现实了；不过对于绝大多数普通刚需来说，旧改从性质上更利于市场稳定（因为旧改是增加供给，消灭需求），所以对旧改期待更多。

“旧改”更得民心的一个核心原因是，它能彻底帮助老旧小区的居民解决了上下楼难的问题——旧改的第二项改善类内容就包括为老旧小区加装电梯。但前提条件是，必须楼栋居民意见达成一致。

数据显示，22万个老旧小区的6成以上住户都是45岁以上的居民，更有甚者一栋楼里基本上都是老人。这意味着老旧小区其实对加装电梯的需求非常强烈，尤其是5、6两个楼层的居民，常年面临上下楼难题，更迫切希望小区能早日实现加装电梯。但就是这么一项立足于解决民生问题的旧改内容，却很难在范围内大幅度推进，核心原因是居民的意见有时候很难达成一致——楼上楼下居民的需求和利益无法达到平衡。

从已经推进的加装电梯的案例总结我们发现，低楼层（1、2楼），尤其是1楼为何特别抵触安装电梯，总结起来就是一句话：安装电梯不仅得不到实惠，反而还会有不利影响。得不到实惠体现在两点：、安装电梯无可避免地会对低楼层造成采光、通风、噪音等恶劣影响，特别是1楼，本身采光就是的弊端，在单元门前面再竖着装一部大电梯，雪上加霜；第二、虽然各种调停后安装电梯的费用可能不用1楼出，但是根据相关规定，后期的电梯维护、保养等费用，1楼必须承担。用不着还必须承担额外费用，低楼层自然不乐意安装电梯。不利影响则更好理解，安装电梯后1楼作为上下电梯的入口，必然会产生较其它楼层更多的噪音。更重要的是，相比于1楼装电梯后“吃亏”，高楼层却限度获得利好——上下楼方便不说，房屋得更不是一星半点儿，这让很多低楼层的住户心理上就不平衡。

5、6楼层迫切希望按照电梯，显然是因为加装电梯能彻底解决他们的出行“痛点”，常年上下爬5、6层楼根本不是锻炼身体，而是精神和肉体的双重折磨，尤其是一些腿脚不便的老人，上下楼买菜、遛弯等都成了奢望，生活质量大打折扣。此前有媒体报道，两位住在六楼的70多岁老人，因腿脚不利索，上下楼不便，每天只能隔窗挥手致意。彻底解决高楼层的出行“痛点”只是其一，很多年轻人对于老旧小区加装电梯，还有更精细的盘算：加装电梯后，高楼层的劣势彻底变成优势，尤其是6楼因为有露台和大面积赠送，空间大幅提升。 

以笔者同事所在小区加装电梯为例，我们来探讨一下老旧小区加装电梯的症结所在，以及研究可行性方案。同事小区加装电梯可谓阻力重重，仅各楼层的居民共聚商议就开了四次会议。次会议上，6楼提议采用都非常流行的“自下而上的合理分摊费用模式”出资搭建电梯：各楼层的主要出资比例分别是：1楼（4户）不出资，2楼（2户）出资1.2%，3楼（2户）出资8.4%，4楼（4户）出资26%，5楼（4户）出资34.8%，6楼（2户）出资29.6%。

这个方案的出资比例设置非常合理，基本上照顾到了每一层楼业主的利益，比如一楼不使用电梯，那么就不需要出资。按理说大家都应该没什么意见。但即便是这种看似完美的方案，1楼仍然反对，而且同时提出了能让自己满意的要求：想让1楼同意安装电梯也不是不行，但有一个要求，安装完电梯后，6楼必须给自己适当的现金补偿，因为安装电梯对6楼的实惠，房产至少在10%以上。1楼这个要求提出后，6楼又反对了，因为6楼觉得自己本身出资就，折算下来自己出资有8万左右，而且6楼坦言自己压根没想着房产的事情，这个房子就是自住，没打算出售，升不跟自己都无关，所以对于1楼要求6楼给予自己一定的经济补偿要求，完全无法接受。

由于高楼层老人对安装电梯的需求很强，这期间物业出面又调节了两次，但两次会议上楼上楼下都吵得很激烈，即便如此仍然无果。安装电梯一事就这样搁置了大半年。

去年底，该小区再次召开居民会议，新方案提出后，1楼不反对，6楼也同意了，楼上楼下都不再吵了。这到底是怎么回事？

原来在看到河北有小区试点了“共享电梯”方案后，同事所在小区也公布了借鉴这一模式的想法，方案一经公布，就得到了楼上楼下所有居民的认可。所谓的“共享电梯”方案简单来说就是由第三方（电梯生产企业）出资，免费为老旧小区加装电梯，而且后续电梯的各项维护费用也都由这个第三方承担。但电梯的乘坐采用“刷卡”制度，各楼层按照乘用电梯的需要，设置不同金额的费用，楼层越高费用越高，这些全部归第三方所有。与此同时，电梯轿厢和1楼电梯大堂的公区广告部位获取的也全部归第三方。对于1楼提出的经济补偿，6楼也同意了，商定对1楼4户补偿1万元，由6楼2户分摊，每家出资5000元。

“共享电梯”方案为何能获得各楼层业主的一致认同，而且6楼业主也愿意自掏腰包给予1楼住户一定的经济补偿了呢？归根结底是这种方案免费给小区加装了电梯，相较于此前“自下而上的合理分摊费用”方案，“共享电梯”模式更省钱也更省精力，同时质量也更有保障。拿6楼来说，种方案下，加装电梯自己需要出资8万元，第二种方案只需要出资5000元。但加装电梯的目的同样达到了。

据悉，目前“共享电梯”方案正在遍地开花，四大一线城市以及二十多个二线城市都相继小范围试点了该方案。不仅如此，央媒还报道了这种方案的可行性：少出钱甚至不花钱就彻底解决了老旧小区居民的加装电梯需求，而且更垂直拉动了电梯行业的发展，可谓一石二鸟，值得各地研究推广。有人可能会反问居民倒是都同意了，但第三方会同意吗？从上海、北京、河北等地的试点来看，第三方不仅同意，而且都争着抢着要这样的项目，尤其是一线城市，甚至出现了二十多个电梯企业争抢的情况。业内人一语道破真相：经过核算，仅广告这一项只需5年时间第三方就可以收回成本。

随着我国老龄化进程不断加剧，对于老房子加装电梯一事，一直以来都是国家重点关注的民生问题。近年来政策也在积极调解应对“老房加梯难”问题，据悉2020年8月以来，上海、北京等地陆续取消了“一票否决”制，新规明确，老旧小区加装电梯，2/3以上参与投票的业主意见一致即可推进；江西、长春等出台新规支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯。

我们不止一次说过，加装电梯一事涉及的小区住户间的利益矛盾并非不可调和，关键还需要加强沟通、互相协商。这其中不仅需要社区、街道等相关各方做好“润滑剂”作用，更需要楼上楼下的住户们开诚布公地友好协商。俗话说得好，远亲不如近邻，而且很多小区楼上楼下都是几十年的老街坊了，彼此之间早已亲如一家人，我们相信，只要大家互相理解，互相支持，老房子加装电梯就不难实现。