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“五道红线”压身!2021年第一道调控让刚需买房更难了?

房产分析员01/12 21:21

2021年伊始,楼市再加两道红线:

央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对楼市端的房企和个人购房者的放贷进行了二道红杠式的约束。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

该通知规定道,个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例方面,大型银行占比不得超过32.5%,中型银行占比不得超过20%,小型银行占比不得超过17.5%,县域农合机构占比不得超过12.5%,村镇银行占比不得超过7.5%。

来源:《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

那就是说以后大家要面临“房贷紧张”了?

来晚的可能银行贷款就没有“余额”了?!

先是限贷,现在还要排队抢余额,

真的是……

房地产放贷一直是中国各大银行的优质贷款领域,但是这次国家专门针对这一块的业务设置了天花板,目的显而易见!

2020年之前的逻辑,楼市“大而不能倒”,是优质贷款领域,但是这次,央府要下决心解决这头“灰犀牛”,结束中国楼市的普涨期,这条政策救市提前排雷。

数据显示,35家上市银行中,有10家已经“踩线”,其中有两家中资大型银行:

大环境“房住不炒”,

那么这条新政对刚需购房人影响大吗?

真的会出现银行“房贷余额”不足的情况吗?

1、影响有限,不过贷款建议找大银行

根据央行的报告,2020年前三季度房地产贷款增加4.42万亿,占各项贷款增量的27.2%。

这个27.2%是低于《通知》要求的7个大银行上限40%和17个中型银行上限27.5%的。而且在35家上市银行中,踩中红线的10家银行多数是小银行,所以预计对普通购房人影响不大。但是,如果在小银行贷款,利率可能会更高一些。

往年,小银行的个人住房贷款业务往往较灵活,更容易批贷,但是今年“踩线”的中小银行由于房地产贷款额度紧张,存在调高个贷利率的可能性,也就是在5年期LPR基础上增加加点数。所以利率可能略高,建议大家还是找大银行贷款比较有有利。

2、留意“踩线”银行,买房前挑选开发商。

买房最怕开发商资金出问题,新政对开发商资金的影响则是由银行传导。

在位列第二档的银行中,招商银行和兴业银行分别超出27.5%的上限5.7个百分点和6.2个百分点,按规定会有4年的过渡期;浦发银行和平安银行分别超出27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点,有2年的过渡期。

以上“踩线”的银行究竟会对哪些房企产生影响?

第一财经根据汇总结果发现,碧桂园、旭辉控股和融创中国涉及了所有4家超限的第二档上市银行,远洋集团、美的置业、建发国际、中海发展、雅居乐则涉及了其中3家超限银行。

不过大家也不用太紧张,因为新政给了这些超限银行提供了相对较长的过渡期,且给予地方中心支行2.5个百分点的上下浮动空间,因此券商和研究机构普遍认为新规对房地产融资的影响相对有限,更多的是长期看,对地产行业稳定健康发展作用。

另外由于大型房企的融资通道更多元,更加依赖中小银行贷款的中小房企在新规中受到的冲击会更大。所以买房找大牌开发商还是有必要的。

最后,去年8月,住建部出台“三条红线”限制开发商杠杆率。是从资金流入端控制资金进入房地产,此次的两道红线是从资金流出端进行把控,这一前一后足见上层的决心。

不过此番调控限制房企融资,限制房贷额度,限制银行信贷,虽然都在抑制房地产泡沫的产生,但也加速了不同规模房地产企业与不同城市的房地产市场的分化,最后就是强者恒强,但是这个结果真的好吗?

最最后,提醒大家,这五道红线中心意图旨在控制资金流入房地产市场,并没有打压房地产的意思,所以没必要盲目看空楼市,作为刚需,最好的上车机会永远是现在,大家要做的就是关注政策、理性分析、把握时机、落“贷”为安!

数据来源:中原数据、第一财经

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