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稳! 苏州市2020年房地产市场分析报告

房产热讯01/14 12:41

2020年已经过去,但新冠疫情对于社会经济的多方面影响仍在继续。作为国内强二线城市的代表,苏州市在2020年的房地产市场表现尽管也受到了年初疫情的巨大影响,但依然走出了先抑后扬、稳步回温的特征。

“人才新政”、“落户放宽”、“库存高位”、“土地拍卖”等热点成为了今年苏州房地产市场的热门话题。从整体来看,“稳”依旧是2020年苏州房地产市场的关键词。

受年初疫情的影响苏州房地产市场短暂的按下了暂停键,在土地出让政策的调整、人才政策的加码、户籍新政的落地、LPR利率的下调等多重利好下,市场热度逐步恢复。但是整体精细化调控原则依旧保持不变,“坚持房住不炒,并用一城一策的调控措施,把稳地价、稳房价、稳预期落到实处,促进房地产市场平稳健康发展。”这也成了苏州楼市发展的目标。

接下来,为您详细解读。

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新房市场

◎整体签约量

2020年全年新房总签约108262套(含政策性住房),同比2019年下跌6.53%,其中新房住宅签约93255套(含政策性住房),同比2019年上涨7.98%;新房非住宅签约14980套,同比2019年下跌49.17%。2020年总签约数相较于2019年略有下滑。

受疫情影响,春节期间楼市处于停摆状态;3月开始市场逐步回温,在土地出让政策的调整、人才落户政策的加码、LPR利率的下调政策利好的作用下,各楼盘开始积极的推新动作,月度签约也逐步恢复至正常水平,整体处在积极复苏状态;5月人才落户政策放开,释放楼市利好政策;6月部分板块政策性安置住房、动迁住房签约量助力;下半年来新房住宅新增供应量持续加大,老盘新盘优惠力度加大,去化势头良好,推进了年末的网签高冲。市场供应持续释放,新房库存高位运行,2021年去库存任务任重而道远。

◎整体签约面积

2020年全年新房总签约面积12657759㎡(含政策性住房面积),其中新房住宅签约面积11405173㎡;新房非住宅签约面积1262340㎡。从新房签约面积来看,基本与签约量基调一致。

◎区域签约情况

区域签约

从区域签约来看,吴江区签约量拔得头筹,签约29493套,占比27%;吴中区紧随其后,签约26669套,占比25%;高新区今年以来推新明显,商品住宅新增供应情况非常突出,位居第三。姑苏区、工业园区因供应不足的原因,签约量较少。

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存量房市场

◎整体签约量

2020年全年存量房总签约66103套,同比2019年下跌38.29%,其中存量房住宅签约57182套,同比2019年下跌40.20%;存量房非住宅签约8921套,同比2019年下跌22.38%。

2020年苏州市存量房市场远不及去年同期水平,同比下跌38.29%。开年以来受疫情影响,小区限制进入的问题影响了整体带看;3月开始签约略有回温,但是上半年受到新房市场供应加大及限价的影响,客户的可选择余地增加,导致部分购房客户流向新房市场;7月购买学区房热度消退后,整体签约逐步回落。在新房市场供应积极的情况下,二手房市场热度大大低于去年同期水平,目前总价较低的安置房、老新村交易比较活跃,次新房小区转手出货置换也较为普遍。

◎整体签约面积

2020年全年存量房总签约面积7091861㎡,同比2019年下跌38.04%;其中存量房住宅签约面积5821839㎡,同比2019年下跌40.25%;存量房非住宅签约面积1269971㎡,同比2019年下跌25.44%。从存量房签约面积来看,基本与签约量基调一致。

◎区域签约情况

从区域签约量来看,姑苏区、吴中区、吴江区2020年全年存量房签约总量占据前三甲位置。目前,总价较低的安置房、老小区因周边配套齐全、得房率高、购房起步门槛低等原因有较为频繁的流通现象;其次是次新房小区转手出货置换也较为普遍。

根据V估价智能评估系统监测,复工后房地产市场逐步回温,新房市场积极推新,存量房市场陆续回暖,城市房价呈现出平稳上行趋势,整体持续稳定。

根据V估价智能评估系统监测2020年度城市房价

2020年全年大市范围举行了多场土拍,其中苏州市区共进行了共有341宗地块成功出让,与2019年同比上涨25.83%。出让地块中,纯住宅地块171宗,商住混合地块59宗,商服地块92宗,其他地块19宗。共计出让地块总面积1356.33万平方米,与2019年同比上涨16.94%;成交总价1877.53亿元,与2019年同比上涨4.23%;平均楼面价6886元/㎡,与2019年同比下滑16.61%;总溢价率7.23%,同比去年下滑5个百分点。2020年土地供应明显增加,但平均楼面价反而有所下滑。考虑到转化周期,对于未来2年的房价肯定有一定的平抑作用。

土地市场2020年全年月度成交情况

从苏州大市各区域土地出让宗数来看,主城区(含吴江区)延续供地大户趋势,共出让地块117宗,全市占比34.31%;张家港市位列第二,出让地块88宗,全市占比25.81%;太仓市排名第三,出让地块61宗,全市占比17.89%。

从今年苏州土地市场整体来看,总体表现较为活跃,不断增加涉宅用地供给,充实新房库存储备。去年“7.24”楼市政策首次提出的住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式,从土地源头控制,提升拿地门槛,提醒房企谨慎拿地,房企大多以底价、低溢价率拿地。今年出台了土拍政策调整以及各区人才落户新政,增加了房企对苏州市场的信心,确保房地产市场平稳健康发展。“稳地价、稳房价、稳预期”效果进一步显现,苏州楼市保持健康稳定发展的轨道。

