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雨润子公司卖楼还债,“前江苏首富”千亿地产难再续

风云地产界01/13 21:08

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按照祝义财的规划,食品业务为地产输血,地产业务再反哺食品。但现实却是,地产高速扩张连累食品业务,食品业务负债致使地产业务“断供”,输血模式陷入“恶性循环”。

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

近日,南京中央商场(集团)股份有限公司(600280.SH,下称:*ST中商)发布公告称,其全资子公司将向江苏宿迁一家国有企业出售百货大楼的商铺和部分楼层,用以偿还债务,金额约3.05亿元。

有接近*ST中商的人士对《中国经营报》表示:“这符合公司向轻资产转型的战略,以前自持运营开发建设的商业地产项目,如今在改变策略,尝试卖掉一些商业地产,或者做返租经营。”

据了解,*ST中商全资子公司还因拖欠1294.51万元工程款,被承包单位告上法庭。目前,该起诉讼在解决当中。

*ST中商隶属雨润控股集团有限公司(下称:雨润集团),创始人兼实控人祝义财曾登榜江苏首富,旗下雨润食品(01068.HK)一度与双汇半分天下,雨润地产也曾进入房企TOP50。

但以2015年祝义财因暗箱操作被判监视居住为界,雨润集团江河日下。2019年年初祝义财回归后似也无力回天,“雨润系”多家公司于去年年底开始申请破产重整。祝义财倾注了很大心血的“地产梦”也恐难以为继。

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江苏首富“前世今生”

1985年,21岁的祝义财考上了合肥工业大学。大学毕业后,他被分配到了安徽省交通厅下属的海运公司。

原本获得了一份拿稳定薪水的差事,但没过多久海运公司就倒闭了。那时候,安徽遭遇了一场台风,甚至有传言说祝义财一度被台风逼迫得在合肥和乞丐挤桥洞。

不过事后,祝义财应该会感谢那场台风,因为正是这场台风成就了祝义才的第一桶金。

安徽台风期间,桐城水产行业无海货卖,广东的海鲜却卖不动。当时信息流通困难,祝义财却通过一个在广州做水产生意的亲戚了解到了这一信息,于是靠倒买倒卖之间就赚了10万块。

如此,祝义财顺势做起了水产生意,第一年就净赚480万元。但在一批人涌入水产行业时,祝义财选择了退出。

一次在酒店吃饭时,他无意中发现酒店喜欢用西式的低温肉,这种食材既能保持肉的新鲜度,营养也没有流失。结合当时的一个大背景——从1990年开始,中国人的年均肉食量逐年升高。祝义财最终选择了这个有风险但极具潜力的行业。1993年,雨润集团在南京注册成立,此后开始了频繁的收并购。

1997年,雨润集团以2500万元收购国企南京罐头厂,成为江苏首个收购国企的民企,被媒体称为“蛇吞象”。

在这之后,祝义财又陆续并购了20家国企。值得注意的是,这些低价购来的国有屠宰厂和食品厂,后来伴随着城市规划的扩张,原本位于郊区的工厂面临搬迁,搬迁后闲置下来的土地就成为雨润集团的一大资本。

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地产蓝图戛然而止

不到十年的时间,雨润集团的肉食生意做得风生水起。甚至在双汇大本营河南,雨润集团也用新品战略占据了一席之地,从此,“北双汇南雨润”这句话流传开来。

这时候,和许多商业故事一样,多元化成为了萦绕在祝义财心中的高频词汇。而前文提到的土地资本则给了祝义财进军房地产很大的底气。

2002年,祝义财在江苏成立了地华房地产,标志着以低温肉食品加工为主业的雨润集团开始涉足地产行业。5个月后又收购国企南京河西地产综合开发公司,开始涉足住宅开发。

主业发展势头不减,祝义财又进军了地产,在江苏一时风头无两。2004年,祝义财在福布斯中国富豪榜中以2.3亿美元身家登上“江苏首富”位置。2005年推动雨润食品在港交所上市后,祝义财的“地产之心”更加明显。

