多地出台新规引导理性拿地 房企大佬们还会疯狂拿地吗？

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”，在今年政府工作报告中再次被提出。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并强调“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期”。

这为今年乃至整个“十四五”时期的房地产市场发展走势定下了基调。需要注意的是，在稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标中，稳地价被列在首位。对此，东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞表示，“稳地价”是“稳房价”和“稳预期”的基础。

房价与地价息息相关，当地价上涨时，往往带动房价的快速上涨，二者相互影响。只有通过减少地方对土地财政收入的依赖、保持土地持续稳定供应等方式稳定地价，才能稳定房价和预期，保持房地产市场的持续稳定、健康发展。

各地政策频出，引导理性拿地

近几年，各地房地产调控政策频出，其中不乏稳定地价的政策，并且收效甚佳。业内专家表示，以北京为例，2016年北京开始推出的限竞房地块、共有产权住房地块对于稳地价发挥了积极效果。2016年北京住宅用地楼面价同比上涨超40％，2017年涨幅缩小为4％，2018年、2019年楼面价同比下跌，房价涨幅不断收窄，2017年以来，新建商品住宅价格累计上涨约10％，总体上低于其他核心城市。

今年以来，地方稳定地价的举措还在不断更新。比如1月初，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，修改了海淀区海淀镇树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则，试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。这也是北京市土地公开出让首次采用“竞地价＋竞政府持有商品住宅产权份额＋竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地。

再比如，1月8日，郑州市人民政府印发《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》，其中提出，住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报（竞）价首次达到出让起始价的120％-130％时熔断。

此外，近期还有多地试水“两集中”出让土地，如青岛市自然资源和规划局于2月24日发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，其中明确，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

对房企影响不一，加速房企分化

由于集中供地政策新近出台，在很多房企高管看来，现在还没有完全实施，到底怎么样操作、最终影响都要看具体情况。但是，目前各家房企高管对于企业影响预判不一。

程光煜表示，碧桂园的投资覆盖了“22城”，但占公司总土地储备大约是21％，销售额也大约是21％，因此整体影响是比较有限。

与此同时，中梁控股执行董事及联席总裁李和栗也表示，22个城市中，中梁除了四个一线城市外，其他18个城市都已覆盖，但其投资额的占比约20％，影响相对比较平稳。

在正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮看来，在“集中供地”出台的22个城市中，正荣地产进入了14个城市，对于化布局的公司来讲，受此拍地的影响不会太大。

由于城市更新项目的储备，时代中国董事会主席、执行总裁兼执行董事岑钊雄认为，时代中国受“集中供地”新规影响不大。“时代中国目前有50％来源于城市更新项目，还有产城融合的项目。因为对于公开市场招拍挂的依赖是比较低，所以应该不会构成大的影响。”岑钊雄如是说。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰则坦言，“集中供地”短期对绿城投资会带来变数，尤其阶段性的资金安排和投资布局节奏，会有一定影响，但是整体影响可控。“因为，绿城在50个城市有纵深发展，总布局上可以有一些平滑的办法；绿城融资上有优势，资金成本低，而拍地需要大量的保障金，绿城的成本比其它公司更有优势；绿城会在重点城市提高拿地的质量；这两年，绿城拓宽了收并购等拿地渠道。所以，集中供地对绿城的影响不会非常大。”郭佳峰说。

不过，从行业来看，孙宏斌认为，今年热点城市的土地竞争比较激烈，集中供地政策短期不会造成土地市场降温，但长期会有影响。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰则称，22个集中供地城市之外，其他城市的土地市场竞争力度会抬高，但是有资金、有实力的开发商会在土地市场中获得更优质的资源。

“土地两集中让企业的资金安排更明确，对公司的运作更有利。在土地储备上，企业也回归理性，大多数房企趋于稳定。基本上，未来很难再有‘黑马’房企。”新城控股公司董事长王晓松如此称。

综合房企高管的观点来看，22城“集中供地”对于相对聚焦一二线的企业更为关键，在土地供应集中期，能否有充足的现金流筹备“粮草”至关重要。此外，集中供地有望加速房企的分化，虽然对大型房企拿地策略没有太大的影响，但对中小房企影响会更大，促使更多的企业联合拿地成为必然。

在谢瑞看来，稳地价及相关政策对房企产生一定积极影响。一方面，稳地价在某种程度上将助力提升房企整体信用质量，稳地价背景下拿地竞争趋于理性，房价地价倒挂情况减少，销售利润率向上向下的弹性减少，稳定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理补库存，稳地价要保持土地的持续稳定供应，保持合理程度的增长。

专家认为，地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外，在稳地价要求下，土地供应及交易信息更公开、透明，利于房企对土地市场供应量价、市场运行趋势进行客观判断，形成合理预期，引导市场回归理性。并且，房企可以在拿地前更充分的进行拿地成本与测算评估，优化住宅方案设计并合理定价，避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。