2020年政策关键词:人才、落户、土拍。

回顾全年出台的政策,人才新政、人才优购政策、户籍新政、土地新政的调控,为房地产健康稳健的发展奠定了基础。一方面形成了综合的人才政策体系,多渠道、多元化的吸引了海内外人才,带动人才落户,加快构筑人才竞争发展新优势。同时,土地新政、公积金政策的陆续出台,也保证了人才的安居置业,对房地产是有促进作用的。

关键词:人才

?3月19日,苏州市政府发布了《关于调整人才落户相关政策的通知》,有关事项通知如下:根据最新政策规定,①本科学历可以直接落户,无社保限制,年龄不超过45周岁。②大专学历连续缴纳6个月社保可以落户,年龄不超过35周岁。本政策适用于苏州大市范围(含四县市),于5月1日期正式执行。

?4月15日,园区管委会发布了关于调整人才优购房政策的通知,申请条件调整为在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上,个人及家庭(含未成年子女)在苏州大市无自有住房且1年内无住房交易记录的本科和硕士人才,以及在苏州大市无自有住房的博士、园区人才办认定的高层次紧缺人才和特殊人才。供应房源调整为对园区范围内新取得预(销)售许可(备案)的单套建筑面积160平方米以下的商品住房,房地产开发企业应当将不少于其总建筑面积60%的房源,优先出售给符合条件的园区人才。

4月22日,苏州市人社局发布了《关于落实苏州市调整人才落户相关政策的操作细则》的通知。根据现行办法,全日制本科、硕士、博士可直接申请落户,非全日制本科、大专在岗社保满6个月可申请落户。

4月23日,吴江区政府发布《吴江区人才优先购买商品住房的实施办法》,其中规定人才本人及其家庭(含未成年子女)在苏州大市范围内无自有住房。同时房地产开发企业应在预(销)售许可前,随机抽取不少于项目当期预(销)售许可住房套数30%的房源作为人才优购房,明确人才集中认购期、对外公开销售日期,人才集中认购期自取得预(销)售许可第二个工作日起,不少于1天,房地产开发企业不得取证当天即开盘。人才集中认购期结束后,房地产开发企业可对外公开销售所有剩余房源。本办法将先行在吴江开发区、汾湖、盛泽、太湖新城等区域于5月1日起执行。

5月1日,苏州市人才新政正式执行;苏州购房落户成为过去式,现在的落户主要有3种,人才落户、积分落户、投靠落户。2020年5月1日起,苏州将实行最新的人才落户政策,包括本科可以直接落户,无需社保(年龄不超过45周岁);大专6个月社保就可以落户(年龄不超过35周岁)。该条款适用于苏州市行政区域。

6月28日,相城区举办了全区人才工作会议,发布了《相城区人才政策新十条》。政策中涉及了人才最高3000元/人/月薪酬补贴,最高30万元安家补贴,高层次人才可享受房贷利率LPR加点数下调70个基点,100万元信用贷款,2万套人才公寓、国际学校,子女每年4万元上学补贴等,未来将加大相城区对人才引进落户的吸引力。

关键词:土拍

2月24日苏州市自然资源和规划局发布了补充公告,调整了土地竞拍规则。其中新规中取消了部分地块的竣工价,同时不统一要求地块设置竣工价,不统一要求执行结构封顶销售与竣工验收销售的规则。

2月28日,苏州市住建局发布了关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知,其中作出如下几点调整,

①对2020年1月24日前土地已成交并已进入实质性启动阶段的房地产项目,房企建设进度完成25%以上投资即可申请预售;

②对结构封顶或竣工备案销售的项目,可适当提前预售节点,具体标准为按正常合理工期核减我市疫情防控一级响应时间;

③分期预售标准调整为高层、小高层商品房不少于2万平米,多层商品房不少于1万平米;

④因疫情影响,开竣工时间可相应顺延。

10月9日,苏州市住建局发布了《市住房城乡建设局关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》,提出相关规定如装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%~10%且不低于1000元/平方米;应按不同户型设置交付标准样板房。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量,样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除,并留存影像资料备查等规定。本次规范通知重点在于规范成品住房建设、销售和交付的管理。

关键词:落户

11月27日,苏州市户籍准入和积分管理办法以及积分计分标准正式发布。

(1)扩大积分落户和积分入医适用范围,明确本市行政区域内流动人口积分落户、子女积分参加苏州城乡居民医疗保险(以下简称“积分入医”)和市区范围内流动人口子女积分入学,适用本办法。

(2)部分租赁房屋人员也能申请参加积分落户。

(3)取消积分落户相关住房最低面积要求。

(4)大中专毕业生、技(职)校毕业生符合规定可申请落户;

(5)积分落户和积分入学一年一次公布指标数(学位数),然后进行排名准入;积分入医则每年科学设定达标积分值,达到或超过达标积分值的,其子女取得参加苏州市城乡居民医疗保险资格。

(6)张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江区应当就原有的购买房屋、投资纳税、务工经商落户政策设置不超过三年的过渡期,过渡期结束后不再受理。

12月22日,苏州进一步非户籍人口在城市落户的实施意见发布。

(1)落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户;

(2)实施农村籍大学生来去自由的落户政策,学生在校期间,可以将户口迁回原籍,毕业后可以迁入就(创)业地;

(3)实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时,实现居住证年限和社保年限积累互认。探索苏州与无锡、常州等具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化积累互认。

关键词:公积金

9月14日,苏州推出关于助力长三角住房公积金一体化的“苏州经验”,苏州公积金可直接偿还长三角其他地区的自住住房商业贷款;三省一市,缴存职工办理异地贷款缴存使用证明,可直接线上申请,实现异地贷款证明信息互认。异地贷款功能后期将逐步实现。

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