除了特卖还有买一送一，公寓市场怎么了？

这两天，楼市新闻比较单一，除了三部门联合严查经营贷等资金违规入市，就是各地严查违规炒作，但今天人们对楼市的认知，被公寓市场的另类表现所打破。

长沙公寓掀起特卖潮

售价八折七折甚至低至近五折，这不是换季服装的清仓处理，而是3月份长沙部分公寓楼盘的销售现实。在沉重的去化压力下，原来的价格发生明显变化。

打响长沙公寓市场“降价”枪的是新力铂园公寓。3月10日，“湘江东岸，二环内，江景公寓，总价30万起，大开发商放血价6888元／平……”这样的推销语出现在各个房产经纪人的朋友圈、抖音号里，有的购房者甚至还能收到一对一的“温馨提示”。

在成功购置该楼盘公寓的市民李波转发的视频中，当日上午，营销中心已经被“抢占”，不少购房者手拿资料，紧张地排队，等待销售人员办理手续。门外，路边停放的汽车蜿蜒到了书院南路，长达百米。咨询要靠抢，买房先排队，买不买得到全凭运气……他向记者连连感叹售楼的疯狂。

引发购房热潮的是价格上的疯狂折扣。单价6888元／平方米起的商业公寓，相当于在备案价基础上打了个5折。据悉，该项目在3天时间里热销430套公寓。

随后，长沙高铁新城的明昇壹城、滨江新城的保利天禧等项目迅速跟进。占据极佳地理位置、拥有双地铁优势的上述项目公寓，原单价1.5万元／平方米上下，如今只要1万元出头，单价直降约5000元／平方米。统计几个降价的公寓楼盘户型和销售总价，基本上花上30多万元，就可以全款购置一套30-40平方米的商业公寓，有些还是带精装的。

3月22日，长沙雨花区政府旁、长株潭城际铁路香樟路站一侧的碧桂园“印象”公寓售楼处，一名置业顾问说，虽然公寓没有学位，但是由于价格从原来的1万元／平方米左右直接降低到了8000元／平方米，4天内销售了400套。最忙的一天，卖到凌晨2点。目前只有几套30多平方米的公寓能发售。

据悉，这并非长沙公寓次刮起降价风。去年9月，长沙恒大珺悦府将原售价12500元／平方米的精装公寓，以7800元／平方米起的特价促销，令市场刮目相看，仅3天时间成交约300套。万科金色梦想30-58平方米的公寓，第二套半价；南山梅溪一方公寓推出一口价特惠房源，优惠5.2万元／套……

3月23日晚上，两位长沙房地产界人士透露，尽管长沙这波公寓降价潮“汹涌”，但可能只是开始。

“商业公寓虽然不限购不限贷，总价较低，但相对于住宅而言，公摊大、绿化率低、水电物业费高、土地使用年限短，而且大多无学位。这几年卖得并不好。”长沙一家房地产公司的负责人刘先生告知，尤为突出的是，商业公寓供需失衡，去化压力较大。

数据显示，截至今年2月底，长沙市内五区商业公寓库存量继续突破历史水平，多达418万平方米，去化周期增加至近30个月，成交价的数据却不断下滑。克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元／平方米，而2020年以来成交均价为11750元／平方米。

刘先生说，长沙这5年来，公寓房价经历的大起大落与限购也有关联。

2017年3月，长沙市政府下发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对于全市城区及长沙县（限长沙经开区、星沙区域）进行限购。6个月后，长沙市再度政策加码，在长沙本市购买的商品住房（含二手住房）上市交易时间由原来取得不动产权属证书满2年后调整为3年后，将非本市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高至24个月，限购区域扩大到长沙全市行政区域（暂不含浏阳市、宁乡市）范围内。由此，一度上涨的住宅房价得到抑制。