在二级市场多次增持后,祝义财于2009年最终实现控股中央商场,进军商业地产领域。

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中央商场股权结构

图片来源:天眼查

值得一提的是,依托于食品工业的老本行,2013年,雨润地产完成了物流地产在全国的战略布局,由此形成农产品物流中心建设与房地产协同发展的独特运营之路。

有媒体曾曝出,雨润西安农副产品全球采购中心3000亩土地中,就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业;沈阳雨润农副产品全球采购中心亦然。

祝义财逐渐构建了集住宅、物流、旅游等业态的地产版图,总投资额以千亿计。

2014年是一个关键节点,祝义财进行了一场“全面复制碧桂园”的改革,甚至还从从碧桂园挖来100多人,意图通过内部变革实现地产业务的腾飞。当时祝义财还给地产定了一个目标,拟到2015年建成50个城市综合体,实现收入2500亿元。

资料显示,截至2014年初,雨润地产已建成城市综合体项目有4个,还有20多个在建项目。按照祝义财的设想,一年内雨润地产至少要增加30个综合体。

当时的雨润地产颇具规模,蓝图绘就未来可期,但这一切却因一件事的爆发突然生变。

2015年,南京掀起一场反腐风暴,祝义财骗取补贴和收购中央商场时的暗箱操作东窗事发,祝义财最终被判被监视居住。与此同时,雨润地产融资端受阻,随之而来的是裁员、土地被查封、出售项目、工地停工,前景由此晦暗不明。

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输血模式难以为继

1400天后,祝义财在2019年1月回归,地产业务也随即显现出重新启动的趋势。雨润地产不仅与国企中铁建地产达成战略协议,而且人事也进行了大变动,挖来了有着万达集团副总裁经历的高管担任董事长,祝义财之子也被推到台前,出任中央商场董事长、法人代表。

但祝义财此前运作模式埋下的隐患却难以收拾。

官网显示,雨润集团是一家集食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑等七大产业于一体的多元化企业集团,旗下拥有雨润食品和*ST中商两家上市公司。

祝义财此前希望通过商业、物流、住宅等多方面开发,为雨润集团获得更稳定的回报及收入。但扩张的地产业务却伤及食品主业。

据报道,雨润集团在全国以农副产品采购中心或者农副产品物流配送中心的名义去圈地,拿地之后向银行抵押,用银行抵押资金再去给地产输血。

《中国经营报》援引相关人士观点称,“雨润地产的资金来源一直在玩‘10个锅9个盖’拆东墙补西墙的游戏,最终将陷入必有一个揭不开锅的死循环。”

数据显示,2015年以来,雨润集团旗下雨润食品业绩持续亏损,截至2020年6月末,雨润食品总资产为92.71亿港币,总负债111.32亿港币,净资产-18.61亿港币,资产负债率120.7%,其从2019年起就已经“资不抵债”了。

皮之不存,毛将焉附。主要运营商业地产的中央商场目前则处于“ST”状态,截至2020年三季末,中央商场总资产为139.11亿元,总负债130.47亿元,净资产只有8.63亿元,资产负债率高达93.79%。

2020年雨润地产集团的销售目标不足70亿元。*ST中商2020年半年报显示,公司营业收入11.1亿元,同比大降71.62%;归属净利润-0.42亿元,较上一年度同期降低746.96%。地产板块确认收入减少导致毛利减少0.32亿元,签约金额1.54亿元,代建代销项目未来预计投资约22亿元,阶段性资金缺口需由集团临时调剂,在建的9个项目中淮安项目停工。

据克而瑞2019年销售排行榜,雨润地产的操盘面积勉强挤进TOP200,列第197名,操盘金额低于66亿元被甩出榜单。2020年,雨润地产已经消失在榜单上。

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克而瑞2019年销售排行榜

图片来源:天眼查

雨润食品和*ST中商的债务风险已传导至雨润集团,债务重压下的“雨润系”多家公司已进入重整程序。

据*ST中商去年11月17日公告,公司第二大股东地华实业、持有地华实业40%股权的雨润集团,这两家公司的重整申请已被南京法院受理;此番重整可能会对公司股权结构等方面产生影响,但能否成功存在重大不确定性。

如果雨润没有走多元化道路,如果祝义财没有骗补和暗箱操作,如今的雨润集团会如何?可惜没有如果。您是否购买过雨润的相关产品?对于这家企业的走向,您又如何看待?欢迎留言评论!

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