住宅限购，因为溢出性投资需求的涌入，公寓开始吃香。

从2017年开始，凭借“不限购”优势的长沙公寓市场迎来一波销售热潮。数据显示，2017年公寓年成交量达97万平方米，首次出现供不应求的现象，价格每平方米破万元。受到市场量价均好的刺激，2018年公寓供应量暴涨至160万平方米，公寓市场呈现井喷式供应，成交量也达到近年之最，为120多万平方米。

如今，却因为供过于求，走到了不得不转变的时刻，降价成为趋势。

在某央企房地产公司供职的赵先生表示，与其他一线城市相比，长沙的项目商住比为3∶7，甚至更高，即便相对于其他中部地区省会城市，也超出不少。此外，之前长沙还出现过同一项目或同一区域内的公寓价格高于住宅价格的情况，这明显不符合市场规律。

他认为，在去化压力巨大的长沙，面临市场竞争红海，一些开发商项目采取以价换量也是必然。

昆明公寓买一送一

“第二套半价”、“买一套送一套”还带学位……为了完成去化，昆明的公寓开发商们有多拼？

昆明的公寓市场最近又火了一把，特价、促销频繁上演，大批量“骨折价”公寓奔涌而来，价格不断跌破市场预期。

事实上，从去年以来，昆明公寓市场就出现了“跌跌不休”状态，甚至出现有购房者1400多万购买了14套公寓，不到一年时间损300多万，要求开发商退房的情况。

据昆明锐理数据显示，截至2020年12月31日，昆明商办市场存量达1414.70万平方米，其中公寓市场平均去化周期达53个月（4.4年），去化压力巨大。

也因此，为了去化，各大开发商也是八仙过海各显神通，降价促销、送车位，还开始蹭上学位房热点。

事实上，昆明公寓这股“降价风”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈贡的实力蝶锦台推出了4700元／平方米的精装公寓，首次将呈贡的精装公寓价格拉到了5000元／平方米以下；随后11月，巫家坝一项目公寓将售价拉低到约8000元／平方米，以至于惹恼了一位前期曾经以11000元／平方米的价格买了一整层共14套公寓的投资者，要求开发商退房。

据报道，该投资者在2019年11月出资1400多万元买下14套公寓，打算做酒店，全款4套、贷款2套后，剩下8套共交了500多万元分期款，一年后在得知价格只8000元／平方米时，表示“真的觉得亏大了！希望开发商能把8套房的500万元分期款返还。”不到一年时间，损失300多万元。

而进入2021年，昆明公寓产品依然止不住下跌趋势，降价促销仍是常态。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家坝保利天际项目还推出了“买一套公寓，第二套半价”的促销措施。

昆明锐理发布的数据显示，昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高。截至2020年底，昆明商办市场存量达到近6年来的顶峰，去化周期为99.7个月。也就是说，哪怕是在不新增供应的情况下，全部卖完也需要超过8年，去化压力巨大。

仅就公寓市场来说，2020年昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较2019年均有所下降，全年卖出了103.47万平方米，成交均价为9150元／平方米，存量面积约454.22万平方米，需53个月（约4.4年）才能消化完。

在一昆明资深业内人士看来，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现。随着越来越多项目入市，昆明公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化，特别是呈贡区域。

据了解，2018年1月昆明出台的户籍新政明确，购买呈贡公寓即可申请在呈贡落户，这意味着呈贡成为了昆明一个购买公寓就能申请落户的区域。

在呈贡限售及落户政策的双重刺激之下，越来越多客户开始转投公寓市场。

不仅如此，根据昆明呈贡信息服务平台统计，自2012年起，昆明每年30万人口增长，三分之一落户呈贡；再加上随着区域内流动人口、商务、白领等人流量的增加，预计到2020年，呈贡人口将达到107万。

不过，昆明锐理数据显示，目前无论是呈贡还是昆明整体商办市场均供大于求，2021年供应量预计在180万～200万平方米，但成交量预计仅100万～120万平方米，价格也会受区位等影响，波动较大，整体成交将继续呈下滑趋势。